カテゴリー: 不動産購入

宅地建物取引士の今西千登瀬です。

今って家、買った方がいいのか？！

イラン情勢による建築資材の高騰と供給不安。実は今、住宅業界では“値上げ”のレベルを超えた変化が起きています。

 今、住宅業界で起きていること

今回の影響は、この2つです。

✔ 建築資材の値上がり

✔ 工事の遅れ（納期遅延）

そして今はさらに一歩進んで👉 「材料が手に入らない」ケースも発生しています。

どれくらい値上がりしているの？

ここが一番気になるポイントだと思います。実際の値上げ幅は、かなり大きいです👇

■ 石油系資材（影響大）

・断熱材 → 約40％
・防水材 → 40〜50％
・塗料（シンナー） → 最大75％

👉 ここは今回の“震源地”です

■ 外装・屋根

・屋根材 → 約30％
・外壁材 → 累計20〜30％上昇

■ 電気・設備

・電設資材 → 15〜50％
・配線など → 30〜50％

■ 住宅設備

・キッチン → 6〜10％
・洗面 → 10〜15％
・トイレ → 3〜6％

👉 一見小さく見えますが累積で見ると大きな負担増です。

なぜここまで上がるの？

理由はシンプルです。建築資材の多くは「石油」からできています。

さらに今回、

・原油価格の上昇
・輸送の停滞
・ナフサ（原料）の不足

が同時に起きています。

つまり今は、「高い」＋「遅れる」＋「手に入らない」という、これまでにない状態です。

【最新】建材メーカーの出荷状況（2026年4月）

ここが今回、最も重要なポイントです。

現在の建材メーカーは
“通常出荷できている状態ではない”のが現実です。

実際に起きていること

・屋根材・防水材 → 出荷停止・受注停止
・断熱材 → 生産調整・入手困難
・塗料 → 品薄・出荷制限
・内装材 → 納期未定・遅延
・サッシ → 駆け込み需要で遅延リスク増

なぜ今「出荷不安」が出ているのか？

今回のイラン情勢を含めた影響は、直接というより👇

間接影響が本質

• 原油価格上昇
  → 輸送コスト増
  → 製造コスト増
• 海上輸送リスク
  → 納期不安定化
• 原材料（アルミ・樹脂）
  → 中東・欧州経由の影響

「今買うべき？」の判断軸

結論はシンプルです。👉 正解は人によって違う

だからこそ、2つの軸で考えてください。

■ 判断軸①｜価格

・今後さらに上がる可能性 → 高い
・下がる可能性 → 低い

👉価格だけなら“早い方が有利”

■ 判断軸②｜スケジュール（重要）

・工期遅延
・資材不足
・引き渡し未定

👉「いつ住めるか」が読めない時代に

タイプ別｜おすすめの選び方

▶ すぐ住みたい方（入学・更新など）

👉 今動くのがおすすめ

理由：待つほど“遅延リスク”が大きくなるため

▶ 迷っている方

👉 探しながら判断がベスト

・今すぐ決めない
・でも動き始める

これが一番後悔しにくい選択です

▶ 慎重派の方

👉 あえて待つのもOK

ただし価格上昇は受け入れる前提

不動産のプロとしてお伝えしたいこと

正直にお伝えすると、「今が絶対に買い時」とは言えません。ただし確実に言えるのは、👉 これからは“価格”より“確実性”が重要になる

・予定通り住めるか

・資金計画が崩れないか

・安心して進められるか

この視点がとても大切です。

まとめ｜家選びは“納得感”で決める

家は「今が得かどうか」だけではなく、これからの暮らしをどうしたいかで選ぶもの。だからこそ、“世の中の正解”ではなく“自分の納得”で決めることが大切です。

もし迷われている方は、「買うかどうか」ではなく“どう判断するか”を一緒に整理することからサポート致します。

はじめに

宅地建物取引士の今西千登瀬です。

「良い不動産屋さんを紹介してほしい」

公共機関の不動産相談で、何度も耳にしてきた言葉です。

この一言の背景には、

・どこに相談していいかわからない
・営業されるのが怖い
・過去に嫌な思いをした
・損をしたくない

そんな不安や不信感が隠れています。

不動産は、人生の中でも大きな選択。
だからこそ多くの方が、

“会社”ではなく、“信頼できる人”を探しているのです。

不動産屋に不信感を持つ人が多い理由

不動産取引は、

・専門用語が多くわかりにくい
・営業主導で話が進むことがある
・本音が見えづらい

と感じやすい世界です。

その結果、

「何が正しいのかわからない」
「このまま進めていいのか不安」

という状態になってしまいます。

ですが本来、不動産は
暮らしをより良くするための手段です。

だからこそ大切なのは、

“どの会社か”ではなく、“誰と進めるか”

