カテゴリー: マイホーム計画

こんにちは。宅地建物取引士・インテリアコーディネーターの代表の今西千登瀬です。

二級建築士の勉強を始めてから、住まいに対する考え方が大きく変わりました。

これまでも不動産やインテリアの仕事を通して「暮らしやすい住まい」を考えてきましたが、建築を学ぶことで、改めて気づいたことがあります。

それは、法律は安心して暮らすためのスタートラインであって、ゴールではないということです。

建築基準法は「最低限の安全」を守るためのもの

建築基準法は、人の命を守るために欠かせない法律です。

地震や火災などの災害時に建物が大きく倒壊しないことや、安全に避難できることなど、社会全体の安全を確保するための基準が定められています。

もちろん、法令を守ることは絶対条件です。

しかし、私は勉強を進める中でこう思うようになりました。

「法令を守っている家」と、「毎日を快適に暮らせる家」は、必ずしも同じではない。

本当に大切なのは、「この家でどんな毎日を送れるか」

家は、人生で最も長い時間を過ごす場所です。

だからこそ、数字では表せない心地よさも大切にしたいと思います。

例えば、

・地震への備えは十分か。

・家の中は一年中快適な温度で過ごせるか。

・外の騒音や生活音によるストレスは少ないか。

・家事や子育てがしやすい間取りになっているか。

・収納計画まで考えられているか。

これらは、毎日の暮らしの満足度を大きく左右します。

住まいは、建物ではなく「暮らし」をつくる場所なのです。

住宅構造は「バランス」で選ぶことが大切

木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート（RC）造。

それぞれに特徴があります。

木造

建築コストを抑えやすく、断熱性能を高めやすいことが魅力です。

また、構造体が比較的軽いため、地震時の揺れ方や設計の工夫によっては、暮らしやすさを確保しやすい面もあります。

一方で、遮音性については、構造や仕様によって差が出やすいのが特徴です。床や壁の厚み、断熱材や吸音材の入れ方、窓の性能によって、生活音や外部の音の感じ方が変わります。特に上下階の音や、道路沿いの騒音が気になる場合は、遮音対策を意識した計画が大切です。

最近では耐震等級3や高断熱・高気密を備えた住宅も増え、性能面でも大きく進化しています。

鉄骨造

柱や壁を少なくできるため、大空間や自由度の高い間取りを実現しやすい構造です。

ただし、鉄骨は熱や音を伝えやすい性質があるため、断熱性能だけでなく遮音性能にも配慮が必要です。特に、金属部分を通じて振動が伝わりやすいことから、床や壁の納まり、間仕切りの仕様によって住み心地に差が出ます。

開放感のある空間をつくりやすい反面、静けさや落ち着きを重視する場合は、遮音対策を含めて検討することが重要になります。

鉄筋コンクリート（RC）造

耐久性・耐火性・遮音性に優れ、安心感の高い構造です。

コンクリートは質量が大きいため、外からの音や隣室からの音を伝えにくく、静かな住環境をつくりやすいのが大きな魅力です。生活音が気になりやすい方や、交通量の多い場所に建てる場合には、特にメリットを感じやすい構造といえます。

