カテゴリー: 住まい探し

■ はじめに

「今の家を売って、新しい家を買う」。
住み替えは、人生の転機に行われる大きな住まいのアップデートです。

しかし「住み替え 何から始める？」「売却と購入、どっちを先に進める？」と検索されることが多いように、基礎知識がないまま進めると、資金不足やスケジュールのズレなどのトラブルが起きやすくなります。

ここでは、住み替えを考え始めた人が最初に知っておきたい 基本の流れ・お金・スケジュール・注意点 を総まとめします。

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■ １．住み替えとは？

住み替えとは、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入することを指します。
理由はさまざまですが、以下のようなライフステージ変化がきっかけになるケースが多いです。

• 子どもの成長に合わせて広い家へ
• 通勤や学校へのアクセスを改善したい
• 老後を見据えて駅近・バリアフリーへ
• 資産価値の高いエリアへ移りたい

住み替えは「売却」「購入」「引っ越し」など、複数の工程を同時に進めるため、事前の理解が成功への鍵になります。

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■ ２．住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2種類がある

● 売り先行

今の家を売ってから次の家を買う方法
《メリット》

• 資金計画が立てやすい
• 売却代金を確定させてから購入できる
  《デメリット》
• 仮住まい・二度の引っ越しが必要になる場合がある

「リスクは避けたい」「資金に不安がある」場合に向いています。

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● 買い先行

新しい家を先に買い、後から今の家を売る方法
《メリット》

• 理想の物件をじっくり選べる
• 仮住まい不要でスムーズに引っ越しできる
  《デメリット》
• 資金に余裕が必要
• 売却が遅れると一時的に二重ローンになる可能性

「気に入った物件を逃したくない」「余裕を持って進めたい」という人に向いています。

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■ ３．住み替えの全体の流れ（基本ステップ）

① 現在の住まいの査定

複数社の査定を取り、相場を把握します。
売却価格の見込みは、資金計画の土台になります。

② 資金計画を立てる

• 売却価格の見込み
• 残っている住宅ローン
• 売却・購入それぞれの諸費用
• 引っ越し費用
  など、トータルでいくら必要か試算します。

③ 新居の条件整理

エリア・広さ・学区・生活動線など、希望条件を明確にします。

④ 売却活動・物件探しを開始

“売り先行”か“買い先行”かによって優先順位が変わります。

⑤ 売買契約

売却・購入の契約タイミングは、住み替えの成功を左右します。

⑥ 引越しと引渡し

売却引渡しと新居入居日を調整しスムーズな移動を行います。

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■ ４．住み替えにかかる費用

住み替えでは、売却・購入の両方に費用がかかります。

● 売却時の費用

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 売買契約書の印紙代
• 住み替えのためのクリーニングや修繕費（任意）