という視点です。

ネットで不動産屋を探すときのチェックポイント

今は多くの方が、ネット検索からスタートします。
この最初の選び方が、その後の満足度を大きく左右します。

① 口コミは★ではなく“中身”を見る

評価の高さよりも、

・具体的なエピソードがあるか
・担当者の対応がイメージできるか

が重要です。

「この人に任せたらどうなるか」が想像できるかどうか。

② ホームページは“価値観”を見る

デザインの美しさではなく、

・どんな想いで仕事をしているか
・どんなお客様と向き合っているか

に注目してください。

価値観が合うかどうかは、満足度に直結します。

③ 物件情報の“見せ方”を見る

同じ物件でも、会社によって見せ方は大きく異なります。

・メリットしか書かれていない
・写真が不自然に整いすぎている
・生活イメージが湧かない

こういった場合は注意が必要です。

一方で、

・デメリットもきちんと説明している
・リアルな情報が伝わる
・暮らしのイメージまで提案している

このような会社は、
誠実に向き合っている可能性が高いと言えます。

④ 取り扱い物件の“幅”を見る

・特定の物件ばかりを強く勧めていないか
・他社の物件にも柔軟に対応しているか

ここを見ることで、

「お客様目線」か「会社都合」かが見えてきます。

⑤ 最終判断は“最初の対応”で決める

どれだけネットの評価が良くても、
実際の対応に違和感があれば意味がありません。

・返信は丁寧か
・質問にきちんと答えてくれるか
・一方的な営業になっていないか

最初の印象は、その後の関係性をそのまま表します。

良い不動産営業マンの見極め方

では実際に会ったとき、どこを見ればいいのか。

ポイントは3つです。

① デメリットも正直に伝えてくれる

信頼できる人は、良いことだけを言いません。

むしろ、

「言いにくいことをどう伝えるか」

に、その人の誠実さが表れます。

② 話を最後まで聞いてくれる

どんな暮らしがしたいのか。
何に不安を感じているのか。

そこを丁寧に引き出そうとする姿勢があるかどうか。

提案力は、ヒアリング力で決まります。

③ 判断を急がせない

「今決めないとなくなりますよ」

その言葉の裏にある意図を、少し冷静に見てみてください。

本当に良い担当者は、

・考える時間をくれる
・他の選択肢も提示する
・決断を尊重する

主導権をあなたに戻してくれる人です。

相性の良い担当者の見つけ方

不動産は“人対人”です。

どんなに実績があっても、
相性が合わなければストレスになります。

判断基準はシンプルです。

「この人となら本音で話せるか」

・違和感を伝えられる
・無理に合わせなくていい
・自然体でいられる

そしてもう一つ大切なのは、

最初に感じた小さな違和感を見逃さないこと。

その感覚は、後から大きな差になります。

なぜ私が“フラットに提案できるのか

ここで少し、私のスタンスについてお話させてください。

私は、いわゆる「預かり物件」を持っていません。

そのため、

・特定の物件を優先しておすすめする必要がない
・会社都合で提案が偏ることがない

という環境で、お客様と向き合っています。

そしてもう一つ、大切にしていることがあります。

それは、

「数字や目標を追わない」という働き方です。

“売るため”ではなく、“納得のため”の提案

不動産業界では、

・売上
・契約件数
・期限

といった数字が重視される場面も少なくありません。

ですが私は、

数字ではなく、「納得」をゴールにしたいと考えています。

・無理に決断を急がせない
・違和感があれば一緒に立ち止まる
・他の選択肢もフラットに検討する

「この選択でよかった」と思えること。
それが何より大切だと感じています。

時間をかけてでも“後悔しない選択”を

不動産は、焦って決めるものではありません。

・少しでも迷いがある
・言葉にできない違和感がある

その状態で進めてしまうと、後悔につながります。

だからこそ私は、

じっくり考える時間も含めてサポートしたいと思っています。

難しい不動産取引を、わかりやすく丁寧に

不動産は複雑で、わかりにくいものです。

だからこそ、

・専門用語をできるだけ使わない
・一つひとつ丁寧に説明する
・納得しながら進めていただく

ことを大切にしています。

「よくわからないまま進む」ことがないように。

それが安心につながると考えています。

まとめ｜不動産は“誰と選ぶか”で変わる

「良い不動産屋を紹介してほしい」

その言葉の本質は、

“安心して任せられる人と出会いたい”

という願いです。

不動産は、ただの取引ではなく、