その反面、建築コストは高くなりやすく、戸建住宅では予算とのバランスも考える必要があります。

「どれが一番良い」という答えはありません。

家族構成やライフスタイル、将来設計に合わせて、自分たちに合った住まいを選ぶことが大切です。

「価格を抑えた家」より、「長く快適に暮らせる家」を

住宅は建てた瞬間がゴールではありません。これから何十年も暮らしていく場所です。

建築費だけでなく、

・光熱費

・メンテナンス費用

・修繕費

・住み心地

まで含めて考えることで、本当のコストパフォーマンスが見えてきます。

初期費用だけでは分からない価値が、住み始めてから実感できるのです。

私が目指したい住まい

私は、理想の家とは、「健康も、安全も、幸せも守ってくれる家」だと思っています。

耐震性は、家族の命を守るために。

断熱性や気密性は、健康で快適に暮らすために。

遮音性は、毎日のストレスを減らすために。

収納や生活動線は、家事や子育ての負担を軽くするために。

どれか一つではなく、それぞれが重なり合って、心豊かな暮らしにつながります。

だから私は、家選びでは間取りやデザインだけでなく、「目に見えない性能」にも目を向けてほしいと願っています。

法律を守ることは大前提。

その先にある「この場所で、家族が笑顔で暮らせるか」を考えることこそ、本当に良い住まいづくりではないでしょうか。

住まいは、人生を支える大切な基盤です。

これからも私は、インテリアコーディネーターとして、住まいに関わるプロの一人として、

「健康も、安全も、幸せも守ってくれる住まい」の大切さを伝えていきたいと思います。

家は、ただ暮らすための器ではなく、毎日の安心と未来の幸せを育てる場所です。

だからこそ、住まいを選ぶときは、目に見える条件だけでなく、その家がこれからの人生にどんな豊かさをもたらしてくれるのかを、どうか大切に見つめてください。

もし今、家づくりや住まい選びを考えているなら、ぜひ一度、

「この家でどんな毎日を送りたいか」を基準に見直してみてください。

宅地建物取引士で代表の今西千登瀬です。

住まい探しをしていると、「駅から何分」「価格」「間取り」ばかりに目が向きがちです。

しかし、実は購入後の満足度を大きく左右するのが、その土地の「用途地域」です。

用途地域とは、街の環境を守るために定められた土地利用のルールのこと。

どんな建物が建てられるのかだけでなく、将来どのような街並みになっていくのかを予測するヒントにもなります。

今回は、自分に合った暮らし方から考える用途地域の選び方をご紹介します。

用途地域って何？

用途地域は都市計画法に基づき、住居・商業・工業など13種類に分類されています。

簡単に言うと、

「静かな住宅街を守る場所」
「お店が集まる場所」
「工場が建てられる場所」

などをあらかじめ決めている制度です。

同じ駅から徒歩10分の物件でも、用途地域が違えば住環境は大きく変わります。

タイプ① 静かな暮らしを重視したい人

第一種低層住居専用地域

こんな方におすすめ

・子育て世帯
・在宅ワーク中心
・落ち着いた住環境を求める方

特徴

・低層住宅中心
・高層マンションが建ちにくい
・大型店舗が少ない
・街並みが安定しやすい

メリット

静かな環境が保たれやすく、日当たりも確保されやすいのが魅力です。

デメリット

スーパーや飲食店が少なく、利便性はやや劣る場合があります。

タイプ② 利便性を重視したい人

近隣商業地域・商業地域

こんな方におすすめ

・共働き世帯
・車を持たない方
・駅近生活を楽しみたい方

特徴

・商業施設が充実
・飲食店やコンビニが多い
・交通利便性が高い

メリット

生活に必要な施設が徒歩圏に揃いやすく、日常生活が便利です。

デメリット

人通りや交通量が多く、騒音が気になる場合があります。

タイプ③ バランス重視派

第一種・第二種中高層住居専用地域

こんな方におすすめ

・利便性も静かさも欲しい
・ファミリー層
・マンション購入を検討している方

特徴

・マンションと戸建てが混在
・学校や病院も立地しやすい
・比較的生活利便施設が充実

メリット

住宅地としての落ち着きと利便性のバランスが取りやすいエリアです。

タイプ④ 価格重視派

準工業地域・工業地域周辺

こんな方におすすめ

・予算を抑えたい
・住宅性能を優先したい

特徴

・物流施設や工場が立地可能
・比較的土地価格が抑えられる

メリット

同じ予算でも広い住まいを選べる可能性があります。

デメリット

大型車両の通行や騒音など、周辺環境の確認が重要です。

用途地域を見るときは周辺もチェック

用途地域は、自分の土地だけ見ても十分ではありません。

購入を検討している土地の周囲も確認してみましょう。

例えば、

・南側が商業地域
・隣地が準工業地域
・近くに大規模開発予定地がある

といった場合、将来的に高い建物が建つ可能性もあります。

今の住環境だけでなく、5年後、10年後の街並みを想像することも大切です。

快適な住まい選びは「暮らし方」から

用途地域に優劣はありません。

大切なのは、自分や家族の暮らし方に合っているかどうかです。

静かな環境を求めるのか。
利便性を重視するのか。
将来の資産価値を意識するのか。

間取りや価格だけでなく、用途地域にも目を向けることで、住んでからの満足度は大きく変わります。

住まい探しの際は、ぜひ用途地域もチェックしてみてくださいね。

<a href=”https://lin.ee/PHdOnC9″><img src=”https://scdn.line-apps.com/n/line_add_friends/btn/ja.png” alt=”友だち追加” height=”36″ border=”0″></a>

こんにちは。
宅地建物取引士の今西千登瀬です。

マイホームを考え始めたとき、多くの方が最初に悩むのが「戸建てにするか、マンションにするか」という選択です。

庭のある暮らしに憧れる一方で、駅近の便利さも捨てがたい。
子育てのしやすさや将来の資産性など、考えるほどに迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

