お金を支払うとき、あなたはどう感じますか？
「家賃が高い」「仲介手数料がもったいない」と思ったことはありませんか。
現代社会では、支出＝損という感覚に囚われる人が増えています。しかし本当に大切なのは、価格ではなく支払うことで得られる価値です。

日本は長くデフレや価格競争の影響を受け、安さばかりを追い求める傾向が強くなっています。その結果、安心・安全・快適さといった本質的な価値を見落とし、暮らしや社会全体の質が損なわれかねません。

今回は、宅建士の視点から、「支払う＝損」と考える心理の落とし穴と、家賃・仲介手数料を含むお金の価値について考えてみたいと思います。

1. ダブルスタンダードの心理

現代人は、自分の労働には正当な報酬を求める一方、他人の労働には「安くて当然」と考える傾向があります。心理学ではこれを**ダブルスタンダード（双基準）**と呼びます。

日本では長年のデフレや価格競争が影響し、消費者は「少しでも安く買う」ことを当然と考えがちです。その結果、給料に不満を抱きつつ、支出の際には安さだけを優先するという矛盾した行動が生まれています。これは個人の心理だけでなく、社会全体の価値観の歪みでもあります。

2. 価値より価格を重視する日本の未来

価格重視の考え方が広がると、サービスやプロフェッショナルの価値は低く見積もられ、賃金や品質の停滞につながります。

• 安いことだけに注目して、安全性や安心を軽視する
• プロの責任や専門性を過小評価する

このままでは、安心で快適な暮らしを維持する力が社会全体で弱まり、次世代に受け継がれる価値も損なわれかねません。私たちの暮らしの質は、価格ではなく価値を正しく理解する力にかかっているのです。

3. 家賃や賃貸についての考え方

家賃を「損」と感じる人は少なくありません。しかし、家賃は単なるオーナーのローン返済ではありません。

• 安全な住環境
• 建物の管理・修繕
• 緊急対応や清掃などのサービス
• 生活基盤の安定

これらすべてが家賃に含まれており、支払うことで安心と快適さを得られる対価です。価格だけで判断するのではなく、得られる価値を意識することが大切です。

4. 仲介手数料について

仲介手数料は、賃貸でも売買でも同じです。宅地建物取引士は、単に物件を紹介するだけではありません。また仲介手数料は法律で定められている報酬です。

• 契約の安全性を守る
• 法律上の責任を負う
• トラブルやリスクを未然に防ぐ
• 買主・借主・売主・貸主双方の利益を守る

これらすべての責任と専門性が、仲介手数料に反映されています。価格だけで手数料を「高い」と判断するのは、安心な取引を手放すことにつながります。

5. 支払いを価値として捉える

「支払う＝損」という感覚は、短期的な視点に囚われているから生まれます。
家賃や仲介手数料は、安心・安全・快適な暮らしを手に入れるための投資です。支払う先にある価値を理解することで、心の余裕も生まれます。

6. 未来に向けて

価格重視に囚われたままでは、社会全体の質も、自分の暮らしの質も下がってしまいます。しかし、私たち一人ひとりが価値を意識して支払いを判断する力を持てば、安心な暮らしと質の高い社会を守ることができます。

宅建士として伝えたいのは、支払うお金を「損」と考える前に、その先にある安心・安全・快適さの価値を理解することの大切さです。価値を意識する一歩を踏み出すことで、日本の未来も、私たちの暮らしも、より豊かで前向きなものになるはずです。

■ はじめに

「今の家を売って、新しい家を買う」。
住み替えは、人生の転機に行われる大きな住まいのアップデートです。

しかし「住み替え 何から始める？」「売却と購入、どっちを先に進める？」と検索されることが多いように、基礎知識がないまま進めると、資金不足やスケジュールのズレなどのトラブルが起きやすくなります。

ここでは、住み替えを考え始めた人が最初に知っておきたい 基本の流れ・お金・スケジュール・注意点 を総まとめします。

■ １．住み替えとは？

住み替えとは、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入することを指します。
理由はさまざまですが、以下のようなライフステージ変化がきっかけになるケースが多いです。