これからの暮らしをつくる大切な選択。

だからこそ、

・情報だけで判断するのではなく
・人との相性や信頼関係を大切にすること

それが、後悔しない住まい選びにつながります。

おわりに

私は、不動産を通して
「その人らしい幸せな暮らし」をサポートしたいと考えています。

家は、ただの箱ではなく、
これからの人生を育てていく場所です。

だからこそ、

“どこで買うか”ではなく、“誰と選ぶか”

を大切にしていただけたら嬉しいです。

ご相談について

もし今、

・どこに相談していいかわからない
・営業されるのが不安
・自分に合う住まいをじっくり考えたい

そんな方は、まずは一度お話してみませんか？

特定の物件に偏ることなく、
そして数字にとらわれることなく、

あなたが心から納得できる住まい選びを、丁寧にサポートいたします。

▶︎LINEでのご相談はこちら
https://lin.ee/0CKkBZ2

対象エリアは東京23区を中心とした首都圏です。

■ はじめに

「今の家を売って、新しい家を買う」。
住み替えは、人生の転機に行われる大きな住まいのアップデートです。

しかし「住み替え 何から始める？」「売却と購入、どっちを先に進める？」と検索されることが多いように、基礎知識がないまま進めると、資金不足やスケジュールのズレなどのトラブルが起きやすくなります。

ここでは、住み替えを考え始めた人が最初に知っておきたい 基本の流れ・お金・スケジュール・注意点 を総まとめします。

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■ １．住み替えとは？

住み替えとは、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入することを指します。
理由はさまざまですが、以下のようなライフステージ変化がきっかけになるケースが多いです。

• 子どもの成長に合わせて広い家へ
• 通勤や学校へのアクセスを改善したい
• 老後を見据えて駅近・バリアフリーへ
• 資産価値の高いエリアへ移りたい

住み替えは「売却」「購入」「引っ越し」など、複数の工程を同時に進めるため、事前の理解が成功への鍵になります。

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■ ２．住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2種類がある

● 売り先行

今の家を売ってから次の家を買う方法
《メリット》

• 資金計画が立てやすい
• 売却代金を確定させてから購入できる
  《デメリット》
• 仮住まい・二度の引っ越しが必要になる場合がある

「リスクは避けたい」「資金に不安がある」場合に向いています。

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● 買い先行

新しい家を先に買い、後から今の家を売る方法
《メリット》

• 理想の物件をじっくり選べる
• 仮住まい不要でスムーズに引っ越しできる
  《デメリット》
• 資金に余裕が必要
• 売却が遅れると一時的に二重ローンになる可能性

「気に入った物件を逃したくない」「余裕を持って進めたい」という人に向いています。

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■ ３．住み替えの全体の流れ（基本ステップ）

① 現在の住まいの査定

複数社の査定を取り、相場を把握します。
売却価格の見込みは、資金計画の土台になります。

② 資金計画を立てる

• 売却価格の見込み
• 残っている住宅ローン
• 売却・購入それぞれの諸費用
• 引っ越し費用
  など、トータルでいくら必要か試算します。

③ 新居の条件整理

エリア・広さ・学区・生活動線など、希望条件を明確にします。

④ 売却活動・物件探しを開始

“売り先行”か“買い先行”かによって優先順位が変わります。

⑤ 売買契約

売却・購入の契約タイミングは、住み替えの成功を左右します。

⑥ 引越しと引渡し

売却引渡しと新居入居日を調整しスムーズな移動を行います。

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■ ４．住み替えにかかる費用

住み替えでは、売却・購入の両方に費用がかかります。

● 売却時の費用

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 売買契約書の印紙代
• 住み替えのためのクリーニングや修繕費（任意）

