近年、賃貸管理の現場で急増しているのが 「借主によるカスタマーハラスメント（カスハラ）」 です。
「お客様は神様だ」という誤った認識を盾に、過度な要求・理不尽なクレーム・虚偽申告を行う借主は、管理会社とオーナーの大きな負担になっています。

しかもこの問題、背景には 善管注意義務への理解不足 と、
借主保護が非常に強い日本の借家法（借地借家法） の存在があります。

「借主カスハラ」「賃貸不当要求」「善管注意義務違反」に悩む管理会社・オーナーが、今まさに直面する“構造的な課題”を、わかりやすく解説します。

増え続ける「借主カスハラ」

〜善管注意義務を無視した不当要求の実態〜**

賃借人には民法400条に基づき、
「善良な管理者として注意して使用する義務（善管注意義務）」
があります。

つまり、本来は
自分の持ち物以上に丁寧に使うことが前提。

しかし現場では、以下のような 明らかな善管注意義務違反 が、借主の“当然の権利”のように主張されることが増えています。

■実際に多い「借主カスハラ」事例

• 異物を流してトイレ詰まり→無料修理を強要
• 結露・カビを放置→建物の欠陥と決めつける
• 排水口の清掃不足で詰まり→高圧洗浄を無料で要求
• 経年劣化ではない破損→新品交換を求める
• 過失があっても「管理会社の責任」と虚偽の主張

管理会社は説明しても感情的に責められ、
「波風を立てるくらいなら無料で処理しよう…」と負担を抱え込んでしまう構図ができています。

借主カスハラを生み出す“制度的原因”

〜借家法の借主保護が過剰になっていないか？〜**

借主保護は大切ですが、現在の制度は 戦後の住宅不足の時代に作られたもの がベースです。
2020年代の賃貸市場には合わない部分も多く、以下のような“借主優位の歪み”を生んでいます。

（1）契約更新は借主が圧倒的に強い「正当事由制度」

貸主が更新拒絶・解約をするには、
非常に強い理由＋立退料 が必要。

→ 借主は「追い出されない」という安心感が過度に強くなる。
→ 結果、態度がエスカレートしやすい。

（2）修繕義務の誤解が不当要求を助長

民法606条の「貸主は必要な修繕義務を負う」という条文が曲解され、

「修理は全部オーナーの義務でしょ？」

という認識が広がりがち。

しかし実際は、
借主の過失・善管注意義務違反は借主負担 が原則。

この違いが理解されていないことが、
不当要求の大きな原因になっています。

（3）原状回復ガイドラインの“誤用”

国交省ガイドラインは法令ではなく“参考基準”なのに、
「クロスの張替えは全て貸主負担」と誤解する借主が多い。

SNSの誤情報も拍車をかけています。

（4）管理会社側の権利が制度的に弱い

借主からのクレームが過剰であっても、
借主保護規定が強く、
“強く出られない”ためカスハラが助長される。

歪んだバランスのままでは、賃貸市場が持続できない

築古物件の増加、修繕費の高騰、管理人材の不足…。
賃貸経営は年々難しくなっています。

そこに 借主カスハラの増加 が重なれば、
小規模オーナーや管理会社は疲弊し、
賃貸市場全体の健全性が損なわれかねません。

これから必要なのは

“借主保護だけでなく、貸主・管理会社の保護” も両立させること**

■今後見直しを検討すべき点

• 善管注意義務違反の明確化とペナルティ
• 悪質クレーム（カスハラ）への法的対処の整備
• 過失・故意の原状回復基準をより明文化
• 管理会社スタッフを守る仕組みの構築
• 正当事由制度の現代化
• 契約書の標準化（修繕・費用負担の明確化）

