はじめに

宅地建物取引士の今西千登瀬です。

「良い不動産屋さんを紹介してほしい」

公共機関の不動産相談で、何度も耳にしてきた言葉です。

この一言の背景には、

・どこに相談していいかわからない
・営業されるのが怖い
・過去に嫌な思いをした
・損をしたくない

そんな不安や不信感が隠れています。

不動産は、人生の中でも大きな選択。
だからこそ多くの方が、

“会社”ではなく、“信頼できる人”を探しているのです。

不動産屋に不信感を持つ人が多い理由

不動産取引は、

・専門用語が多くわかりにくい
・営業主導で話が進むことがある
・本音が見えづらい

と感じやすい世界です。

その結果、

「何が正しいのかわからない」
「このまま進めていいのか不安」

という状態になってしまいます。

ですが本来、不動産は
暮らしをより良くするための手段です。

だからこそ大切なのは、

“どの会社か”ではなく、“誰と進めるか”

という視点です。

ネットで不動産屋を探すときのチェックポイント

今は多くの方が、ネット検索からスタートします。
この最初の選び方が、その後の満足度を大きく左右します。

① 口コミは★ではなく“中身”を見る

評価の高さよりも、

・具体的なエピソードがあるか
・担当者の対応がイメージできるか

が重要です。

「この人に任せたらどうなるか」が想像できるかどうか。

② ホームページは“価値観”を見る

デザインの美しさではなく、

・どんな想いで仕事をしているか
・どんなお客様と向き合っているか

に注目してください。

価値観が合うかどうかは、満足度に直結します。

③ 物件情報の“見せ方”を見る

同じ物件でも、会社によって見せ方は大きく異なります。

・メリットしか書かれていない
・写真が不自然に整いすぎている
・生活イメージが湧かない

こういった場合は注意が必要です。

一方で、

・デメリットもきちんと説明している
・リアルな情報が伝わる
・暮らしのイメージまで提案している

このような会社は、
誠実に向き合っている可能性が高いと言えます。

④ 取り扱い物件の“幅”を見る

・特定の物件ばかりを強く勧めていないか
・他社の物件にも柔軟に対応しているか

ここを見ることで、

「お客様目線」か「会社都合」かが見えてきます。

⑤ 最終判断は“最初の対応”で決める

どれだけネットの評価が良くても、
実際の対応に違和感があれば意味がありません。

・返信は丁寧か
・質問にきちんと答えてくれるか
・一方的な営業になっていないか

最初の印象は、その後の関係性をそのまま表します。

良い不動産営業マンの見極め方

では実際に会ったとき、どこを見ればいいのか。

ポイントは3つです。

① デメリットも正直に伝えてくれる

信頼できる人は、良いことだけを言いません。

むしろ、

「言いにくいことをどう伝えるか」

に、その人の誠実さが表れます。

② 話を最後まで聞いてくれる

どんな暮らしがしたいのか。
何に不安を感じているのか。

そこを丁寧に引き出そうとする姿勢があるかどうか。

提案力は、ヒアリング力で決まります。

③ 判断を急がせない

「今決めないとなくなりますよ」

その言葉の裏にある意図を、少し冷静に見てみてください。

本当に良い担当者は、

・考える時間をくれる
・他の選択肢も提示する
・決断を尊重する

主導権をあなたに戻してくれる人です。

相性の良い担当者の見つけ方

不動産は“人対人”です。

どんなに実績があっても、
相性が合わなければストレスになります。

判断基準はシンプルです。

「この人となら本音で話せるか」

・違和感を伝えられる
・無理に合わせなくていい
・自然体でいられる

そしてもう一つ大切なのは、

最初に感じた小さな違和感を見逃さないこと。

その感覚は、後から大きな差になります。

なぜ私が“フラットに提案できるのか

ここで少し、私のスタンスについてお話させてください。

私は、いわゆる「預かり物件」を持っていません。

そのため、

・特定の物件を優先しておすすめする必要がない
・会社都合で提案が偏ることがない

という環境で、お客様と向き合っています。

そしてもう一つ、大切にしていることがあります。

それは、

「数字や目標を追わない」という働き方です。

“売るため”ではなく、“納得のため”の提案

不動産業界では、

・売上
・契約件数
・期限

といった数字が重視される場面も少なくありません。

ですが私は、

数字ではなく、「納得」をゴールにしたいと考えています。

・無理に決断を急がせない
・違和感があれば一緒に立ち止まる
・他の選択肢もフラットに検討する