● 購入時の費用

• 頭金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料
• 火災保険料・固定資産税などの清算金

さらに、タイミングによっては以下も必要です。

• 仮住まい費用
• 二度の引越し代
• つなぎ融資／住み替えローンの費用

トータルで 物件価格の7〜10％程度 が目安とされています。

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■ ５．住み替えのよくあるトラブル

● ① 資金計画のズレ

→ 売却額が思ったより低く、購入費用が不足する

● ② スケジュール管理の失敗

→ 仮住まいが必要になり、費用がかさむ

● ③ 売却価格の設定ミス

→ 高すぎると長期化し、安すぎると損をする

● ④ 新居選びの後悔

→ 生活動線や周辺環境を見落とす

● ⑤ 不動産会社選びのミス

→ 経験不足の担当だと調整がうまくいかない

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■ ６．トラブルを防ぐためのポイント

① 複数社査定で相場を正しく把握

1社だけだと偏りが出ます。必ず比較を。

② 資金計画は「最悪のケース」も含めて立てる

“売却が遅れた場合”のシミュレーションも必須。

③ 契約時に「引渡し猶予」をつけておく

売却→入居の無駄な空白を防ぎます。

④ 新居は昼・夜・平日・休日でチェック

生活して初めて気づくことが多いため。

⑤ 理想は「売却・購入を同じ会社で」

スケジュール管理が一元化され、トラブルが激減します。

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■ ７．まとめ

住み替えは工程が多く難しい印象がありますが、
基礎知識を理解し、正しい順序で進めればリスクは大きく減らせます。

• 売り先行・買い先行の違いを理解する
• 早めに資金計画を立てる
• スケジュールを綿密に管理する
• 信頼できる不動産会社をパートナーにする

これだけで住み替えは驚くほどスムーズになります。

あなたの次の暮らしが、もっと快適で幸せなものになりますように。

インテリアコーディネーターの今西千登瀬です。
近年、東京都23区のマンション価格は過去最高水準に達し、ついに平均価格が1億3,000万円を超えるエリアも出てきました。
「もう都心ではマンションが買えない」と感じる方も多いのではないでしょうか？

今回は、最新データをもとに、

• 無理のない購入年収の目安
• 各区の平均価格帯
• 23区内でも“まだ手が届く街”とその住みやすさ
  をまとめました。

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1｜1億3,000万円のマンション、どんな人が買える？

マンション購入では、年収の25〜30％を住宅費に充てるのが理想とされています。
一般的な住宅ローン金利（1％前後）・35年返済を想定すると、
おおよそ以下の年収で「無理なく返せる価格帯」が見えてきます。

年収	無理のない購入価格目安
800万円	約5,000万円前後
1,200万円	約7,000〜8,000万円前後
1,500〜2,000万円	約1億円前後が現実的

つまり、1億3,000万円クラスのマンションを無理なく購入できるのは、
年収2,000万円以上のご家庭が中心ということになります。

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2｜23区の平均マンション価格（中古・70㎡換算）

区名	平均㎡単価	70㎡換算価格（目安）
千代田区	約190万円	約1億3,300万円
港区	約185万円	約1億2,950万円
渋谷区	約175万円	約1億2,250万円
中央区	約170万円	約1億1,900万円
目黒区	約150万円	約1億500万円
文京区	約140万円	約9,800万円
新宿区	約135万円	約9,400万円
品川区	約130万円	約9,100万円
世田谷区	約120万円	約8,400万円
杉並区	約105万円	約7,300万円
中野区	約100万円	約7,000万円
江東区	約95万円	約6,650万円
練馬区	約85万円	約5,950万円
板橋区	約80万円	約5,600万円
大田区	約85万円	約5,950万円
墨田区	約86万円	約6,020万円
足立区	約70万円	約4,900万円
葛飾区	約65万円	約4,550万円
江戸川区	約68万円	約4,760万円