ですが実は、この選択に“正解”はありません。

大切なのは「どちらを選ぶか」ではなく、「どんな暮らしをしたいか」です。

住まいは、毎日の時間の使い方や心のゆとり、家族との関係性にまで影響する大切な土台。

だからこそ、条件だけで決めるのではなく、自分の価値観に目を向けることがとても重要です。

住まい選びの軸は「暮らし方」

家探しを始めると、つい次のような条件に目が向きがちです。

・価格
・駅からの距離
・間取りや広さ
・築年数

もちろんこれらも大切ですが、それ以上に重要なのは「その家でどんな毎日を過ごしたいか」です。

例えば、

・子どもがのびのび遊べる環境がいい
・通勤時間を短くして自分の時間を増やしたい
・家事や管理の負担を減らしたい
・休日はゆっくりとした時間を過ごしたい

こうした“暮らしのイメージ”が、住まい選びの軸になります。

戸建てが向いている人

戸建ては、暮らしの自由度を大切にしたい方に向いています。

・子どもの足音や生活音を気にせず暮らしたい
・広さや収納をしっかり確保したい
・車を日常的に使う生活スタイル
・庭や家庭菜園、DIYなどを楽しみたい
・自分らしく住まいを育てていきたい

「家の中でのびのび過ごしたい」「暮らしを自分でつくりたい」という方にとって、戸建ては大きな魅力があります。

マンションが向いている人

マンションは、利便性や安心感を重視したい方に向いています。

・駅近や利便性の高い立地を優先したい
・セキュリティ面の安心感を重視したい
・家の管理や手間をできるだけ減らしたい
・生活環境をコンパクトに整えたい
・将来的な住み替えも視野に入れている

「暮らしを効率よく整えたい」「安心して便利に暮らしたい」という方には、マンションが合いやすい傾向があります。

あなたはどちら派？簡単チェック

次の項目で、より当てはまるものが多い方を見てみてください。

戸建て向き

□ 子どもが自由に過ごせる環境がほしい
□ 車中心の生活をしている
□ 庭や自然のある暮らしに憧れる
□ 広さや収納を重視したい

マンション向き

□ 駅近や利便性を優先したい
□ 防犯面の安心感を重視したい
□ 家の管理負担を減らしたい
□ 将来の住み替えも考えている

どちらが良い・悪いではなく、「今の自分に合っているか」を知ることが大切です。

まとめ

戸建てかマンションかは、“住まいの種類”ではなく“暮らし方の選択”です。

どちらにもメリットがあり、正解は人それぞれ異なります。

だからこそ、まずは「どんな暮らしが心地よいか」を整理することから始めてみてください。

あなたの“暮らしの答え”を一緒に見つけませんか

もし、

・自分に戸建てとマンションどちらが合うのか整理したい
・希望エリアでの現実的な選択肢を知りたい
・女性目線で住みやすい街や住まいを相談したい

そんな方は、お気軽にご相談ください。

住まい選びは、情報だけで決めるものではなく「暮らしの感覚」を整理するところから始まります。

一人では整理しきれない部分も、一緒に言語化していくことで、住まい選びはぐっと楽になります。

▶ LINE住まい相談はこちら
東京ファンライフ不動産公式LINE

宅地建物取引士の今西千登瀬です。

今って家、買った方がいいのか？！

イラン情勢による建築資材の高騰と供給不安。実は今、住宅業界では“値上げ”のレベルを超えた変化が起きています。

 今、住宅業界で起きていること

今回の影響は、この2つです。

✔ 建築資材の値上がり

✔ 工事の遅れ（納期遅延）

そして今はさらに一歩進んで👉 「材料が手に入らない」ケースも発生しています。

どれくらい値上がりしているの？

ここが一番気になるポイントだと思います。実際の値上げ幅は、かなり大きいです👇

■ 石油系資材（影響大）

・断熱材 → 約40％
・防水材 → 40〜50％
・塗料（シンナー） → 最大75％

👉 ここは今回の“震源地”です

■ 外装・屋根

・屋根材 → 約30％
・外壁材 → 累計20〜30％上昇

■ 電気・設備

・電設資材 → 15〜50％
・配線など → 30〜50％

■ 住宅設備

・キッチン → 6〜10％
・洗面 → 10〜15％
・トイレ → 3〜6％

👉 一見小さく見えますが累積で見ると大きな負担増です。

なぜここまで上がるの？

理由はシンプルです。建築資材の多くは「石油」からできています。

さらに今回、

・原油価格の上昇
・輸送の停滞
・ナフサ（原料）の不足

が同時に起きています。

つまり今は、「高い」＋「遅れる」＋「手に入らない」という、これまでにない状態です。

【最新】建材メーカーの出荷状況（2026年4月）

ここが今回、最も重要なポイントです。

現在の建材メーカーは
“通常出荷できている状態ではない”のが現実です。

実際に起きていること

・屋根材・防水材 → 出荷停止・受注停止
・断熱材 → 生産調整・入手困難
・塗料 → 品薄・出荷制限
・内装材 → 納期未定・遅延
・サッシ → 駆け込み需要で遅延リスク増

