2025年の東京23区の不動産市場は、「価格は高いまま、気持ちは慎重に」という空気が強まった一年でした。

新築マンションや新築戸建ては、建築費や人件費の上昇、用地不足を背景に、大きく値下がりすることなく高止まりを続けています。

「高いとは思うけれど、下がる気配もない」

そんな印象を持った方も多いのではないでしょうか。

一方で、中古マンションや中古戸建てについては、金利上昇の影響もあり、物件によって明暗が分かれ始めた一年でもありました。

立地や管理状態が良い物件は価格を保つ一方、条件によっては動きが鈍くなるケースも見られています。

2025年に感じた、住まい選びの変化

2025年を通して感じるのは、住まい選びの軸が確実に変わってきているということです。

以前は「家賃を払い続けるより買った方がいい」「今は金利が低いから、とりあえず買う」といった判断も少なくありませんでした。

しかし今は、「この家で、どんな暮らしができるのか」「この支払いを、無理なく続けられるのか」を立ち止まって考える方が増えています。

価格や市況だけで決めるのではなく、暮らしの実感を重視する姿勢が、2025年の大きな特徴だったといえるでしょう。

2026年展望｜中古住宅は「育てる住まい」へ

2026年を見据えるうえで注目したいのが、中古住宅に対する考え方の変化です。

日本では長く、住宅は「年数が経てば価値が下がるもの」とされてきました。

建てては壊す、スクラップ＆ビルドが当たり前だった背景には、税制や金融、住宅産業の仕組みがあります。

ただ近年は、国の住宅政策も「長く使う」「活かして住む」方向へ明確に転換しています。

長期優良住宅や住宅履歴情報の整備、脱炭素社会への流れもあり、良質な住宅ストックを活かす時代に入りつつあります。

東京23区で進む「中古住宅の再評価」

特に東京23区では、中古マンションを中心に変化が顕著です。

築年数が経っていても、立地が良く、管理状態が整っていれば、価格が大きく下がらない物件も珍しくありません。

また、「中古を買って、自分たちらしく整える」という選択も定着しつつあります。

中古住宅を完成品としてではなく、暮らしをつくるための器として選ぶ人が増えているのです。

2026年以降、価値が残る住まいの条件

今後、日本がすぐに「古いほど価値が上がる住宅市場」になるとは限りません。

ただし、2026年以降は価値が残る住まいと、そうでない住まいの差がよりはっきりしていくと考えられます。

評価されやすいのは、

・立地や生活利便性

・構造や管理の安心感

・修繕やメンテナンスの履歴

・間取りや性能を更新できる柔軟さ

そしてもう一つ大切なのが、暮らしを具体的にイメージできる空間かどうかです。

光の入り方や動線、余白のある間取り。インテリアの工夫次第で、住まいは何度でも心地よく生まれ変わります。

価格より、「続く暮らし」を基準に

2026年の東京23区の住まい選びは、「今、買えるか」ではなく、「この先も、安心して暮らせるか」がより重要になっていくでしょう。

新築か中古か、買うか待つか。正解は人それぞれです。

だからこそ、市況の数字だけに振り回されず、自分の暮らしと家計に合った選択をすることが大切です。

住まいは、日々の積み重ねの場所。

2026年は、価格だけでなく、「どんな毎日を送りたいか」から住まいを考える一年にしてみては　いかがでしょうか。

LINE相談・個別相談のご案内

年末年始は、住まいについて考え直す方が増える時期です。

LINEでは、購入を前提としない、暮らしと家計を整理するご相談をお受けしています。

「まだ迷っている」

「何から考えればいいかわからない」

そんな段階でも大丈夫です。

2026年の暮らしを整える第一歩として、お気軽にご相談ください。

LINE住まい相談

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東京23区の住宅価格は高騰が続き、「都心でマイホームはもう難しい」と感じる声が増えています。
しかし2025年は、フラット35の金利優遇拡充と、住宅ローン減税の床面積要件の緩和という二つの制度改正が重なるタイミング。実は今、23区での住宅購入が“少し現実的に近づく”動きが出ています。