（参考：LIFULL HOME’S／東京23区中古マンション相場 2025年10月）

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3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由（足立区・板橋区・江東区・墨田区）

高騰する都心部と比べて、5,000〜7,000万円台で購入できる可能性があるエリアも、23区内にはまだ残っています。
ここでは、価格・アクセス・街の雰囲気のバランスが取れた4つの区を紹介します。

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🏠 足立区：価格の手頃さと再開発の勢い

• 平均価格：約4,900万円
• 北千住・綾瀬・梅島など、駅近でも5,000万円前後の物件が中心。
• 北千住駅は5路線利用可能で、東京・大手町方面へも30分以内。
• 商業施設や大学キャンパスの整備が進み、**「昔ながらの下町×若者文化」**が融合した街に進化中。
• 将来的な再開発や利便性向上により、資産価値上昇の余地もあります。

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🏠 板橋区：都心アクセス良好、生活環境のバランス◎

• 平均価格：約5,600万円
• 成増・高島平・板橋本町などは、都心まで30分圏内。
• 駅前にスーパー・医療施設・保育園が揃い、子育て世帯にも人気。
• 緑が多く、静かな住宅街が広がるため、落ち着いた暮らしを求める人に最適です。

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🏠 江東区：湾岸エリアで“資産性×住みやすさ”両立

• 平均価格：約6,650万円
• 清澄白河・豊洲・東陽町などは、生活利便性と街の落ち着きを両立。
• 公園・商業施設・教育環境が整備され、子育て・共働き世帯からの支持が高い。
• 再開発が続く湾岸エリアは、資産価値の安定性も魅力です。

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🏠 墨田区：下町情緒とリバーサイドの再生力

• 平均価格：約6,000万円前後
• 錦糸町・押上・両国などは、交通利便性と商業の活気を併せ持つエリア。
• 東京スカイツリー周辺では再開発が進み、商業施設・ホテル・住宅が一体化。
• 清澄白河に隣接するエリアでは、カフェやギャラリーが点在するクリエイティブな雰囲気も人気。
• 物件価格は都心より抑えめで、“リバーサイド都心生活”を叶えやすい区として注目が高まっています。

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💡 まとめ：4区に共通するポイント

• いずれも都心アクセスが良好で、生活施設が身近。
• 再開発や街づくりの進行により、将来の資産価値維持が見込める。
• 「高すぎない価格帯で、生活も楽しめる街」を探すなら、この4区は要チェックです。

4｜マンション購入で後悔しないためのチェックポイント

1. 管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた総コストを把握する。
2. 「広さ」「立地」「築年数」のうち何を優先するか、家族で話し合う。
3. 駅徒歩10分以内・管理状態良好な物件は資産価値が下がりにくい。
4. 郊外寄りの区でも「再開発エリア」を狙うと、将来のリセール価値が見込める場合もある。

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5｜まとめ：年収だけでなく“街の未来”も見据えた選択を

1億円を超える価格帯が当たり前になりつつある東京のマンション市場。
しかし、足立区・板橋区・江東区のように「価格」「利便性」「将来性」を兼ね備えた街も多く存在します。

住まい選びは「今買えるか」だけでなく、
「この街でどんな暮らしをしていきたいか」を見据えることが大切。

ライフステージや家計バランスに合わせた“無理のない選択”こそが、
これからの東京で賢く暮らす第一歩になるでしょう。

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💡執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

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「そろそろマイホームを持ちたいけれど、家計に無理はないかな？」
「住宅ローンや頭金のこと、何から考えればいいかわからない…」

賃貸暮らしからマイホームへのステップアップは、人生の大きなワクワクイベント。でも、無計画に進めると毎月の支払いが家計を圧迫してしまい、せっかくの夢の暮らしがストレスになってしまうこともあります。

ここでは女性目線で暮らしの楽しさも考慮しつつ、家計に無理なくマイホームを手に入れる方法を、初心者でもわかりやすくご紹介します。具体的なシミュレーション表もつけて、理想の暮らしをイメージしやすくしています。