なぜ今「出荷不安」が出ているのか？

今回のイラン情勢を含めた影響は、直接というより👇

間接影響が本質

• 原油価格上昇
  → 輸送コスト増
  → 製造コスト増
• 海上輸送リスク
  → 納期不安定化
• 原材料（アルミ・樹脂）
  → 中東・欧州経由の影響

「今買うべき？」の判断軸

結論はシンプルです。👉 正解は人によって違う

だからこそ、2つの軸で考えてください。

■ 判断軸①｜価格

・今後さらに上がる可能性 → 高い
・下がる可能性 → 低い

👉価格だけなら“早い方が有利”

■ 判断軸②｜スケジュール（重要）

・工期遅延
・資材不足
・引き渡し未定

👉「いつ住めるか」が読めない時代に

タイプ別｜おすすめの選び方

▶ すぐ住みたい方（入学・更新など）

👉 今動くのがおすすめ

理由：待つほど“遅延リスク”が大きくなるため

▶ 迷っている方

👉 探しながら判断がベスト

・今すぐ決めない
・でも動き始める

これが一番後悔しにくい選択です

▶ 慎重派の方

👉 あえて待つのもOK

ただし価格上昇は受け入れる前提

不動産のプロとしてお伝えしたいこと

正直にお伝えすると、「今が絶対に買い時」とは言えません。ただし確実に言えるのは、👉 これからは“価格”より“確実性”が重要になる

・予定通り住めるか

・資金計画が崩れないか

・安心して進められるか

この視点がとても大切です。

まとめ｜家選びは“納得感”で決める

家は「今が得かどうか」だけではなく、これからの暮らしをどうしたいかで選ぶもの。だからこそ、“世の中の正解”ではなく“自分の納得”で決めることが大切です。

もし迷われている方は、「買うかどうか」ではなく“どう判断するか”を一緒に整理することからサポート致します。

はじめに

宅地建物取引士の今西千登瀬です。

「良い不動産屋さんを紹介してほしい」

公共機関の不動産相談で、何度も耳にしてきた言葉です。

この一言の背景には、

・どこに相談していいかわからない
・営業されるのが怖い
・過去に嫌な思いをした
・損をしたくない

そんな不安や不信感が隠れています。

不動産は、人生の中でも大きな選択。
だからこそ多くの方が、

“会社”ではなく、“信頼できる人”を探しているのです。

不動産屋に不信感を持つ人が多い理由

不動産取引は、

・専門用語が多くわかりにくい
・営業主導で話が進むことがある
・本音が見えづらい

と感じやすい世界です。

その結果、

「何が正しいのかわからない」
「このまま進めていいのか不安」

という状態になってしまいます。

ですが本来、不動産は
暮らしをより良くするための手段です。

だからこそ大切なのは、

“どの会社か”ではなく、“誰と進めるか”