● 購入時の費用

• 頭金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料
• 火災保険料・固定資産税などの清算金

さらに、タイミングによっては以下も必要です。

• 仮住まい費用
• 二度の引越し代
• つなぎ融資／住み替えローンの費用

トータルで 物件価格の7〜10％程度 が目安とされています。

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■ ５．住み替えのよくあるトラブル

● ① 資金計画のズレ

→ 売却額が思ったより低く、購入費用が不足する

● ② スケジュール管理の失敗

→ 仮住まいが必要になり、費用がかさむ

● ③ 売却価格の設定ミス

→ 高すぎると長期化し、安すぎると損をする

● ④ 新居選びの後悔

→ 生活動線や周辺環境を見落とす

● ⑤ 不動産会社選びのミス

→ 経験不足の担当だと調整がうまくいかない

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■ ６．トラブルを防ぐためのポイント

① 複数社査定で相場を正しく把握

1社だけだと偏りが出ます。必ず比較を。

② 資金計画は「最悪のケース」も含めて立てる

“売却が遅れた場合”のシミュレーションも必須。

③ 契約時に「引渡し猶予」をつけておく

売却→入居の無駄な空白を防ぎます。

④ 新居は昼・夜・平日・休日でチェック

生活して初めて気づくことが多いため。

⑤ 理想は「売却・購入を同じ会社で」

スケジュール管理が一元化され、トラブルが激減します。

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■ ７．まとめ

住み替えは工程が多く難しい印象がありますが、
基礎知識を理解し、正しい順序で進めればリスクは大きく減らせます。

• 売り先行・買い先行の違いを理解する
• 早めに資金計画を立てる
• スケジュールを綿密に管理する
• 信頼できる不動産会社をパートナーにする

これだけで住み替えは驚くほどスムーズになります。

あなたの次の暮らしが、もっと快適で幸せなものになりますように。

― 千代田区の転売禁止要請、月島の通達、そして外国人投資家による管理費滞納。

住宅が“暮らし”ではなく“投資商品”になりつつある現状を読み解く ―

■ マンション価格が「異常値」に達した東京の現状

近年、東京都心のマンション価格は、まさに“異常”といえるほどの高騰を見せています。70㎡で1億円を超える物件も珍しくなく、共働き世帯でも手が届きにくい価格帯が常態化。
いまや住宅が「生活のための場所」ではなく、「投資の対象」として扱われるケースが増えています。

とくに都心部では、外国人投資家による買い占めも進み、
抽選販売の新築マンションが発売と同時に“即完”する現象も起きています。

■ 千代田区「5年間転売禁止特約」の要請

2025年7月、千代田区は区内の分譲マンション事業者に対し、
「契約から5年間は転売を禁止する特約を設けるように」と正式に要請しました。
これは、投資目的の短期転売（いわゆる“フリップ”）を防ぎ、
真に居住を希望する人々が住宅を確保できるようにするためのものです。

このような“転売規制”を行政が打ち出すのは極めて異例。
それだけ、市場の過熱が深刻な段階に達していることの表れです。

■ 三井不動産「月島プロジェクト」での手付金没収通達

同じく2025年、三井不動産レジデンシャルが手がける月島の大型マンション「セントラルガーデン月島」では、「転売目的で購入したと判断された場合、手付金を没収する」との通達が話題となりました。
デベロッパー自らが“転売抑制”に踏み込む姿勢を見せた点で、業界内でも注目を集めています。

こうした背景には、抽選販売を利用して転売差益を得ようとする「フラッパー」行為が後を絶たないことがあります。
一見すると市場が活況に見えても、実需（実際に住む人）が置き去りにされている現状が浮き彫りです。

■ 晴海フラッグ、そして外国人オーナー問題

晴海フラッグをはじめとする都心部の人気タワーマンションでは、
外国人投資家による一括購入・転売・賃貸化が相次ぎました。
その結果、居住者の入れ替わりが激しく、
管理組合の運営や修繕積立金の徴収に支障をきたす事例が増えています。
ネットニュースでは、外国人オーナーによる「管理費滞納」や「連絡不通」などの問題が報じられ、
共同住宅としての健全な維持管理が難しくなっている現状が明らかになりました。

■ 投機化がもたらす“ゆがみ”と今後のリスク

短期転売や不在オーナーの増加は、
本来あるべき「コミュニティ型の居住文化」を損なうだけでなく、
修繕積立金の不足による資産価値の低下を招きます。
また、金利上昇や景気変動により投資目的の売却が一斉に起これば、
価格の急落という二次的なリスクも考えられます。

つまり、投資としての不動産が増えることは、
市場全体を不安定にする“ゆがみ”を内包しているのです。

■ 宅地建物取引士としての見解

宅地建物取引士として現場を見ていて強く感じるのは、
「不動産が資産である前に、まず“暮らしの器”であるべき」という原点です。

住まいを“転売益を狙う対象”として見るか、
“生活の基盤”として大切にするか。
その違いが、数年後のマンションの価値を大きく左右します。

これから住宅を購入する方に伝えたいのは、
「資産性」だけでなく「居住性」「管理」「地域性」といった
“住まいとしての持続力”をしっかり見極めること。
短期的な値上がりよりも、長く安心して住めることこそが真の価値です。