1.家計の現状をしっかり把握

まずは、自分の収入と支出を見える化することが重要です。毎月の手取り、生活費、貯蓄額、固定支出を整理しましょう。

ポイントは、毎月無理なく返済できる金額を把握すること。手取りの25〜30％程度が目安です。たとえば手取り30万円なら、月々の住宅ローン返済は7.5〜9万円が目安。

家計シミュレーション例（月額）

項目	金額
手取り収入	30万円
食費・日用品	7万円
光熱費	1.5万円
通信費	1万円
教育費	3万円
住宅ローン返済上限	8万円
貯蓄	5万円
生活予備費	4.5万円

このように視覚化することで、「この額なら無理なく返せる」と安心して物件探しができます。

2.頭金と諸費用は計画的に準備

住宅購入には物件価格のほかに頭金や諸費用が必要です。

諸費用は物件価格の5〜10％が目安で、印紙税・登記費用・仲介手数料・火災保険料などが含まれます。

• 物件価格3000万円の場合
  • 頭金：300〜600万円（物件価格の10〜20％）
  • 諸費用：約150〜300万円

頭金を多めに準備すると、借入額を減らせて毎月の返済負担が軽くなります。貯蓄のペースは、無理のない範囲で毎月定額を積み立てるのが安心です。

3.支払える価格から物件を選ぶ

れの駅近や広い間取りは魅力的ですが、重要なのは**“買える価格”ではなく“支払える価格”**を基準に選ぶことです。

例えば、毎月返済可能額が8万円なら、35年ローンで借入可能額は約3500万円前後。ここに頭金を足すと、購入可能な物件価格の目安が見えてきます。

また、マンションの場合は管理費・修繕積立金も含めて総支出を計算しましょう。これを怠ると「返済はできるけれど生活が苦しい…」ということになりかねません。

4.住宅ローンの種類を理解する

住宅ローンは固定金利型・変動金利型・固定期間選択型があります。初心者や女性の一人暮らし世帯にもおすすめなのは固定金利型。返済額が一定なので家計計画が立てやすく、安心して生活できます。

• 固定金利型：返済額が変わらず安心
• 変動金利型：初期負担は少ないが将来の返済額が変動
• 固定期間選択型：一定期間固定、その後変動

将来の教育費やライフイベントも考慮して選ぶと、長期的に安心です。

5.将来のライフイベントも意識

子どもが生まれた場合の教育費、転職や介護など、将来のライフイベントも考慮した返済計画が必要です。

たとえば、子ども1人なら年間50万円程度の教育費を見込む必要があります。毎月の住宅ローン返済と合わせて、無理なく生活できるプランを立てることが大切です。

6.購入までのスケジュールを作ろう

無理のない計画には、購入までのスケジュールを具体的に作ることが大切です。

1. 家計の現状把握・返済可能額の算出（1ヶ月）
2. 頭金・諸費用の準備（半年〜1年）
3. 物件探し・内覧（3〜6ヶ月）
4. 購入申込・ローン審査・契約（1〜2ヶ月）

頭金準備期間は無理せず楽しみながら貯めるのがポイント。例えば毎月のカフェや趣味の費用も予算内で調整できます

7.信頼できる不動産会社を味方に

購入初心者にとって、信頼できる不動産会社は心強い味方です。物件選びだけでなく、s住宅ローンの相談や契約後のサポートまでトータルで助けてもらえます。

東京ファンライフ不動産では、購入希望額やライフスタイルに合わせた物件提案や、毎月返済可能額を考慮したシミュレーションも提供しています。初心者でも安心してステップを踏めます。

まとめ｜無理なく叶えるマイホーム計画

賃貸からマイホームへのステップアップは、家計の見える化・支払える範囲の明確化・将来のライフプランの想定がポイントです。

• 毎月返済可能額から物件価格を決める
• 頭金や諸費用を無理なく準備
• ローンの種類や金利を理解
• 将来の教育費・ライフイベントも考慮
• 信頼できる不動産会社を味方に

この計画を立てれば、家計に無理なく、暮らしのワクワク感も満たすマイホーム購入が可能です。夢の暮らしを、ぜひ安心してスタートしましょう。

都心の好立地に住みたいけれど、所有権付きマンションは価格が高くて手が届かない…。そんなときに注目されるのが「定期借地権付きマンション」です。土地は借りる形式ですが、建物は自分の所有物です。
今回は、メリット・デメリットだけでなく、前払い地代と月々地代の違い・注意ポイントも解説します。