という視点です。

ネットで不動産屋を探すときのチェックポイント

今は多くの方が、ネット検索からスタートします。
この最初の選び方が、その後の満足度を大きく左右します。

① 口コミは★ではなく“中身”を見る

評価の高さよりも、

・具体的なエピソードがあるか
・担当者の対応がイメージできるか

が重要です。

「この人に任せたらどうなるか」が想像できるかどうか。

② ホームページは“価値観”を見る

デザインの美しさではなく、

・どんな想いで仕事をしているか
・どんなお客様と向き合っているか

に注目してください。

価値観が合うかどうかは、満足度に直結します。

③ 物件情報の“見せ方”を見る

同じ物件でも、会社によって見せ方は大きく異なります。

・メリットしか書かれていない
・写真が不自然に整いすぎている
・生活イメージが湧かない

こういった場合は注意が必要です。

一方で、

・デメリットもきちんと説明している
・リアルな情報が伝わる
・暮らしのイメージまで提案している

このような会社は、
誠実に向き合っている可能性が高いと言えます。

④ 取り扱い物件の“幅”を見る

・特定の物件ばかりを強く勧めていないか
・他社の物件にも柔軟に対応しているか

ここを見ることで、

「お客様目線」か「会社都合」かが見えてきます。

⑤ 最終判断は“最初の対応”で決める

どれだけネットの評価が良くても、
実際の対応に違和感があれば意味がありません。

・返信は丁寧か
・質問にきちんと答えてくれるか
・一方的な営業になっていないか

最初の印象は、その後の関係性をそのまま表します。

良い不動産営業マンの見極め方

では実際に会ったとき、どこを見ればいいのか。

ポイントは3つです。

① デメリットも正直に伝えてくれる

信頼できる人は、良いことだけを言いません。

むしろ、

「言いにくいことをどう伝えるか」

に、その人の誠実さが表れます。

② 話を最後まで聞いてくれる

どんな暮らしがしたいのか。
何に不安を感じているのか。

そこを丁寧に引き出そうとする姿勢があるかどうか。

提案力は、ヒアリング力で決まります。

③ 判断を急がせない

「今決めないとなくなりますよ」

その言葉の裏にある意図を、少し冷静に見てみてください。

本当に良い担当者は、

・考える時間をくれる
・他の選択肢も提示する
・決断を尊重する

主導権をあなたに戻してくれる人です。

相性の良い担当者の見つけ方

不動産は“人対人”です。

どんなに実績があっても、
相性が合わなければストレスになります。

判断基準はシンプルです。

「この人となら本音で話せるか」

・違和感を伝えられる
・無理に合わせなくていい
・自然体でいられる

そしてもう一つ大切なのは、

最初に感じた小さな違和感を見逃さないこと。

その感覚は、後から大きな差になります。

なぜ私が“フラットに提案できるのか

ここで少し、私のスタンスについてお話させてください。

私は、いわゆる「預かり物件」を持っていません。

そのため、

・特定の物件を優先しておすすめする必要がない
・会社都合で提案が偏ることがない

という環境で、お客様と向き合っています。

そしてもう一つ、大切にしていることがあります。

それは、

「数字や目標を追わない」という働き方です。

“売るため”ではなく、“納得のため”の提案

不動産業界では、

・売上
・契約件数
・期限

といった数字が重視される場面も少なくありません。

ですが私は、

数字ではなく、「納得」をゴールにしたいと考えています。

・無理に決断を急がせない
・違和感があれば一緒に立ち止まる
・他の選択肢もフラットに検討する

「この選択でよかった」と思えること。
それが何より大切だと感じています。

時間をかけてでも“後悔しない選択”を

不動産は、焦って決めるものではありません。

・少しでも迷いがある
・言葉にできない違和感がある

その状態で進めてしまうと、後悔につながります。

だからこそ私は、

じっくり考える時間も含めてサポートしたいと思っています。

難しい不動産取引を、わかりやすく丁寧に

不動産は複雑で、わかりにくいものです。

だからこそ、

・専門用語をできるだけ使わない
・一つひとつ丁寧に説明する
・納得しながら進めていただく

ことを大切にしています。

「よくわからないまま進む」ことがないように。

それが安心につながると考えています。

まとめ｜不動産は“誰と選ぶか”で変わる

「良い不動産屋を紹介してほしい」

その言葉の本質は、

“安心して任せられる人と出会いたい”

という願いです。

不動産は、ただの取引ではなく、
これからの暮らしをつくる大切な選択。

だからこそ、

・情報だけで判断するのではなく
・人との相性や信頼関係を大切にすること

それが、後悔しない住まい選びにつながります。

おわりに

私は、不動産を通して
「その人らしい幸せな暮らし」をサポートしたいと考えています。

家は、ただの箱ではなく、
これからの人生を育てていく場所です。

だからこそ、

“どこで買うか”ではなく、“誰と選ぶか”

を大切にしていただけたら嬉しいです。

ご相談について

もし今、

・どこに相談していいかわからない
・営業されるのが不安
・自分に合う住まいをじっくり考えたい

そんな方は、まずは一度お話してみませんか？

特定の物件に偏ることなく、
そして数字にとらわれることなく、

あなたが心から納得できる住まい選びを、丁寧にサポートいたします。

▶︎LINEでのご相談はこちら
https://lin.ee/0CKkBZ2

対象エリアは東京23区を中心とした首都圏です。

― 千代田区の転売禁止要請、月島の通達、そして外国人投資家による管理費滞納。

住宅が“暮らし”ではなく“投資商品”になりつつある現状を読み解く ―

■ マンション価格が「異常値」に達した東京の現状

近年、東京都心のマンション価格は、まさに“異常”といえるほどの高騰を見せています。70㎡で1億円を超える物件も珍しくなく、共働き世帯でも手が届きにくい価格帯が常態化。
いまや住宅が「生活のための場所」ではなく、「投資の対象」として扱われるケースが増えています。