■ まとめ ― 見直されるべき“住まいの本質”

転売禁止の動き、手付金没収の通達、外国人オーナー問題。
これらはすべて、東京の不動産市場が今「転換期」にあることを示しています。

住宅の本質は、投機ではなく“暮らし”。
この当たり前の価値観を、もう一度見つめ直す時期に来ているのではないでしょうか。

■執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

インテリアコーディネーターの今西千登瀬です。
近年、東京都23区のマンション価格は過去最高水準に達し、ついに平均価格が1億3,000万円を超えるエリアも出てきました。
「もう都心ではマンションが買えない」と感じる方も多いのではないでしょうか？

今回は、最新データをもとに、

• 無理のない購入年収の目安
• 各区の平均価格帯
• 23区内でも“まだ手が届く街”とその住みやすさ
  をまとめました。

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1｜1億3,000万円のマンション、どんな人が買える？

マンション購入では、年収の25〜30％を住宅費に充てるのが理想とされています。
一般的な住宅ローン金利（1％前後）・35年返済を想定すると、
おおよそ以下の年収で「無理なく返せる価格帯」が見えてきます。

年収	無理のない購入価格目安
800万円	約5,000万円前後
1,200万円	約7,000〜8,000万円前後
1,500〜2,000万円	約1億円前後が現実的

つまり、1億3,000万円クラスのマンションを無理なく購入できるのは、
年収2,000万円以上のご家庭が中心ということになります。

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2｜23区の平均マンション価格（中古・70㎡換算）

区名	平均㎡単価	70㎡換算価格（目安）
千代田区	約190万円	約1億3,300万円
港区	約185万円	約1億2,950万円
渋谷区	約175万円	約1億2,250万円
中央区	約170万円	約1億1,900万円
目黒区	約150万円	約1億500万円
文京区	約140万円	約9,800万円
新宿区	約135万円	約9,400万円
品川区	約130万円	約9,100万円
世田谷区	約120万円	約8,400万円
杉並区	約105万円	約7,300万円
中野区	約100万円	約7,000万円
江東区	約95万円	約6,650万円
練馬区	約85万円	約5,950万円
板橋区	約80万円	約5,600万円
大田区	約85万円	約5,950万円
墨田区	約86万円	約6,020万円
足立区	約70万円	約4,900万円
葛飾区	約65万円	約4,550万円
江戸川区	約68万円	約4,760万円

（参考：LIFULL HOME’S／東京23区中古マンション相場 2025年10月）

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3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由（足立区・板橋区・江東区・墨田区）

高騰する都心部と比べて、5,000〜7,000万円台で購入できる可能性があるエリアも、23区内にはまだ残っています。
ここでは、価格・アクセス・街の雰囲気のバランスが取れた4つの区を紹介します。

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🏠 足立区：価格の手頃さと再開発の勢い

• 平均価格：約4,900万円
• 北千住・綾瀬・梅島など、駅近でも5,000万円前後の物件が中心。
• 北千住駅は5路線利用可能で、東京・大手町方面へも30分以内。
• 商業施設や大学キャンパスの整備が進み、**「昔ながらの下町×若者文化」**が融合した街に進化中。
• 将来的な再開発や利便性向上により、資産価値上昇の余地もあります。

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🏠 板橋区：都心アクセス良好、生活環境のバランス◎

• 平均価格：約5,600万円
• 成増・高島平・板橋本町などは、都心まで30分圏内。
• 駅前にスーパー・医療施設・保育園が揃い、子育て世帯にも人気。
• 緑が多く、静かな住宅街が広がるため、落ち着いた暮らしを求める人に最適です。