• 子どもの成長に合わせて広い家へ
• 通勤や学校へのアクセスを改善したい
• 老後を見据えて駅近・バリアフリーへ
• 資産価値の高いエリアへ移りたい

住み替えは「売却」「購入」「引っ越し」など、複数の工程を同時に進めるため、事前の理解が成功への鍵になります。

■ ２．住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2種類がある

● 売り先行

今の家を売ってから次の家を買う方法
《メリット》

• 資金計画が立てやすい
• 売却代金を確定させてから購入できる
  《デメリット》
• 仮住まい・二度の引っ越しが必要になる場合がある

「リスクは避けたい」「資金に不安がある」場合に向いています。

● 買い先行

新しい家を先に買い、後から今の家を売る方法
《メリット》

• 理想の物件をじっくり選べる
• 仮住まい不要でスムーズに引っ越しできる
  《デメリット》
• 資金に余裕が必要
• 売却が遅れると一時的に二重ローンになる可能性

「気に入った物件を逃したくない」「余裕を持って進めたい」という人に向いています。

■ ３．住み替えの全体の流れ（基本ステップ）

① 現在の住まいの査定

複数社の査定を取り、相場を把握します。
売却価格の見込みは、資金計画の土台になります。

② 資金計画を立てる

• 売却価格の見込み
• 残っている住宅ローン
• 売却・購入それぞれの諸費用
• 引っ越し費用
  など、トータルでいくら必要か試算します。

③ 新居の条件整理

エリア・広さ・学区・生活動線など、希望条件を明確にします。

④ 売却活動・物件探しを開始

“売り先行”か“買い先行”かによって優先順位が変わります。

⑤ 売買契約

売却・購入の契約タイミングは、住み替えの成功を左右します。

⑥ 引越しと引渡し

売却引渡しと新居入居日を調整しスムーズな移動を行います。

■ ４．住み替えにかかる費用

住み替えでは、売却・購入の両方に費用がかかります。

● 売却時の費用

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 売買契約書の印紙代
• 住み替えのためのクリーニングや修繕費（任意）

● 購入時の費用

• 頭金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料
• 火災保険料・固定資産税などの清算金

さらに、タイミングによっては以下も必要です。

• 仮住まい費用
• 二度の引越し代
• つなぎ融資／住み替えローンの費用

トータルで 物件価格の7〜10％程度 が目安とされています。

■ ５．住み替えのよくあるトラブル

● ① 資金計画のズレ

→ 売却額が思ったより低く、購入費用が不足する

● ② スケジュール管理の失敗

→ 仮住まいが必要になり、費用がかさむ

● ③ 売却価格の設定ミス

→ 高すぎると長期化し、安すぎると損をする

● ④ 新居選びの後悔

→ 生活動線や周辺環境を見落とす

● ⑤ 不動産会社選びのミス

→ 経験不足の担当だと調整がうまくいかない

■ ６．トラブルを防ぐためのポイント

① 複数社査定で相場を正しく把握

1社だけだと偏りが出ます。必ず比較を。

② 資金計画は「最悪のケース」も含めて立てる

“売却が遅れた場合”のシミュレーションも必須。

③ 契約時に「引渡し猶予」をつけておく

売却→入居の無駄な空白を防ぎます。

④ 新居は昼・夜・平日・休日でチェック

生活して初めて気づくことが多いため。

⑤ 理想は「売却・購入を同じ会社で」

スケジュール管理が一元化され、トラブルが激減します。

■ ７．まとめ

住み替えは工程が多く難しい印象がありますが、
基礎知識を理解し、正しい順序で進めればリスクは大きく減らせます。

• 売り先行・買い先行の違いを理解する
• 早めに資金計画を立てる
• スケジュールを綿密に管理する
• 信頼できる不動産会社をパートナーにする

これだけで住み替えは驚くほどスムーズになります。

あなたの次の暮らしが、もっと快適で幸せなものになりますように。

近年、賃貸管理の現場で急増しているのが 「借主によるカスタマーハラスメント（カスハラ）」 です。
「お客様は神様だ」という誤った認識を盾に、過度な要求・理不尽なクレーム・虚偽申告を行う借主は、管理会社とオーナーの大きな負担になっています。

