■ はじめに
「今の家を売って、新しい家を買う」。
住み替えは、人生の転機に行われる大きな住まいのアップデートです。
しかし「住み替え 何から始める？」「売却と購入、どっちを先に進める？」と検索されることが多いように、基礎知識がないまま進めると、資金不足やスケジュールのズレなどのトラブルが起きやすくなります。
ここでは、住み替えを考え始めた人が最初に知っておきたい 基本の流れ・お金・スケジュール・注意点 を総まとめします。
■ １．住み替えとは？
住み替えとは、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入することを指します。
理由はさまざまですが、以下のようなライフステージ変化がきっかけになるケースが多いです。
- 子どもの成長に合わせて広い家へ
- 通勤や学校へのアクセスを改善したい
- 老後を見据えて駅近・バリアフリーへ
- 資産価値の高いエリアへ移りたい
住み替えは「売却」「購入」「引っ越し」など、複数の工程を同時に進めるため、事前の理解が成功への鍵になります。
■ ２．住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2種類がある
● 売り先行
今の家を売ってから次の家を買う方法
《メリット》
- 資金計画が立てやすい
- 売却代金を確定させてから購入できる
《デメリット》 - 仮住まい・二度の引っ越しが必要になる場合がある
「リスクは避けたい」「資金に不安がある」場合に向いています。
● 買い先行
新しい家を先に買い、後から今の家を売る方法
《メリット》
- 理想の物件をじっくり選べる
- 仮住まい不要でスムーズに引っ越しできる
《デメリット》 - 資金に余裕が必要
- 売却が遅れると一時的に二重ローンになる可能性
「気に入った物件を逃したくない」「余裕を持って進めたい」という人に向いています。
■ ３．住み替えの全体の流れ（基本ステップ）
① 現在の住まいの査定
複数社の査定を取り、相場を把握します。
売却価格の見込みは、資金計画の土台になります。
② 資金計画を立てる
- 売却価格の見込み
- 残っている住宅ローン
- 売却・購入それぞれの諸費用
- 引っ越し費用
など、トータルでいくら必要か試算します。
③ 新居の条件整理
エリア・広さ・学区・生活動線など、希望条件を明確にします。
④ 売却活動・物件探しを開始
“売り先行”か“買い先行”かによって優先順位が変わります。
⑤ 売買契約
売却・購入の契約タイミングは、住み替えの成功を左右します。
⑥ 引越しと引渡し
売却引渡しと新居入居日を調整しスムーズな移動を行います。
■ ４．住み替えにかかる費用
住み替えでは、売却・購入の両方に費用がかかります。
● 売却時の費用
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 売買契約書の印紙代
- 住み替えのためのクリーニングや修繕費（任意）
● 購入時の費用
- 頭金
- 仲介手数料
- 登記費用
- 住宅ローン事務手数料
- 火災保険料・固定資産税などの清算金
さらに、タイミングによっては以下も必要です。
- 仮住まい費用
- 二度の引越し代
- つなぎ融資／住み替えローンの費用
トータルで 物件価格の7〜10％程度 が目安とされています。
■ ５．住み替えのよくあるトラブル
● ① 資金計画のズレ
→ 売却額が思ったより低く、購入費用が不足する
● ② スケジュール管理の失敗
→ 仮住まいが必要になり、費用がかさむ
● ③ 売却価格の設定ミス
→ 高すぎると長期化し、安すぎると損をする
● ④ 新居選びの後悔
→ 生活動線や周辺環境を見落とす
● ⑤ 不動産会社選びのミス
→ 経験不足の担当だと調整がうまくいかない
■ ６．トラブルを防ぐためのポイント
① 複数社査定で相場を正しく把握
1社だけだと偏りが出ます。必ず比較を。
② 資金計画は「最悪のケース」も含めて立てる
“売却が遅れた場合”のシミュレーションも必須。
③ 契約時に「引渡し猶予」をつけておく
売却→入居の無駄な空白を防ぎます。
④ 新居は昼・夜・平日・休日でチェック
生活して初めて気づくことが多いため。
⑤ 理想は「売却・購入を同じ会社で」
スケジュール管理が一元化され、トラブルが激減します。
■ ７．まとめ
住み替えは工程が多く難しい印象がありますが、
基礎知識を理解し、正しい順序で進めればリスクは大きく減らせます。
- 売り先行・買い先行の違いを理解する
- 早めに資金計画を立てる
- スケジュールを綿密に管理する
- 信頼できる不動産会社をパートナーにする
これだけで住み替えは驚くほどスムーズになります。
あなたの次の暮らしが、もっと快適で幸せなものになりますように。