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🏠 江東区：湾岸エリアで“資産性×住みやすさ”両立

• 平均価格：約6,650万円
• 清澄白河・豊洲・東陽町などは、生活利便性と街の落ち着きを両立。
• 公園・商業施設・教育環境が整備され、子育て・共働き世帯からの支持が高い。
• 再開発が続く湾岸エリアは、資産価値の安定性も魅力です。

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🏠 墨田区：下町情緒とリバーサイドの再生力

• 平均価格：約6,000万円前後
• 錦糸町・押上・両国などは、交通利便性と商業の活気を併せ持つエリア。
• 東京スカイツリー周辺では再開発が進み、商業施設・ホテル・住宅が一体化。
• 清澄白河に隣接するエリアでは、カフェやギャラリーが点在するクリエイティブな雰囲気も人気。
• 物件価格は都心より抑えめで、“リバーサイド都心生活”を叶えやすい区として注目が高まっています。

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💡 まとめ：4区に共通するポイント

• いずれも都心アクセスが良好で、生活施設が身近。
• 再開発や街づくりの進行により、将来の資産価値維持が見込める。
• 「高すぎない価格帯で、生活も楽しめる街」を探すなら、この4区は要チェックです。

4｜マンション購入で後悔しないためのチェックポイント

1. 管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた総コストを把握する。
2. 「広さ」「立地」「築年数」のうち何を優先するか、家族で話し合う。
3. 駅徒歩10分以内・管理状態良好な物件は資産価値が下がりにくい。
4. 郊外寄りの区でも「再開発エリア」を狙うと、将来のリセール価値が見込める場合もある。

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5｜まとめ：年収だけでなく“街の未来”も見据えた選択を

1億円を超える価格帯が当たり前になりつつある東京のマンション市場。
しかし、足立区・板橋区・江東区のように「価格」「利便性」「将来性」を兼ね備えた街も多く存在します。

住まい選びは「今買えるか」だけでなく、
「この街でどんな暮らしをしていきたいか」を見据えることが大切。

ライフステージや家計バランスに合わせた“無理のない選択”こそが、
これからの東京で賢く暮らす第一歩になるでしょう。

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💡執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

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近年、賃貸物件の現場では「設備の不具合」や「物価上昇に伴う共益費・家賃の値上げ」など、これまでにない種類のトラブルが増えています。

お互いが悪気はなくても、立場の違いから誤解が生まれやすいのが賃貸契約。しかし、法律的な原則と信頼関係の築き方を理解しておけば、トラブルを未然に防ぎ、円満な関係を続けることができます。

1．借主の義務 ― 「善管注意義務」とは？

借主（賃借人）には、民法上の「善良なる管理者の注意義務（善管注意義務）」が課されています。これは、**“自分のもの以上に丁寧に使う”**という意味を持つ基本的なルールです。住まいは財産です。その財産を借りているので、丁寧に住まうという視点は非常に大切です。

例えば、

• 定期的に掃除や換気を行い、カビやサビを防ぐ

• 異常を感じたら早めに管理会社へ報告する

• 設備や家電は取り扱い説明書どおりに使う

• 説明書がない場合は、品番からインターネットで検索し、メーカー推奨の使用方法を確認する

誤った使い方や放置による故障は、借主の過失と判断されることがあります。逆に、正しい取り扱いをしていたことが確認できれば、修理負担のトラブルを防ぐ大きな助けになります。

2．貸主の義務 ― 「修繕義務」と“貸した後の責任”