とくに都心部では、外国人投資家による買い占めも進み、
抽選販売の新築マンションが発売と同時に“即完”する現象も起きています。

■ 千代田区「5年間転売禁止特約」の要請

2025年7月、千代田区は区内の分譲マンション事業者に対し、
「契約から5年間は転売を禁止する特約を設けるように」と正式に要請しました。
これは、投資目的の短期転売（いわゆる“フリップ”）を防ぎ、
真に居住を希望する人々が住宅を確保できるようにするためのものです。

このような“転売規制”を行政が打ち出すのは極めて異例。
それだけ、市場の過熱が深刻な段階に達していることの表れです。

■ 三井不動産「月島プロジェクト」での手付金没収通達

同じく2025年、三井不動産レジデンシャルが手がける月島の大型マンション「セントラルガーデン月島」では、「転売目的で購入したと判断された場合、手付金を没収する」との通達が話題となりました。
デベロッパー自らが“転売抑制”に踏み込む姿勢を見せた点で、業界内でも注目を集めています。

こうした背景には、抽選販売を利用して転売差益を得ようとする「フラッパー」行為が後を絶たないことがあります。
一見すると市場が活況に見えても、実需（実際に住む人）が置き去りにされている現状が浮き彫りです。

■ 晴海フラッグ、そして外国人オーナー問題

晴海フラッグをはじめとする都心部の人気タワーマンションでは、
外国人投資家による一括購入・転売・賃貸化が相次ぎました。
その結果、居住者の入れ替わりが激しく、
管理組合の運営や修繕積立金の徴収に支障をきたす事例が増えています。
ネットニュースでは、外国人オーナーによる「管理費滞納」や「連絡不通」などの問題が報じられ、
共同住宅としての健全な維持管理が難しくなっている現状が明らかになりました。

■ 投機化がもたらす“ゆがみ”と今後のリスク

短期転売や不在オーナーの増加は、
本来あるべき「コミュニティ型の居住文化」を損なうだけでなく、
修繕積立金の不足による資産価値の低下を招きます。
また、金利上昇や景気変動により投資目的の売却が一斉に起これば、
価格の急落という二次的なリスクも考えられます。

つまり、投資としての不動産が増えることは、
市場全体を不安定にする“ゆがみ”を内包しているのです。

■ 宅地建物取引士としての見解

宅地建物取引士として現場を見ていて強く感じるのは、
「不動産が資産である前に、まず“暮らしの器”であるべき」という原点です。

住まいを“転売益を狙う対象”として見るか、
“生活の基盤”として大切にするか。
その違いが、数年後のマンションの価値を大きく左右します。

これから住宅を購入する方に伝えたいのは、
「資産性」だけでなく「居住性」「管理」「地域性」といった
“住まいとしての持続力”をしっかり見極めること。
短期的な値上がりよりも、長く安心して住めることこそが真の価値です。

■ まとめ ― 見直されるべき“住まいの本質”

転売禁止の動き、手付金没収の通達、外国人オーナー問題。
これらはすべて、東京の不動産市場が今「転換期」にあることを示しています。

住宅の本質は、投機ではなく“暮らし”。
この当たり前の価値観を、もう一度見つめ直す時期に来ているのではないでしょうか。

■執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

インテリアコーディネーターの今西千登瀬です。
近年、東京都23区のマンション価格は過去最高水準に達し、ついに平均価格が1億3,000万円を超えるエリアも出てきました。
「もう都心ではマンションが買えない」と感じる方も多いのではないでしょうか？

今回は、最新データをもとに、

• 無理のない購入年収の目安
• 各区の平均価格帯
• 23区内でも“まだ手が届く街”とその住みやすさ
  をまとめました。

---

1｜1億3,000万円のマンション、どんな人が買える？

マンション購入では、年収の25〜30％を住宅費に充てるのが理想とされています。
一般的な住宅ローン金利（1％前後）・35年返済を想定すると、
おおよそ以下の年収で「無理なく返せる価格帯」が見えてきます。

年収	無理のない購入価格目安
800万円	約5,000万円前後
1,200万円	約7,000〜8,000万円前後
1,500〜2,000万円	約1億円前後が現実的