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定期借地権付きマンションとは？

• 土地は借りる（定期借地権）：契約期間は50〜70年が一般的
• 建物は自分の所有物：マンション部分を所有
• 契約期間満了後は建物を解体し土地を返還：長期的な資産形成には注意が必要

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メリット

1. 購入価格が割安場合もあります。
2. 税負担が軽い
   土地分の固定資産税・都市計画税は不要。建物分のみ。
3. 都心・駅近に住める
   地主が手放さない好立地の場所に住めます。
4. 期間が決まっているので相続など面倒な問題も回避

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デメリット

1. 期間終了で更地返還
   契約満了時には建物を解体して土地を返す必要があります。
2. 売却の制約
   残存期間が短いと買い手がつきにくく、売却には地主承諾が必要な場合があります。契約条件をしっかり確認することが大切です。
3. ローン審査がやや厳しい
   土地を所有していないため、融資審査に制限が出ることがあります。
4. 子どもに資産として残したい場合は不向き

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損得を分けるポイント

1. 明確な出口戦略が必要

契約満了時に建物を手放すことが前提です。

• 30〜50年後の住み替えを見据える
• 子どもが独立したら住み替えるなど、残存期間が長い内に売却を考えることも重要なポイント
• 売却・賃貸・住み替えのシナリオを事前に考える

2. 地代の支払い方法を理解する

前払い地代

• 契約時に一括で支払う地代
• 初期費用は高額ですが、月々の支払いが不要になる場合があります
• 注意点：資金負担が大きいため、生活費やローンとのバランスを確認する必要があります

月々地代

• 毎月の支払いとして地代を支払う
• 月々の生活費に上乗せされるため、無理のない金額かを確認することが重要
• 将来の契約更新や地代改定の可能性もあるため、契約条件を確認することが必要です

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東京の定期借地権付きマンション事例

物件名	所在地	面積（㎡）	築年数	残存期間（年）	価格（万円）	地代（月額）	解体準備金（月額）	備考
パークコート青山高樹町 ザ タワー	港区南青山	62	5	50	2億7,100（前払い地代含む）	なし	20,000	高級タワーレジデンス、角住戸中心
パークコート渋谷 ザ タワー	渋谷区宇田川町	40	3	50	8,350万円	15,000	10,000	駅徒歩7分、商業施設併設
パークコート神楽坂	新宿区赤城元町	57	4	50	8,380万円	12,000	8,000	隈研吾氏監修、神社との一体開発

※価格や地代、解体準備金は参考値であり、実際の物件によって異なります。

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まとめ

定期借地権付きマンションは、都心の好立地に割安で住めるメリットがあります。しかし、

• 契約満了時の出口戦略を明確にする
• 前払い地代・月々地代・解体準備金などのランニングコストを確認する

ことが重要です。
ライフプランに合った支払い方法を選ぶことで、定期借地権付きマンションのメリットを最大限に活かすことができます。

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💡ポイント：「地代の支払い方法」と「契約満了後の出口戦略」をセットで考えることが、損得を分ける鍵です。

〜借地権付き住宅の購入はお得？旧法・現行法・定期借地権まで徹底解説〜

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◆ そもそも「借地権」とは？

借地権とは、土地の所有者（地主）から土地を借りて、その上に建物を建てて住む権利のことです。土地を買わずに「借りる」ことで、建物を安く建てたり購入したりできるのが特徴です。

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◆ 借地権付き住宅のメリット・デメリット

● メリット

• 土地代がかからないため、購入価格が安い
• 人気エリアに住みやすい（借地権物件が多い）
• 固定資産税が安い（建物分だけ）

● デメリット

• 土地の所有権はない
• 借地料を毎月支払う必要がある
• 売却しづらい・住宅ローンが通りにくい場合がある

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◆ 借地権の種類と違い

借地権には、法律の変遷により「旧法借地権」と「新法借地権（一般借地権・定期借地権）」があります。
1992年（平成4年）に施行された「借地借家法」によって、大きくルールが変わりました。