■ フラット35は「金利優遇の拡大」で買いやすくなる

今回の見直しポイントは、床面積要件ではなく“金利優遇”の強化です。

① 子育て・若年世帯への金利優遇が拡充

フラット35「子育てプラス」の優遇が拡大される方向です。

• 子育て世帯・若年夫婦の金利引き下げ幅がアップ
• 優遇期間の延長が検討されている
• 自治体の子育て支援制度と連携しやすくなる

23区で子育てする世帯にとって、固定金利で長期的に返済が安定するメリットがより大きくなります。

② 省エネ基準を満たす住宅の金利優遇が拡大

フラット35S（省エネ）では、断熱性能が高い住宅ほど金利優遇期間が伸びます。

23区の新築や築浅マンションは省エネ基準を満たす物件が多いため、
“都心×省エネマンション”は最もメリットが大きい層になります。

住宅ローン減税は「40㎡以上」へ緩和の方向

（※23区に多いコンパクトマンションが対象拡大）

住宅ローン減税の適用床面積が、
従来の50㎡以上 → 40㎡以上へ緩和される方向 です。

これにより、

• 23区に多い40～49㎡台のコンパクトマンション
• DINKS・単身者向けの1LDK物件
  などが減税の対象に入り、実質の負担が軽くなる見込みです。

● 節税効果が増えると“実質総返済額”が下がる

控除期間の見直しも入り、特に借入額が大きくなりがちな23区では、この恩恵が大きくなります。

価格は高い。でも「資産価値が落ちにくい」のが23区の強み

23区の住宅価格が高い一方で、以下の理由から資産価値は非常に安定しています。

• 圧倒的な交通利便性
• 人口流入は今も全国トップ
• 再開発エリアが多い
• コンパクトマンション需要が強い

「買った後のリスクが低い」という点は、都心購入における大きな強みです。

“今がチャンス”と言える理由

制度変更＋住宅価格動向が重なる2025年年末

フラット35 → 金利優遇が拡大
住宅ローン減税 → 40㎡緩和で対象物件が増える
23区のコンパクトマンション需要は依然強い

特に40㎡台は「住宅ローン減税が効きやすい」×「フラット35Sが使える可能性が高い」という組み合わせで、購入環境が大きく改善します。

23区の住まい選びは“正しい制度理解×物件の見極め”がカギ

制度を理解したうえで、

• どのエリアが狙い目か
• どの物件が省エネ優遇を受けられるか
• 資産価値を落としにくい物件条件
  を押さえることで、都心購入の成功率が大きく変わります。

東京ファンライフ不動産では、
女性目線・ライフスタイル軸での都心物件のご提案
を強みとしています。

「23区でも買える物件はありますか？」
そんなご相談からでもお気軽にどうぞ。

東京ファンライフ公式LINEよりお問合せ下さい。

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―― 安心・安全な不動産取引のために知っておきたいポイント

こんにちは。インテリアコーディネーター・宅地建物取引士の今西千登瀬です。
ここ数年、全国の不動産業界では「外国籍の購入希望者」や「仮想通貨による支払い希望者」など、
一見すると通常の取引のように見えて、実はマネーロンダリング（資金洗浄）目的の可能性がある案件が増えています。

今回は、不動産を悪用したマネーロンダリングの実態と、私たち消費者ができる防止策をわかりやすく解説します。

■ なぜ不動産がマネーロンダリングに利用されるのか

マネーロンダリングとは、犯罪や不正取引によって得た資金の出所を隠し、
「正当な資金」に見せかける行為を指します。

その中でも不動産は、

• 高額な取引であっても社会的に「自然」に見える
• 資産価値が安定しており、換金もしやすい
  という特性から、資金洗浄の最終段階として悪用されやすいといわれています。

とくに近年では、
「海外からの送金で不動産を購入したい」
「仮想通貨（USDTなど）で支払いできないか」
「円に両替できる人を紹介してほしい」
といった問い合わせを装って、資金の流れを隠そうとするケースも見られます。

■ 宅建業者に義務付けられている「取引時確認」

不動産業者には、**犯罪による収益の移転防止法（犯収法）**に基づく「取引時確認」が義務付けられています。
具体的には次のような手続きが求められます。

• 本人確認（パスポート・運転免許証・在留カードなど）
• 取引目的の確認（居住用・投資用・事業用など）
• 資金の出所・送金経路の確認
• 実質的支配者（最終的に利益を得る人物）の特定

これらの確認を怠った場合、業者は行政処分や罰則の対象となるため、
信頼できる不動産会社では、丁寧なヒアリングと書類確認を徹底しています。

■ 実際に報告されている手口とは？

ここ数年の間に、業界団体や警視庁などが注意喚起している主な手口は次のとおりです。

• 海外口座からの多額送金を複数名義で分割して行う
• 仮想通貨を現金化するための不動産取引を持ちかける
• 法人名義で購入し、最終的な所有者を隠す
• 短期間で売買を繰り返し、価格を吊り上げることで資金を「合法化」する

いずれのケースも、最初はごく普通の購入相談や賃貸申し込みから始まることが多く、
取引を進めるうちに「何かおかしい」と気づくパターンが増えています。

■ 一般の購入者・売主が注意すべきポイント

マネーロンダリングというと、自分には関係ないと思われがちですが、
知らぬ間に巻き込まれてしまうケースもあります。

安全な取引のために、以下の点に注意しておきましょう。

• 「両替してくれる人を紹介して」など、不自然な依頼を受けたら応じない
• 契約や送金に関して、不明点があれば必ず宅建士に相談する
• 契約書の名義人と実際の入金者が異なる場合は慎重に確認する
• SNSやメッセージアプリ経由の取引勧誘には応じない