「この選択でよかった」と思えること。
それが何より大切だと感じています。

時間をかけてでも“後悔しない選択”を

不動産は、焦って決めるものではありません。

・少しでも迷いがある
・言葉にできない違和感がある

その状態で進めてしまうと、後悔につながります。

だからこそ私は、

じっくり考える時間も含めてサポートしたいと思っています。

難しい不動産取引を、わかりやすく丁寧に

不動産は複雑で、わかりにくいものです。

だからこそ、

・専門用語をできるだけ使わない
・一つひとつ丁寧に説明する
・納得しながら進めていただく

ことを大切にしています。

「よくわからないまま進む」ことがないように。

それが安心につながると考えています。

まとめ｜不動産は“誰と選ぶか”で変わる

「良い不動産屋を紹介してほしい」

その言葉の本質は、

“安心して任せられる人と出会いたい”

という願いです。

不動産は、ただの取引ではなく、
これからの暮らしをつくる大切な選択。

だからこそ、

・情報だけで判断するのではなく
・人との相性や信頼関係を大切にすること

それが、後悔しない住まい選びにつながります。

おわりに

私は、不動産を通して
「その人らしい幸せな暮らし」をサポートしたいと考えています。

家は、ただの箱ではなく、
これからの人生を育てていく場所です。

だからこそ、

“どこで買うか”ではなく、“誰と選ぶか”

を大切にしていただけたら嬉しいです。

ご相談について

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対象エリアは東京23区を中心とした首都圏です。

お金を支払うとき、あなたはどう感じますか？
「家賃が高い」「仲介手数料がもったいない」と思ったことはありませんか。
現代社会では、支出＝損という感覚に囚われる人が増えています。しかし本当に大切なのは、価格ではなく支払うことで得られる価値です。

日本は長くデフレや価格競争の影響を受け、安さばかりを追い求める傾向が強くなっています。その結果、安心・安全・快適さといった本質的な価値を見落とし、暮らしや社会全体の質が損なわれかねません。

今回は、宅建士の視点から、「支払う＝損」と考える心理の落とし穴と、家賃・仲介手数料を含むお金の価値について考えてみたいと思います。

1. ダブルスタンダードの心理

現代人は、自分の労働には正当な報酬を求める一方、他人の労働には「安くて当然」と考える傾向があります。心理学ではこれを**ダブルスタンダード（双基準）**と呼びます。

日本では長年のデフレや価格競争が影響し、消費者は「少しでも安く買う」ことを当然と考えがちです。その結果、給料に不満を抱きつつ、支出の際には安さだけを優先するという矛盾した行動が生まれています。これは個人の心理だけでなく、社会全体の価値観の歪みでもあります。

2. 価値より価格を重視する日本の未来

価格重視の考え方が広がると、サービスやプロフェッショナルの価値は低く見積もられ、賃金や品質の停滞につながります。

• 安いことだけに注目して、安全性や安心を軽視する
• プロの責任や専門性を過小評価する

このままでは、安心で快適な暮らしを維持する力が社会全体で弱まり、次世代に受け継がれる価値も損なわれかねません。私たちの暮らしの質は、価格ではなく価値を正しく理解する力にかかっているのです。

3. 家賃や賃貸についての考え方

家賃を「損」と感じる人は少なくありません。しかし、家賃は単なるオーナーのローン返済ではありません。

• 安全な住環境
• 建物の管理・修繕
• 緊急対応や清掃などのサービス
• 生活基盤の安定

これらすべてが家賃に含まれており、支払うことで安心と快適さを得られる対価です。価格だけで判断するのではなく、得られる価値を意識することが大切です。

4. 仲介手数料について

仲介手数料は、賃貸でも売買でも同じです。宅地建物取引士は、単に物件を紹介するだけではありません。また仲介手数料は法律で定められている報酬です。

• 契約の安全性を守る
• 法律上の責任を負う
• トラブルやリスクを未然に防ぐ
• 買主・借主・売主・貸主双方の利益を守る

これらすべての責任と専門性が、仲介手数料に反映されています。価格だけで手数料を「高い」と判断するのは、安心な取引を手放すことにつながります。

5. 支払いを価値として捉える

「支払う＝損」という感覚は、短期的な視点に囚われているから生まれます。
家賃や仲介手数料は、安心・安全・快適な暮らしを手に入れるための投資です。支払う先にある価値を理解することで、心の余裕も生まれます。

