大増税時代に備えて?!不動産会社代表のママが教える！「不動産投資」の基本

銀行に貯金していても増えない低金利時代。
投資で将来のライフプランにゆとりを持ちたいと
思っているママも多いのではないでしょうか。
投資と一口に言っても株式投資やFX、J-REITなど様々です。
今回は不動産会社の代表である私が「不動産投資」に焦点を当ててご紹介します。

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そもそも不動産投資ってなに？

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産に資金を投下することです。具体的には2種類あります。
➀アパートやマンションなどを購入して他者に貸し、家賃収入を得ること
➁物件を購入して、その物件の価値が上がった時に購入した金額以上で売却し、その差額で利益を得ること
今回➀の『購入した物件で家賃収入を得る』に焦点を当ててご紹介していきます。
なかなか敷居が高いと思われがちな不動産投資ですが、資産運用としてはもちろんのこと、
毎月決まった家賃が手元に入るので、老後の資金としても注目の高い投資方法なのです。

不動産投資ってお金持ちにしかできないものじゃないの？

確かに不動産投資は何百万～何千万とお金がかかるものです。
だからこそなかなか手が出せないのが現状です。
ただ最近はサラリーマンの大家さんも増えてきています。
不動産投資ローンがあるので、そのローンを活用して大家さんになっていたりします。
不動産投資ローンを活用することにより、
テコの原理で小さい資金で投資効果を上げて収益性を高めている方もいます。
簡単に言うと、自己資金にプラスしてローンを組むことにより、
価格の高い物件を購入して毎月入る家賃収入も高額にする。このように小さい力で
大きな効果をもたらすことを『レバレッジ効果』と言います。

自己資金ゼロでも不動産投資はできる？

不動産投資ローンを組む時は、
一般的に物件価格の2割～3割が自己資金の目安と言われています。
その一方でフルローンのサービスもあり、自己資本0円で始める方もいます。
いずれにせよ月々の返済もあるのでライフプランも加味しつつ、
物件の収益性も見ながら総合的に検証していく必要があります。

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『利回り』が重要です。

不動産投資の際に重要になってくるのが『利回り』です。
不動産の『利回り』とは、不動産投資額に対してどのくらい利益が上がってきたかを表す数値のことです。
計算式だと、【購入した不動産が満室になった時の年間賃料】を【不動産の購入価格】で割った数字のことです。

例えば年間家賃収入100万円で物件価格が1,000万円であれば利回り10％となりますが、
ここで割り出された数字は”表面利回り”といい、購入時の諸費用や賃貸中の経費、
空室リスクなど想定される費用は一切考慮されていない数字です。
この『利回り』は不動産投資の採算性を示す指標なので
物件選びの際に必ずチェックするポイントになります。

ただし『利回り』が高い不動産程投資はリスクが高くなるので、ご注意ください。
利回りが高い物件の場合、実際は空室で満室想定利回りであるケースが多く
現状のレントロール（家賃表）を必ず確認することが大切です。

『物件を選ぶ際に重視したいポイント』

不動産投資は大きな金額の投資ですので、しっかりと物件を検証することが重要です。
『物件を選ぶ際に重視したいポイント』は以下5つ。

①自分が住んだとしたら？入居者目線で物件をチェック。

②住んでいる人の年齢や世帯人口、人口推移などの地域情報をチェック。

③入居者が特にこだわるポイントをしっかりチェック。
（入居者のこだわりポイントは、駅からの距離や間取り、周辺環境、住宅の設備や仕上げなどです。）

④その地域の賃貸事情や市場性をチェック。
物件購入後も、将来にわたって賃貸需要が見込めるかどうかを確認します。

⑤売却までを考慮に入れた総合利回りはどのくらいになるかをチェック。
売却までの賃料収入を加算して、全体でどのくらいの利益が上がるかを確認します。

このように多角的に物件を検証することが大切です。

いかがでしたか？不動産投資は株式と違い、
家賃収入として毎月決まった収入を得ることができる投資です。
金額が大きい分しっかりと物件を検証し、現状の資産状況やライフプランも加味して
しっかりとした事業計画を立てて試算することが重要です。

不動産投資はなかなか敷居が高いのですが、
子供との時間をじっくり過ごしながら毎月決まった収入が入ってくるので
子育てママにぴったりの投資だと思います。
色々情報を集めてしっかり精査して、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
初心者でもできる不動産投資の書籍はたくさん出ているので、
本を読んで勉強してみるのも良いかもしれませんね。