借主の安心を守りながら、貸主・管理会社も守られる制度設計こそ、
持続可能な賃貸市場には欠かせません。

まとめ

借主は“神様”ではない。
賃貸契約は「対等な契約関係」です。**

賃貸トラブルの多くは、
借主が“守られて当然”と感じる構造的な背景から生まれます。

しかし、賃貸借契約は
借主・貸主が互いに義務を果たして成り立つ“対等な契約” です。

健全な賃貸市場を守るには、
過度な借主保護と不当要求（カスハラ）が引き起こす課題を直視し、
制度も運用も“現代に合わせてバランスを取り戻す”必要があります。

筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

近年、賃貸物件の現場では「設備の不具合」や「物価上昇に伴う共益費・家賃の値上げ」など、これまでにない種類のトラブルが増えています。

お互いが悪気はなくても、立場の違いから誤解が生まれやすいのが賃貸契約。しかし、法律的な原則と信頼関係の築き方を理解しておけば、トラブルを未然に防ぎ、円満な関係を続けることができます。

1．借主の義務 ― 「善管注意義務」とは？

借主（賃借人）には、民法上の「善良なる管理者の注意義務（善管注意義務）」が課されています。これは、**“自分のもの以上に丁寧に使う”**という意味を持つ基本的なルールです。住まいは財産です。その財産を借りているので、丁寧に住まうという視点は非常に大切です。

例えば、

• 定期的に掃除や換気を行い、カビやサビを防ぐ

• 異常を感じたら早めに管理会社へ報告する

• 設備や家電は取り扱い説明書どおりに使う

• 説明書がない場合は、品番からインターネットで検索し、メーカー推奨の使用方法を確認する

誤った使い方や放置による故障は、借主の過失と判断されることがあります。逆に、正しい取り扱いをしていたことが確認できれば、修理負担のトラブルを防ぐ大きな助けになります。

2．貸主の義務 ― 「修繕義務」と“貸した後の責任”

貸主（オーナー）には、賃貸物件を“通常使用できる状態に保つ”責任、つまり「修繕義務」があります。

代表的なケースとしては、

• 経年劣化による給湯器・エアコンの故障

• 建物の老朽化に伴う雨漏りや水漏れ

• 自然災害など不可抗力による破損

こうした不具合は、貸主の負担で修繕するのが原則です。「貸して終わり」ではなく、**入居後のサポートも“信頼関係の一部”**として大切にしたいですね。

3．物価上昇による家賃・共益費の値上げについて

最近では、光熱費や資材高騰の影響で、共益費・家賃の見直しを検討するオーナーも増えています。しかし、契約期間中の一方的な家賃変更は原則としてできません。

変更が可能なケースは次の2つです。

1. 契約書に「経済情勢の変化により家賃を改定できる」旨の特約がある場合

2. 双方が話し合いのうえで合意した場合

値上げを検討する際は、貸主が理由を具体的に説明すること、そして借主も相手の事情を聞く姿勢を持つことが大切です。

「負担を押しつける交渉」ではなく、「暮らしを守るための相談」として冷静に対話することが、円満な合意への近道です。

4．円満な関係を続けるための“互いの心構え”