6. 未来に向けて

価格重視に囚われたままでは、社会全体の質も、自分の暮らしの質も下がってしまいます。しかし、私たち一人ひとりが価値を意識して支払いを判断する力を持てば、安心な暮らしと質の高い社会を守ることができます。

宅建士として伝えたいのは、支払うお金を「損」と考える前に、その先にある安心・安全・快適さの価値を理解することの大切さです。価値を意識する一歩を踏み出すことで、日本の未来も、私たちの暮らしも、より豊かで前向きなものになるはずです。

近年、賃貸管理の現場で急増しているのが 「借主によるカスタマーハラスメント（カスハラ）」 です。
「お客様は神様だ」という誤った認識を盾に、過度な要求・理不尽なクレーム・虚偽申告を行う借主は、管理会社とオーナーの大きな負担になっています。

しかもこの問題、背景には 善管注意義務への理解不足 と、
借主保護が非常に強い日本の借家法（借地借家法） の存在があります。

「借主カスハラ」「賃貸不当要求」「善管注意義務違反」に悩む管理会社・オーナーが、今まさに直面する“構造的な課題”を、わかりやすく解説します。

増え続ける「借主カスハラ」

〜善管注意義務を無視した不当要求の実態〜**

賃借人には民法400条に基づき、
「善良な管理者として注意して使用する義務（善管注意義務）」
があります。

つまり、本来は
自分の持ち物以上に丁寧に使うことが前提。

しかし現場では、以下のような 明らかな善管注意義務違反 が、借主の“当然の権利”のように主張されることが増えています。

■実際に多い「借主カスハラ」事例

• 異物を流してトイレ詰まり→無料修理を強要
• 結露・カビを放置→建物の欠陥と決めつける
• 排水口の清掃不足で詰まり→高圧洗浄を無料で要求
• 経年劣化ではない破損→新品交換を求める
• 過失があっても「管理会社の責任」と虚偽の主張

管理会社は説明しても感情的に責められ、
「波風を立てるくらいなら無料で処理しよう…」と負担を抱え込んでしまう構図ができています。

借主カスハラを生み出す“制度的原因”

〜借家法の借主保護が過剰になっていないか？〜**

借主保護は大切ですが、現在の制度は 戦後の住宅不足の時代に作られたもの がベースです。
2020年代の賃貸市場には合わない部分も多く、以下のような“借主優位の歪み”を生んでいます。

（1）契約更新は借主が圧倒的に強い「正当事由制度」

貸主が更新拒絶・解約をするには、
非常に強い理由＋立退料 が必要。

→ 借主は「追い出されない」という安心感が過度に強くなる。
→ 結果、態度がエスカレートしやすい。

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（2）修繕義務の誤解が不当要求を助長

民法606条の「貸主は必要な修繕義務を負う」という条文が曲解され、

「修理は全部オーナーの義務でしょ？」

という認識が広がりがち。

しかし実際は、
借主の過失・善管注意義務違反は借主負担 が原則。

この違いが理解されていないことが、
不当要求の大きな原因になっています。

（3）原状回復ガイドラインの“誤用”

国交省ガイドラインは法令ではなく“参考基準”なのに、
「クロスの張替えは全て貸主負担」と誤解する借主が多い。

SNSの誤情報も拍車をかけています。

（4）管理会社側の権利が制度的に弱い

借主からのクレームが過剰であっても、
借主保護規定が強く、
“強く出られない”ためカスハラが助長される。

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歪んだバランスのままでは、賃貸市場が持続できない

築古物件の増加、修繕費の高騰、管理人材の不足…。
賃貸経営は年々難しくなっています。

そこに 借主カスハラの増加 が重なれば、
小規模オーナーや管理会社は疲弊し、
賃貸市場全体の健全性が損なわれかねません。

これから必要なのは

“借主保護だけでなく、貸主・管理会社の保護” も両立させること**

■今後見直しを検討すべき点

• 善管注意義務違反の明確化とペナルティ
• 悪質クレーム（カスハラ）への法的対処の整備
• 過失・故意の原状回復基準をより明文化
• 管理会社スタッフを守る仕組みの構築
• 正当事由制度の現代化
• 契約書の標準化（修繕・費用負担の明確化）