■ 不動産業者の責任と私たちの心構え

不動産業者にとっても、疑わしい取引を断る勇気が必要です。
短期的な利益よりも、地域と顧客の信頼を守ることが何より大切です。

また、一般の消費者も「資金の出所をきちんと説明できる」「契約の透明性を意識する」ことで、犯罪防止の一端を担うことができます。

■ まとめ ― 安心できる住まい探しのために

不動産は人生の基盤であり、大切な資産です。
だからこそ、取引の透明性と安全性を守ることが欠かせません。

「少しでも不自然だな」と感じたら、その直感を大切にし、
信頼できる宅建士や専門機関に相談しましょう。

安心できる不動産取引は、正しい知識と冷静な判断から始まります。

執筆：今西千登瀬（インテリアコーディネーター／宅地建物取引士）

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最近ニュースで話題になった「みんなで大家さん」という不動産投資商品をご存じでしょうか。
少額から始められると宣伝されていた投資ですが、出資したお金の分配が止まり、投資先の土地が“ほぼ更地”のまま進展していないことが報じられました。その結果、一部の投資家が会社を訴える事態にまで発展しています。

この出来事は、不動産投資が決して「安心で確実に儲かるもの」ではないという現実を示しています。ここではニュースの内容をわかりやすく整理しながら、不動産投資をする時に気をつけたいポイントをまとめてみましょう。

「みんなで大家さん」ってどんな仕組み？

「みんなで大家さん」は、不動産をみんなで少しずつお金を出し合って購入・運営し、そこから得られる利益を分け合う仕組みの商品です。
普通は大きなお金が必要な不動産投資を、小口（少額）からできるのが売り文句でした。

ところが実際には、

• 広告で「高い利回り（利益率）」ばかり強調
• 投資物件の開発が進まず、土地がほとんど活用されていない
• 分配金が止まった
  といった問題が明らかになっています。

過去にも行政から業務停止の処分を受けていた経緯もあり、会社の体質や説明不足が疑問視されています。

初心者が気をつけたい不動産投資の落とし穴

今回の件は「この会社だけの問題」ではありません。似たような仕組みの投資商品には、共通して以下のようなリスクがあります。

1. 会社の信頼性を確認する

投資先の会社が、過去に行政から処分を受けていないかチェックしましょう。繰り返し問題を起こしている場合は要注意です。

2. 説明があいまいな商品は避ける

投資する物件の場所、開発の進み具合、計画の見通しなどがはっきり説明されているか確認することが大切です。

3. 「高利回り」に惑わされない

広告にある「年7％保証」などの数字は、あくまで目安。実際にその通りの利益が出るとは限りません。

4. すぐにお金を引き出せない可能性がある

一度投資すると、途中で解約できなかったり、売ろうとしても買い手が見つからないことがあります。生活資金まで投資してはいけません。

5. 分散投資が基本

一つの会社や一つの案件にまとめて投資するのではなく、複数の商品に少しずつ分けることでリスクを下げられます。

6. 元本保証はない

銀行預金のように「絶対に戻ってくる」ものではありません。余裕資金で行うのが鉄則です。

まとめ：投資は“仕組みを理解する”ことから

「みんなで大家さん」のニュースは、不動産投資の怖さを多くの人に知らしめました。
一見お得そうに見える商品でも、実態は進んでいなかったり、リスクが隠されていたりすることがあります。

不動産投資を検討するときは、

• 会社の信頼性
• 計画の現実性
• 説明内容の透明さ
  を冷静に確認しましょう。

そして「余裕資金」で「分散投資」を行うこと。
この2つを守るだけでも、大きな失敗を避ける可能性はぐっと高まります。

不動産投資は夢を広げてくれるチャンスでもありますが、同時に大切なお金を守るための冷静な判断も欠かせません。

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新型コロナウイルス感染拡大でとうとう緊急事態宣言が発出されました。この影響で収入が大幅に減少したり、仕事を失う恐れも、、、。

いざというときに自分の生活を守る『住居確保給付金』についてご紹介致します。

家賃支払いの公的支援制度『住宅確保給付金』とは?!

平成27年4月から始まった『生活困窮者自立支援制度』。その制度の1つの『住宅確保給付金』。離職などで住む場所を失った方、または失うおそれの高い方には、就職に向けた活動をするなどを条件に、一定期間、家賃相当額を支給する制度です。

受給の要件は?!

対象となる人は

➀申請日に65歳未満であって、離職等後2年以内の者。➁離職等の前に世帯の生計を主として維持していたこと。➂ハローワークに求職の申し込みをしていること➃国の雇用施策の給付を受けていないこと。

支給要件は

➀収入要件：申請月の世帯収入合計額が、基準額（市町村民税均等割が非課税となる収入額の1/12）＋家賃額以下であること。家賃額は、住宅扶助特別基準額が上限。

➁資産要件：申請時の世帯の預貯金合計額が、基準額×６（ただし100万円を超えない額）以下であること。

➂就職活動要件：ハローワークでの月２回以上の職業相談、自治体での月４回以上の面接支援等

支給額は

賃貸住宅の家賃額（上限額は住宅扶助特別基準額）

支給期間は

原則３か月間（就職活動を誠実に行っている場合は３か月延長可能（最長９か月まで））

となっています。自治体によっても金額は変わってくるのでお問合せ下さい。

東京都の生活困窮者自立支援制度

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