しかもこの問題、背景には 善管注意義務への理解不足 と、
借主保護が非常に強い日本の借家法（借地借家法） の存在があります。

「借主カスハラ」「賃貸不当要求」「善管注意義務違反」に悩む管理会社・オーナーが、今まさに直面する“構造的な課題”を、わかりやすく解説します。

増え続ける「借主カスハラ」

〜善管注意義務を無視した不当要求の実態〜**

賃借人には民法400条に基づき、
「善良な管理者として注意して使用する義務（善管注意義務）」
があります。

つまり、本来は
自分の持ち物以上に丁寧に使うことが前提。

しかし現場では、以下のような 明らかな善管注意義務違反 が、借主の“当然の権利”のように主張されることが増えています。

■実際に多い「借主カスハラ」事例

• 異物を流してトイレ詰まり→無料修理を強要
• 結露・カビを放置→建物の欠陥と決めつける
• 排水口の清掃不足で詰まり→高圧洗浄を無料で要求
• 経年劣化ではない破損→新品交換を求める
• 過失があっても「管理会社の責任」と虚偽の主張

管理会社は説明しても感情的に責められ、
「波風を立てるくらいなら無料で処理しよう…」と負担を抱え込んでしまう構図ができています。

借主カスハラを生み出す“制度的原因”

〜借家法の借主保護が過剰になっていないか？〜**

借主保護は大切ですが、現在の制度は 戦後の住宅不足の時代に作られたもの がベースです。
2020年代の賃貸市場には合わない部分も多く、以下のような“借主優位の歪み”を生んでいます。

（1）契約更新は借主が圧倒的に強い「正当事由制度」

貸主が更新拒絶・解約をするには、
非常に強い理由＋立退料 が必要。

→ 借主は「追い出されない」という安心感が過度に強くなる。
→ 結果、態度がエスカレートしやすい。

（2）修繕義務の誤解が不当要求を助長

民法606条の「貸主は必要な修繕義務を負う」という条文が曲解され、

「修理は全部オーナーの義務でしょ？」

という認識が広がりがち。

しかし実際は、
借主の過失・善管注意義務違反は借主負担 が原則。

この違いが理解されていないことが、
不当要求の大きな原因になっています。

（3）原状回復ガイドラインの“誤用”

国交省ガイドラインは法令ではなく“参考基準”なのに、
「クロスの張替えは全て貸主負担」と誤解する借主が多い。

SNSの誤情報も拍車をかけています。

（4）管理会社側の権利が制度的に弱い

借主からのクレームが過剰であっても、
借主保護規定が強く、
“強く出られない”ためカスハラが助長される。

歪んだバランスのままでは、賃貸市場が持続できない

築古物件の増加、修繕費の高騰、管理人材の不足…。
賃貸経営は年々難しくなっています。

そこに 借主カスハラの増加 が重なれば、
小規模オーナーや管理会社は疲弊し、
賃貸市場全体の健全性が損なわれかねません。

これから必要なのは

“借主保護だけでなく、貸主・管理会社の保護” も両立させること**

■今後見直しを検討すべき点

• 善管注意義務違反の明確化とペナルティ
• 悪質クレーム（カスハラ）への法的対処の整備
• 過失・故意の原状回復基準をより明文化
• 管理会社スタッフを守る仕組みの構築
• 正当事由制度の現代化
• 契約書の標準化（修繕・費用負担の明確化）

借主の安心を守りながら、貸主・管理会社も守られる制度設計こそ、
持続可能な賃貸市場には欠かせません。

まとめ

借主は“神様”ではない。
賃貸契約は「対等な契約関係」です。**

賃貸トラブルの多くは、
借主が“守られて当然”と感じる構造的な背景から生まれます。

しかし、賃貸借契約は
借主・貸主が互いに義務を果たして成り立つ“対等な契約” です。

健全な賃貸市場を守るには、
過度な借主保護と不当要求（カスハラ）が引き起こす課題を直視し、
制度も運用も“現代に合わせてバランスを取り戻す”必要があります。

筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。