貸主（オーナー）には、賃貸物件を“通常使用できる状態に保つ”責任、つまり「修繕義務」があります。

代表的なケースとしては、

• 経年劣化による給湯器・エアコンの故障

• 建物の老朽化に伴う雨漏りや水漏れ

• 自然災害など不可抗力による破損

こうした不具合は、貸主の負担で修繕するのが原則です。「貸して終わり」ではなく、**入居後のサポートも“信頼関係の一部”**として大切にしたいですね。

3．物価上昇による家賃・共益費の値上げについて

最近では、光熱費や資材高騰の影響で、共益費・家賃の見直しを検討するオーナーも増えています。しかし、契約期間中の一方的な家賃変更は原則としてできません。

変更が可能なケースは次の2つです。

1. 契約書に「経済情勢の変化により家賃を改定できる」旨の特約がある場合

2. 双方が話し合いのうえで合意した場合

値上げを検討する際は、貸主が理由を具体的に説明すること、そして借主も相手の事情を聞く姿勢を持つことが大切です。

「負担を押しつける交渉」ではなく、「暮らしを守るための相談」として冷静に対話することが、円満な合意への近道です。

4．円満な関係を続けるための“互いの心構え”

賃貸契約は、書面上の取引でありながら、人と人との信頼関係によって成り立っています。

 借主の心構え

• 使い方に注意し、困った時は早めに報告

• 値上げや修繕の話も、まずは話を聞いてみる

 貸主の心構え

• 不具合や条件変更は、事前に丁寧な説明を

• 費用の根拠や必要性を明確にして誠実に対応する

感情的にならず、「事実」と「会話」で向き合う姿勢こそが、トラブルを防ぐ最大のポイントです。

5．揉め事が起きたとき、不動産管理会社ができること

トラブルが発生した際、不動産会社（宅地建物取引業者）は中立的な立場で助言や調整を行うことができます。しかし、ここで注意したいのが「弁護士法」の規定です。

宅建業者は、法律上の代理交渉や損害賠償請求などの法的手続きを行うことはできません。不動産管理会社ができるのは、

• 契約内容の確認や一般的な解釈の説明

• 双方の意見を整理し、話し合いの場を整えること

まで。

法的な判断や請求交渉が必要な場合は、弁護士に依頼することが適切です。

不動産管理会社は“現場の通訳者”として、冷静に状況を整理し、感情のもつれを和らげる役割を担っています。

まとめ

• 借主には「善管注意義務」：正しく使い、早めに報告する

• 貸主には「修繕義務」：住まいを維持し、誠実に対応する

• 値上げは一方的ではなく、双方の合意が原則

• トラブル時は、不動産管理会社は調整まで。法的対応は弁護士へ

⸻宅地建物取引士としてお伝えしたいのは、

**「契約は紙の約束ではなく、信頼を続けるための約束」**ということ。

物価が変わっても、不具合が起きても、お互いを思いやり誠実な対話があれば、関係は続けていけます。

「貸す人」「借りる人」「不動産管理会社」、三者が協力し合うことが、安心して暮らせる住まいを守るいちばんの鍵です。

「毎朝の満員電車で立ちっぱなし…」「できれば座って通勤したいけど、23区内だと家賃が高い…」そんな悩みを解決するのが「始発駅」。

しかも、家賃相場が比較的安めな駅を選べば、都心へのアクセスとコストを両立できます。

今回は、最新の家賃相場と交通データを参考に、「東京23区内・始発駅・家賃が安い」を条件にしたベスト10を厳選しました。

✅ 選定基準

✅東京23区内で始発または始発便が多い駅

✅ワンルーム〜1Kの家賃相場が比較的安い（目安：5〜8万円台）

✅都心へのアクセスと生活利便性のバランスが良い

✅通勤ラッシュでも座れる可能性が高い

🏠 家賃が安い始発駅10選