賃貸契約は、書面上の取引でありながら、人と人との信頼関係によって成り立っています。

 借主の心構え

• 使い方に注意し、困った時は早めに報告

• 値上げや修繕の話も、まずは話を聞いてみる

 貸主の心構え

• 不具合や条件変更は、事前に丁寧な説明を

• 費用の根拠や必要性を明確にして誠実に対応する

感情的にならず、「事実」と「会話」で向き合う姿勢こそが、トラブルを防ぐ最大のポイントです。

5．揉め事が起きたとき、不動産管理会社ができること

トラブルが発生した際、不動産会社（宅地建物取引業者）は中立的な立場で助言や調整を行うことができます。しかし、ここで注意したいのが「弁護士法」の規定です。

宅建業者は、法律上の代理交渉や損害賠償請求などの法的手続きを行うことはできません。不動産管理会社ができるのは、

• 契約内容の確認や一般的な解釈の説明

• 双方の意見を整理し、話し合いの場を整えること

まで。

法的な判断や請求交渉が必要な場合は、弁護士に依頼することが適切です。

不動産管理会社は“現場の通訳者”として、冷静に状況を整理し、感情のもつれを和らげる役割を担っています。

まとめ

• 借主には「善管注意義務」：正しく使い、早めに報告する

• 貸主には「修繕義務」：住まいを維持し、誠実に対応する

• 値上げは一方的ではなく、双方の合意が原則

• トラブル時は、不動産管理会社は調整まで。法的対応は弁護士へ

⸻宅地建物取引士としてお伝えしたいのは、

**「契約は紙の約束ではなく、信頼を続けるための約束」**ということ。

物価が変わっても、不具合が起きても、お互いを思いやり誠実な対話があれば、関係は続けていけます。

「貸す人」「借りる人」「不動産管理会社」、三者が協力し合うことが、安心して暮らせる住まいを守るいちばんの鍵です。

最近ニュースで話題になった「みんなで大家さん」という不動産投資商品をご存じでしょうか。
少額から始められると宣伝されていた投資ですが、出資したお金の分配が止まり、投資先の土地が“ほぼ更地”のまま進展していないことが報じられました。その結果、一部の投資家が会社を訴える事態にまで発展しています。

この出来事は、不動産投資が決して「安心で確実に儲かるもの」ではないという現実を示しています。ここではニュースの内容をわかりやすく整理しながら、不動産投資をする時に気をつけたいポイントをまとめてみましょう。

「みんなで大家さん」ってどんな仕組み？

「みんなで大家さん」は、不動産をみんなで少しずつお金を出し合って購入・運営し、そこから得られる利益を分け合う仕組みの商品です。
普通は大きなお金が必要な不動産投資を、小口（少額）からできるのが売り文句でした。

ところが実際には、

• 広告で「高い利回り（利益率）」ばかり強調
• 投資物件の開発が進まず、土地がほとんど活用されていない
• 分配金が止まった
  といった問題が明らかになっています。

過去にも行政から業務停止の処分を受けていた経緯もあり、会社の体質や説明不足が疑問視されています。

初心者が気をつけたい不動産投資の落とし穴

今回の件は「この会社だけの問題」ではありません。似たような仕組みの投資商品には、共通して以下のようなリスクがあります。

1. 会社の信頼性を確認する

投資先の会社が、過去に行政から処分を受けていないかチェックしましょう。繰り返し問題を起こしている場合は要注意です。

2. 説明があいまいな商品は避ける

投資する物件の場所、開発の進み具合、計画の見通しなどがはっきり説明されているか確認することが大切です。

3. 「高利回り」に惑わされない

広告にある「年7％保証」などの数字は、あくまで目安。実際にその通りの利益が出るとは限りません。

4. すぐにお金を引き出せない可能性がある

一度投資すると、途中で解約できなかったり、売ろうとしても買い手が見つからないことがあります。生活資金まで投資してはいけません。

5. 分散投資が基本

一つの会社や一つの案件にまとめて投資するのではなく、複数の商品に少しずつ分けることでリスクを下げられます。

6. 元本保証はない

銀行預金のように「絶対に戻ってくる」ものではありません。余裕資金で行うのが鉄則です。

まとめ：投資は“仕組みを理解する”ことから

「みんなで大家さん」のニュースは、不動産投資の怖さを多くの人に知らしめました。
一見お得そうに見える商品でも、実態は進んでいなかったり、リスクが隠されていたりすることがあります。

不動産投資を検討するときは、

• 会社の信頼性
• 計画の現実性
• 説明内容の透明さ
  を冷静に確認しましょう。

そして「余裕資金」で「分散投資」を行うこと。
この2つを守るだけでも、大きな失敗を避ける可能性はぐっと高まります。

不動産投資は夢を広げてくれるチャンスでもありますが、同時に大切なお金を守るための冷静な判断も欠かせません。