日本の“優しすぎる法律”が住宅市場を歪めている？借地借家法に見る日本社会の歪み

「日本は借りる側が圧倒的に守られている」——。
不動産の現場でそう感じる瞬間は少なくありません。借地借家法のもとで、貸主は契約終了にも慎重さを求められ、家賃滞納者への対応も容易ではない。
一見“弱者を守る優しい制度”に見えるこの仕組みが、実は住宅市場の停滞や空き家問題を生んでいる側面もあるのです。

今回は宅地建物取引士の視点から、**借地借家法を起点に見える日本社会の「守りすぎる構造」**について、アメリカの賃貸制度との比較も交えながら考察します。

コンテンツ

1. 借地借家法の本来の目的と現状

借地借家法は、戦後の住宅難で生まれました。住む場所を失うことは、命に直結する場合もあったため、借主を手厚く保護することが社会正義でした。

しかし現代では状況が変わり、人口減少や空き家問題が進行する中でも、「借主優位」の古い構造が残っています。
たとえば、貸主は正当事由がなければ契約を終了できず、家賃滞納者の退去にも長い時間がかかることがあります。その結果、貸主は慎重になりすぎ、市場に新しい住宅を提供しづらくなるのです。

さらに、借主自身が**“大家の財産を借りている”という意識が薄い**ことも、市場の硬直化に拍車をかけています。入居者が自分の権利ばかり意識し、責任を軽視してしまうと、貸主・借主双方のリスク管理が難しくなります。

2. 法改正の歴史とその限界

近年、借地借家法は段階的に改正され、定期借家制度の導入や借地権期間の短縮などが行われました。
しかし、裁判所の判断基準は依然として借主保護寄りであり、実務上は「貸主が思うように動けない」という状況が続いています。
空き家問題や家賃相場の停滞も、この法的制約と借主意識の影響が背景にあります。

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アメリカの賃貸制度は、契約の自由度が高く、貸主と借主が対等に権利と責任を負います。
家賃滞納があれば裁判所命令で退去が可能であり、オーナーが物件を売却する際も契約に基づきスムーズに退去できます。
市場が流動的で、入居者も「今の暮らしに合った住まい」を選び直しやすいのです。

日本は「一度住んだら長く住むことが善」という文化と、法律の曖昧さが残る“情の国”。この文化的背景が、法改正をしても実務では変化が出にくい理由のひとつです。

生活保護や住宅支援も同様に、守りすぎる構造が形成されてしまっています。
「守ること」は必要ですが、行き過ぎると借主の責任感や自立意識が希薄になり、貸主のリスクも増大します。
社会全体で負担を背負い続けることは、本来の弱者支援の目的からも外れかねません。

こうした仕組みが整えば、貸す側も借りる側も安心できる住宅市場が育ち、空き家問題や市場停滞の改善にもつながります。

日本の住宅制度は、弱者保護の精神から「守りすぎる社会」になりがちです。しかし、その優しさが市場の硬直化を招き、貸主・借主双方に負担を強いる逆説もあります。

「借主を守る」から「お互いを支える」社会へ。
住宅政策と法改正の方向性を見直すことが、住まいの安心と市場活性化につながるのではないでしょうか。

今西千登瀬
子育て住空間コンサルタント／インテリアコーディネーター／宅地建物取引士
長年の不動産＆住宅関連業務経験をもとに、住まいと生活に関わる専門的な情報を発信。