インテリアコーディネーターの今西千登瀬です。
近年、東京都23区のマンション価格は過去最高水準に達し、ついに平均価格が1億3,000万円を超えるエリアも出てきました。
「もう都心ではマンションが買えない」と感じる方も多いのではないでしょうか？
今回は、最新データをもとに、
- 無理のない購入年収の目安
- 各区の平均価格帯
- 23区内でも“まだ手が届く街”とその住みやすさ
をまとめました。
1｜1億3,000万円のマンション、どんな人が買える？
マンション購入では、年収の25〜30％を住宅費に充てるのが理想とされています。
一般的な住宅ローン金利（1％前後）・35年返済を想定すると、
おおよそ以下の年収で「無理なく返せる価格帯」が見えてきます。
| 年収 | 無理のない購入価格目安 |
|---|---|
| 800万円 | 約5,000万円前後 |
| 1,200万円 | 約7,000〜8,000万円前後 |
| 1,500〜2,000万円 | 約1億円前後が現実的 |
つまり、1億3,000万円クラスのマンションを無理なく購入できるのは、
年収2,000万円以上のご家庭が中心ということになります。
2｜23区の平均マンション価格（中古・70㎡換算）
| 区名 | 平均㎡単価 | 70㎡換算価格（目安） |
|---|---|---|
| 千代田区 | 約190万円 | 約1億3,300万円 |
| 港区 | 約185万円 | 約1億2,950万円 |
| 渋谷区 | 約175万円 | 約1億2,250万円 |
| 中央区 | 約170万円 | 約1億1,900万円 |
| 目黒区 | 約150万円 | 約1億500万円 |
| 文京区 | 約140万円 | 約9,800万円 |
| 新宿区 | 約135万円 | 約9,400万円 |
| 品川区 | 約130万円 | 約9,100万円 |
| 世田谷区 | 約120万円 | 約8,400万円 |
| 杉並区 | 約105万円 | 約7,300万円 |
| 中野区 | 約100万円 | 約7,000万円 |
| 江東区 | 約95万円 | 約6,650万円 |
| 練馬区 | 約85万円 | 約5,950万円 |
| 板橋区 | 約80万円 | 約5,600万円 |
| 大田区 | 約85万円 | 約5,950万円 |
| 墨田区 | 約86万円 | 約6,020万円 |
| 足立区 | 約70万円 | 約4,900万円 |
| 葛飾区 | 約65万円 | 約4,550万円 |
| 江戸川区 | 約68万円 | 約4,760万円 |
（参考：LIFULL HOME’S／東京23区中古マンション相場 2025年10月）
3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由
3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由（足立区・板橋区・江東区・墨田区）
高騰する都心部と比べて、5,000〜7,000万円台で購入できる可能性があるエリアも、23区内にはまだ残っています。
ここでは、価格・アクセス・街の雰囲気のバランスが取れた4つの区を紹介します。
🏠 足立区：価格の手頃さと再開発の勢い
- 平均価格：約4,900万円
- 北千住・綾瀬・梅島など、駅近でも5,000万円前後の物件が中心。
- 北千住駅は5路線利用可能で、東京・大手町方面へも30分以内。
- 商業施設や大学キャンパスの整備が進み、**「昔ながらの下町×若者文化」**が融合した街に進化中。
- 将来的な再開発や利便性向上により、資産価値上昇の余地もあります。
🏠 板橋区：都心アクセス良好、生活環境のバランス◎
- 平均価格：約5,600万円
- 成増・高島平・板橋本町などは、都心まで30分圏内。
- 駅前にスーパー・医療施設・保育園が揃い、子育て世帯にも人気。
- 緑が多く、静かな住宅街が広がるため、落ち着いた暮らしを求める人に最適です。
🏠 江東区：湾岸エリアで“資産性×住みやすさ”両立
- 平均価格：約6,650万円
- 清澄白河・豊洲・東陽町などは、生活利便性と街の落ち着きを両立。
- 公園・商業施設・教育環境が整備され、子育て・共働き世帯からの支持が高い。
- 再開発が続く湾岸エリアは、資産価値の安定性も魅力です。
🏠 墨田区：下町情緒とリバーサイドの再生力
- 平均価格：約6,000万円前後
- 錦糸町・押上・両国などは、交通利便性と商業の活気を併せ持つエリア。
- 東京スカイツリー周辺では再開発が進み、商業施設・ホテル・住宅が一体化。
- 清澄白河に隣接するエリアでは、カフェやギャラリーが点在するクリエイティブな雰囲気も人気。
- 物件価格は都心より抑えめで、“リバーサイド都心生活”を叶えやすい区として注目が高まっています。
💡 まとめ：4区に共通するポイント
- いずれも都心アクセスが良好で、生活施設が身近。
- 再開発や街づくりの進行により、将来の資産価値維持が見込める。
- 「高すぎない価格帯で、生活も楽しめる街」を探すなら、この4区は要チェックです。
4｜マンション購入で後悔しないためのチェックポイント
- 管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた総コストを把握する。
- 「広さ」「立地」「築年数」のうち何を優先するか、家族で話し合う。
- 駅徒歩10分以内・管理状態良好な物件は資産価値が下がりにくい。
- 郊外寄りの区でも「再開発エリア」を狙うと、将来のリセール価値が見込める場合もある。
5｜まとめ：年収だけでなく“街の未来”も見据えた選択を
1億円を超える価格帯が当たり前になりつつある東京のマンション市場。
しかし、足立区・板橋区・江東区のように「価格」「利便性」「将来性」を兼ね備えた街も多く存在します。
住まい選びは「今買えるか」だけでなく、
「この街でどんな暮らしをしていきたいか」を見据えることが大切。
ライフステージや家計バランスに合わせた“無理のない選択”こそが、
これからの東京で賢く暮らす第一歩になるでしょう。
💡執筆者プロフィール
今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。