つまり、1億3,000万円クラスのマンションを無理なく購入できるのは、
年収2,000万円以上のご家庭が中心ということになります。

---

2｜23区の平均マンション価格（中古・70㎡換算）

区名	平均㎡単価	70㎡換算価格（目安）
千代田区	約190万円	約1億3,300万円
港区	約185万円	約1億2,950万円
渋谷区	約175万円	約1億2,250万円
中央区	約170万円	約1億1,900万円
目黒区	約150万円	約1億500万円
文京区	約140万円	約9,800万円
新宿区	約135万円	約9,400万円
品川区	約130万円	約9,100万円
世田谷区	約120万円	約8,400万円
杉並区	約105万円	約7,300万円
中野区	約100万円	約7,000万円
江東区	約95万円	約6,650万円
練馬区	約85万円	約5,950万円
板橋区	約80万円	約5,600万円
大田区	約85万円	約5,950万円
墨田区	約86万円	約6,020万円
足立区	約70万円	約4,900万円
葛飾区	約65万円	約4,550万円
江戸川区	約68万円	約4,760万円

（参考：LIFULL HOME’S／東京23区中古マンション相場 2025年10月）

---

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由（足立区・板橋区・江東区・墨田区）

高騰する都心部と比べて、5,000〜7,000万円台で購入できる可能性があるエリアも、23区内にはまだ残っています。
ここでは、価格・アクセス・街の雰囲気のバランスが取れた4つの区を紹介します。

---

🏠 足立区：価格の手頃さと再開発の勢い

• 平均価格：約4,900万円
• 北千住・綾瀬・梅島など、駅近でも5,000万円前後の物件が中心。
• 北千住駅は5路線利用可能で、東京・大手町方面へも30分以内。
• 商業施設や大学キャンパスの整備が進み、**「昔ながらの下町×若者文化」**が融合した街に進化中。
• 将来的な再開発や利便性向上により、資産価値上昇の余地もあります。

---

🏠 板橋区：都心アクセス良好、生活環境のバランス◎

• 平均価格：約5,600万円
• 成増・高島平・板橋本町などは、都心まで30分圏内。
• 駅前にスーパー・医療施設・保育園が揃い、子育て世帯にも人気。
• 緑が多く、静かな住宅街が広がるため、落ち着いた暮らしを求める人に最適です。

---

🏠 江東区：湾岸エリアで“資産性×住みやすさ”両立

• 平均価格：約6,650万円
• 清澄白河・豊洲・東陽町などは、生活利便性と街の落ち着きを両立。
• 公園・商業施設・教育環境が整備され、子育て・共働き世帯からの支持が高い。
• 再開発が続く湾岸エリアは、資産価値の安定性も魅力です。

---

🏠 墨田区：下町情緒とリバーサイドの再生力

• 平均価格：約6,000万円前後
• 錦糸町・押上・両国などは、交通利便性と商業の活気を併せ持つエリア。
• 東京スカイツリー周辺では再開発が進み、商業施設・ホテル・住宅が一体化。
• 清澄白河に隣接するエリアでは、カフェやギャラリーが点在するクリエイティブな雰囲気も人気。
• 物件価格は都心より抑えめで、“リバーサイド都心生活”を叶えやすい区として注目が高まっています。

---

💡 まとめ：4区に共通するポイント

• いずれも都心アクセスが良好で、生活施設が身近。
• 再開発や街づくりの進行により、将来の資産価値維持が見込める。
• 「高すぎない価格帯で、生活も楽しめる街」を探すなら、この4区は要チェックです。

4｜マンション購入で後悔しないためのチェックポイント

1. 管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた総コストを把握する。
2. 「広さ」「立地」「築年数」のうち何を優先するか、家族で話し合う。
3. 駅徒歩10分以内・管理状態良好な物件は資産価値が下がりにくい。
4. 郊外寄りの区でも「再開発エリア」を狙うと、将来のリセール価値が見込める場合もある。

---

5｜まとめ：年収だけでなく“街の未来”も見据えた選択を

1億円を超える価格帯が当たり前になりつつある東京のマンション市場。
しかし、足立区・板橋区・江東区のように「価格」「利便性」「将来性」を兼ね備えた街も多く存在します。

住まい選びは「今買えるか」だけでなく、
「この街でどんな暮らしをしていきたいか」を見据えることが大切。

ライフステージや家計バランスに合わせた“無理のない選択”こそが、
これからの東京で賢く暮らす第一歩になるでしょう。

---

💡執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

---

「そろそろマイホームを持ちたいけれど、家計に無理はないかな？」
「住宅ローンや頭金のこと、何から考えればいいかわからない…」

賃貸暮らしからマイホームへのステップアップは、人生の大きなワクワクイベント。でも、無計画に進めると毎月の支払いが家計を圧迫してしまい、せっかくの夢の暮らしがストレスになってしまうこともあります。