借主の安心を守りながら、貸主・管理会社も守られる制度設計こそ、
持続可能な賃貸市場には欠かせません。

まとめ

借主は“神様”ではない。
賃貸契約は「対等な契約関係」です。**

賃貸トラブルの多くは、
借主が“守られて当然”と感じる構造的な背景から生まれます。

しかし、賃貸借契約は
借主・貸主が互いに義務を果たして成り立つ“対等な契約” です。

健全な賃貸市場を守るには、
過度な借主保護と不当要求（カスハラ）が引き起こす課題を直視し、
制度も運用も“現代に合わせてバランスを取り戻す”必要があります。

筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

― 千代田区の転売禁止要請、月島の通達、そして外国人投資家による管理費滞納。

住宅が“暮らし”ではなく“投資商品”になりつつある現状を読み解く ―

■ マンション価格が「異常値」に達した東京の現状

近年、東京都心のマンション価格は、まさに“異常”といえるほどの高騰を見せています。70㎡で1億円を超える物件も珍しくなく、共働き世帯でも手が届きにくい価格帯が常態化。
いまや住宅が「生活のための場所」ではなく、「投資の対象」として扱われるケースが増えています。

とくに都心部では、外国人投資家による買い占めも進み、
抽選販売の新築マンションが発売と同時に“即完”する現象も起きています。

■ 千代田区「5年間転売禁止特約」の要請

2025年7月、千代田区は区内の分譲マンション事業者に対し、
「契約から5年間は転売を禁止する特約を設けるように」と正式に要請しました。
これは、投資目的の短期転売（いわゆる“フリップ”）を防ぎ、
真に居住を希望する人々が住宅を確保できるようにするためのものです。

このような“転売規制”を行政が打ち出すのは極めて異例。
それだけ、市場の過熱が深刻な段階に達していることの表れです。

■ 三井不動産「月島プロジェクト」での手付金没収通達

同じく2025年、三井不動産レジデンシャルが手がける月島の大型マンション「セントラルガーデン月島」では、「転売目的で購入したと判断された場合、手付金を没収する」との通達が話題となりました。
デベロッパー自らが“転売抑制”に踏み込む姿勢を見せた点で、業界内でも注目を集めています。

こうした背景には、抽選販売を利用して転売差益を得ようとする「フラッパー」行為が後を絶たないことがあります。
一見すると市場が活況に見えても、実需（実際に住む人）が置き去りにされている現状が浮き彫りです。

■ 晴海フラッグ、そして外国人オーナー問題

晴海フラッグをはじめとする都心部の人気タワーマンションでは、
外国人投資家による一括購入・転売・賃貸化が相次ぎました。
その結果、居住者の入れ替わりが激しく、
管理組合の運営や修繕積立金の徴収に支障をきたす事例が増えています。
ネットニュースでは、外国人オーナーによる「管理費滞納」や「連絡不通」などの問題が報じられ、
共同住宅としての健全な維持管理が難しくなっている現状が明らかになりました。

■ 投機化がもたらす“ゆがみ”と今後のリスク

短期転売や不在オーナーの増加は、
本来あるべき「コミュニティ型の居住文化」を損なうだけでなく、
修繕積立金の不足による資産価値の低下を招きます。
また、金利上昇や景気変動により投資目的の売却が一斉に起これば、
価格の急落という二次的なリスクも考えられます。

つまり、投資としての不動産が増えることは、
市場全体を不安定にする“ゆがみ”を内包しているのです。

■ 宅地建物取引士としての見解

宅地建物取引士として現場を見ていて強く感じるのは、
「不動産が資産である前に、まず“暮らしの器”であるべき」という原点です。

住まいを“転売益を狙う対象”として見るか、
“生活の基盤”として大切にするか。
その違いが、数年後のマンションの価値を大きく左右します。

これから住宅を購入する方に伝えたいのは、
「資産性」だけでなく「居住性」「管理」「地域性」といった
“住まいとしての持続力”をしっかり見極めること。
短期的な値上がりよりも、長く安心して住めることこそが真の価値です。

■ まとめ ― 見直されるべき“住まいの本質”

転売禁止の動き、手付金没収の通達、外国人オーナー問題。
これらはすべて、東京の不動産市場が今「転換期」にあることを示しています。

住宅の本質は、投機ではなく“暮らし”。
この当たり前の価値観を、もう一度見つめ直す時期に来ているのではないでしょうか。

■執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。