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① 【旧法借地権（旧・借地法）】

👉 1992年以前に契約された借地権

• 最初の契約期間：原則30年、更新ごとに20年
• 更新が法的に強く保護されている（実質的に半永久）
• 地主が「正当な理由」がなければ契約更新を拒否できない
• 借地人が希望すれば、建物の建て替えも基本的に可能
• 相続・売却もしやすい（譲渡承諾は必要）

💡 **例えるなら…「住み続ける権利が強く保証された契約」**です。
長年の信頼関係で成り立っているケースが多く、都心の老舗住宅街や商店などで多く見られます。

👉 長期にわたり住み続けやすく、建て替えも相談次第で可能。

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② 【新法借地権（借地借家法）】

👉 1992年以降に新たに契約された借地権

● 一般借地権（更新あり）

• 初回契約：30年以上、更新後は20年以上
• 基本的には更新可能。ただし、法律上の保護は旧法よりもやや弱い
• 建て替え・譲渡には地主の承諾が必要なことが多い
• 一部では「更新拒否や条件変更」の交渉余地あり

👉 安定性があり、従来の借地権に近い内容。

● 定期借地権（更新なし）

• 一定期間（多くは50年）で契約終了・更新なし
• 満了後は更地で返還する義務
• 建物の買取請求ができない
• 建て替え・増改築・相続利用には向かない

💡 **例えるなら…「期限付きの使用権。使い切って終わる契約」**です。
人生設計に合わせてフレキシブルに使いたい方には向いています。

👉 子育て期間中だけ住みたいなど、一定期間での住み替えを前提としたライフプランには向いている。

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🔍【旧法と新法の主な違いまとめ】

比較項目	旧法借地権	新法（一般借地権）	新法（定期借地権）
契約の更新	自動更新（拒否に正当理由が必要）	原則更新あり（交渉が必要）	更新なし（終了時に明け渡し）
契約期間	初回30年／更新20年ずつ	初回30年以上／更新20年以上	30年以上（住宅用は50年が主流）
建て替え	相談で可能	基本的に承諾が必要	不可（建物は使い切り）
契約終了後	引き続き利用できる	同上	更地で返還が義務
借主の保護	非常に強い	ある程度強い	比較的弱い（契約重視）

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◆ 借地権付き住宅、どのタイプを選ぶべき？

建て替えや売却も視野に入れている方 → 旧法借地権のほうが自由度が高い

安心して長く住みたい方 → 旧法借地権・一般借地権

割安に一時的に住みたい方 → 定期借地権

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◆ 借地権付き住宅は「お得」なのか？

◎ こんな人には向いています！

• 資金面で土地購入は厳しいけど、持ち家が欲しい
• 駅近など立地重視で選びたい
• 住み替え前提で住まいを検討している（定期借地権）

✕ 注意が必要な人

• 土地の資産価値も含めて購入したい人
• 子や孫に相続したいと考えている人
• 自由にリフォーム・建て替えしたい人

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◆ 借地権付き住宅のチェックポイント

1. 借地権の種類を確認
   　→ 旧法？現行法？定期？
2. 地代（借地料）・更新料・名義変更料などのコストを確認
3. 地主の意向や契約条件（建て替え・増改築の可否など）を確認
4. 金融機関の住宅ローン審査が通るか確認
   　→ 借地権物件に融資しにくい銀行もあるため注意

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◆ 借地権を選ぶときの賢い考え方

• 購入価格＋月々の借地料＝トータルコストで比較
• **借地期間中のライフプランと一致しているか？**を重視
• 将来的な住み替え・売却のしやすさも検討

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◆ まとめ：借地権は“選択肢のひとつ”として活用を

借地権付き住宅は「お得そうだけど不安」という声が多いですが、自分のライフスタイルや資金計画によってはとても合理的な選択肢となります。

特に都心や人気エリアでは、土地付きよりも数千万円安く持ち家を持てるチャンスも。
しっかり内容を理解していれば、借地権付き住宅も安心して選べます。

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◆ 不安なときは専門家に相談を

借地権物件は契約内容が複雑なこともあります。
不動産会社や司法書士など、借地権に詳しいプロに確認することをおすすめします。