ランキング	駅名（区）	家賃相場（ワンルーム〜1K）	路線・始発便の特徴	都心アクセス・生活利便性	メリット	注意点・デメリット
1位	綾瀬（足立区）	5.9万〜6.5万円	千代田線始発。始発便多数	大手町・表参道へ直通。商店街充実	座れる確率が高い。生活コスト◎	混雑時間帯は早めに並ぶ必要あり
2位	北綾瀬（足立区）	5〜6万円台	千代田線支線の終点	静かな住宅街	始発率高。治安も安定	本線合流時間帯は注意が必要
3位	北千住（足立区）	5〜6万円台	日比谷線など始発便あり	複数路線で都心へ短時間	施設充実・買い物便利	駅の混雑が激しい
4位	光が丘（練馬区）	4.5〜5.5万円台	大江戸線で始発便があり	緑豊か・商業施設あり	住環境良好・座れるチャンス多	駅徒歩が長い物件が多い
5位	千川（豊島区）	5〜6万円台	有楽町・副都心線途中始発あり	池袋近く・静か	都心近くでコスパ良し	築浅は家賃高め
6位	西高島平（板橋区）	5〜6万円台	都営三田線始発	落ち着いた住宅街	座れる確率◎	都心までやや遠い
7位	中野富士見町（中野区）	6〜7万円台	丸ノ内線支線始発	都心まで好アクセス	新宿至近・利便性◎	始発本数が少なめ
8位	舎人（足立区）	5〜6万円台	日暮里舎人ライナー始発	新しい街並み・眺望◎	新線で設備が新しい	運賃が高め・混雑あり
9位	方南町（杉並区）	6〜7万円台	丸ノ内線始発	新宿・池袋へ好アクセス	都心に近く穴場的存在	駅周辺の商業施設が少なめ
10位	南千住（荒川区）	6〜7万円台	JR常磐線・日比谷線一部始発	下町情緒と利便性	複数路線が使えて便利	駅前開発途中で変化が多い

※家賃相場の目安はワンルーム・１Kのサイズのお部屋です。

💡 選び方のコツ

✅時刻表を必ずチェック：7〜8時台の始発便が何本あるかで「座れる確率」が変わります。

✅家賃は徒歩・築年数で調整：駅徒歩10分以上・築20〜30年なら相場より1〜2万円安くなるケースも。

✅生活環境を下見：スーパー・病院・銀行など、暮らしの基盤施設が揃っているか確認。

✅将来の再開発も考慮：今後の利便性アップで資産価値が上がる可能性も。

✨ まとめ

23区内でも「始発駅×家賃安め」はまだまだ狙い目。特に足立区の綾瀬・北綾瀬はコスパが高く、北千住や光が丘も「座れる＋便利＋安い」のバランスが良好です。

朝のストレスを減らして、賢く家計を守りたいなら、始発駅を軸にしたお部屋探しをぜひ検討してみてください。

東京ファンライフ不動産では理想のライフスタイルを実現できる物件探しを全力でお手伝い致します。まずはお気軽にお問合せ下さい。

「そろそろマイホームを持ちたいけれど、家計に無理はないかな？」
「住宅ローンや頭金のこと、何から考えればいいかわからない…」

賃貸暮らしからマイホームへのステップアップは、人生の大きなワクワクイベント。でも、無計画に進めると毎月の支払いが家計を圧迫してしまい、せっかくの夢の暮らしがストレスになってしまうこともあります。

ここでは女性目線で暮らしの楽しさも考慮しつつ、家計に無理なくマイホームを手に入れる方法を、初心者でもわかりやすくご紹介します。具体的なシミュレーション表もつけて、理想の暮らしをイメージしやすくしています。

1.家計の現状をしっかり把握

まずは、自分の収入と支出を見える化することが重要です。毎月の手取り、生活費、貯蓄額、固定支出を整理しましょう。

ポイントは、毎月無理なく返済できる金額を把握すること。手取りの25〜30％程度が目安です。たとえば手取り30万円なら、月々の住宅ローン返済は7.5〜9万円が目安。

家計シミュレーション例（月額）

項目	金額
手取り収入	30万円
食費・日用品	7万円
光熱費	1.5万円
通信費	1万円
教育費	3万円
住宅ローン返済上限	8万円
貯蓄	5万円
生活予備費	4.5万円