ここでは女性目線で暮らしの楽しさも考慮しつつ、家計に無理なくマイホームを手に入れる方法を、初心者でもわかりやすくご紹介します。具体的なシミュレーション表もつけて、理想の暮らしをイメージしやすくしています。

1.家計の現状をしっかり把握

まずは、自分の収入と支出を見える化することが重要です。毎月の手取り、生活費、貯蓄額、固定支出を整理しましょう。

ポイントは、毎月無理なく返済できる金額を把握すること。手取りの25〜30％程度が目安です。たとえば手取り30万円なら、月々の住宅ローン返済は7.5〜9万円が目安。

家計シミュレーション例（月額）

項目	金額
手取り収入	30万円
食費・日用品	7万円
光熱費	1.5万円
通信費	1万円
教育費	3万円
住宅ローン返済上限	8万円
貯蓄	5万円
生活予備費	4.5万円

このように視覚化することで、「この額なら無理なく返せる」と安心して物件探しができます。

2.頭金と諸費用は計画的に準備

住宅購入には物件価格のほかに頭金や諸費用が必要です。

諸費用は物件価格の5〜10％が目安で、印紙税・登記費用・仲介手数料・火災保険料などが含まれます。

• 物件価格3000万円の場合
  • 頭金：300〜600万円（物件価格の10〜20％）
  • 諸費用：約150〜300万円

頭金を多めに準備すると、借入額を減らせて毎月の返済負担が軽くなります。貯蓄のペースは、無理のない範囲で毎月定額を積み立てるのが安心です。

3.支払える価格から物件を選ぶ

れの駅近や広い間取りは魅力的ですが、重要なのは**“買える価格”ではなく“支払える価格”**を基準に選ぶことです。

例えば、毎月返済可能額が8万円なら、35年ローンで借入可能額は約3500万円前後。ここに頭金を足すと、購入可能な物件価格の目安が見えてきます。

また、マンションの場合は管理費・修繕積立金も含めて総支出を計算しましょう。これを怠ると「返済はできるけれど生活が苦しい…」ということになりかねません。

4.住宅ローンの種類を理解する

住宅ローンは固定金利型・変動金利型・固定期間選択型があります。初心者や女性の一人暮らし世帯にもおすすめなのは固定金利型。返済額が一定なので家計計画が立てやすく、安心して生活できます。

• 固定金利型：返済額が変わらず安心
• 変動金利型：初期負担は少ないが将来の返済額が変動
• 固定期間選択型：一定期間固定、その後変動

将来の教育費やライフイベントも考慮して選ぶと、長期的に安心です。

5.将来のライフイベントも意識

子どもが生まれた場合の教育費、転職や介護など、将来のライフイベントも考慮した返済計画が必要です。

たとえば、子ども1人なら年間50万円程度の教育費を見込む必要があります。毎月の住宅ローン返済と合わせて、無理なく生活できるプランを立てることが大切です。

6.購入までのスケジュールを作ろう

無理のない計画には、購入までのスケジュールを具体的に作ることが大切です。

1. 家計の現状把握・返済可能額の算出（1ヶ月）
2. 頭金・諸費用の準備（半年〜1年）
3. 物件探し・内覧（3〜6ヶ月）
4. 購入申込・ローン審査・契約（1〜2ヶ月）

頭金準備期間は無理せず楽しみながら貯めるのがポイント。例えば毎月のカフェや趣味の費用も予算内で調整できます

7.信頼できる不動産会社を味方に

購入初心者にとって、信頼できる不動産会社は心強い味方です。物件選びだけでなく、s住宅ローンの相談や契約後のサポートまでトータルで助けてもらえます。

東京ファンライフ不動産では、購入希望額やライフスタイルに合わせた物件提案や、毎月返済可能額を考慮したシミュレーションも提供しています。初心者でも安心してステップを踏めます。

まとめ｜無理なく叶えるマイホーム計画

賃貸からマイホームへのステップアップは、家計の見える化・支払える範囲の明確化・将来のライフプランの想定がポイントです。

• 毎月返済可能額から物件価格を決める
• 頭金や諸費用を無理なく準備
• ローンの種類や金利を理解
• 将来の教育費・ライフイベントも考慮
• 信頼できる不動産会社を味方に

この計画を立てれば、家計に無理なく、暮らしのワクワク感も満たすマイホーム購入が可能です。夢の暮らしを、ぜひ安心してスタートしましょう。