このように視覚化することで、「この額なら無理なく返せる」と安心して物件探しができます。

2.頭金と諸費用は計画的に準備

住宅購入には物件価格のほかに頭金や諸費用が必要です。

諸費用は物件価格の5〜10％が目安で、印紙税・登記費用・仲介手数料・火災保険料などが含まれます。

• 物件価格3000万円の場合
  • 頭金：300〜600万円（物件価格の10〜20％）
  • 諸費用：約150〜300万円

頭金を多めに準備すると、借入額を減らせて毎月の返済負担が軽くなります。貯蓄のペースは、無理のない範囲で毎月定額を積み立てるのが安心です。

3.支払える価格から物件を選ぶ

れの駅近や広い間取りは魅力的ですが、重要なのは**“買える価格”ではなく“支払える価格”**を基準に選ぶことです。

例えば、毎月返済可能額が8万円なら、35年ローンで借入可能額は約3500万円前後。ここに頭金を足すと、購入可能な物件価格の目安が見えてきます。

また、マンションの場合は管理費・修繕積立金も含めて総支出を計算しましょう。これを怠ると「返済はできるけれど生活が苦しい…」ということになりかねません。

4.住宅ローンの種類を理解する

住宅ローンは固定金利型・変動金利型・固定期間選択型があります。初心者や女性の一人暮らし世帯にもおすすめなのは固定金利型。返済額が一定なので家計計画が立てやすく、安心して生活できます。

• 固定金利型：返済額が変わらず安心
• 変動金利型：初期負担は少ないが将来の返済額が変動
• 固定期間選択型：一定期間固定、その後変動

将来の教育費やライフイベントも考慮して選ぶと、長期的に安心です。

5.将来のライフイベントも意識

子どもが生まれた場合の教育費、転職や介護など、将来のライフイベントも考慮した返済計画が必要です。

たとえば、子ども1人なら年間50万円程度の教育費を見込む必要があります。毎月の住宅ローン返済と合わせて、無理なく生活できるプランを立てることが大切です。

6.購入までのスケジュールを作ろう

無理のない計画には、購入までのスケジュールを具体的に作ることが大切です。

1. 家計の現状把握・返済可能額の算出（1ヶ月）
2. 頭金・諸費用の準備（半年〜1年）
3. 物件探し・内覧（3〜6ヶ月）
4. 購入申込・ローン審査・契約（1〜2ヶ月）

頭金準備期間は無理せず楽しみながら貯めるのがポイント。例えば毎月のカフェや趣味の費用も予算内で調整できます

7.信頼できる不動産会社を味方に

購入初心者にとって、信頼できる不動産会社は心強い味方です。物件選びだけでなく、s住宅ローンの相談や契約後のサポートまでトータルで助けてもらえます。

東京ファンライフ不動産では、購入希望額やライフスタイルに合わせた物件提案や、毎月返済可能額を考慮したシミュレーションも提供しています。初心者でも安心してステップを踏めます。

まとめ｜無理なく叶えるマイホーム計画

賃貸からマイホームへのステップアップは、家計の見える化・支払える範囲の明確化・将来のライフプランの想定がポイントです。

• 毎月返済可能額から物件価格を決める
• 頭金や諸費用を無理なく準備
• ローンの種類や金利を理解
• 将来の教育費・ライフイベントも考慮
• 信頼できる不動産会社を味方に

この計画を立てれば、家計に無理なく、暮らしのワクワク感も満たすマイホーム購入が可能です。夢の暮らしを、ぜひ安心してスタートしましょう。

都心の好立地に住みたいけれど、所有権付きマンションは価格が高くて手が届かない…。そんなときに注目されるのが「定期借地権付きマンション」です。土地は借りる形式ですが、建物は自分の所有物です。
今回は、メリット・デメリットだけでなく、前払い地代と月々地代の違い・注意ポイントも解説します。

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定期借地権付きマンションとは？

• 土地は借りる（定期借地権）：契約期間は50〜70年が一般的
• 建物は自分の所有物：マンション部分を所有
• 契約期間満了後は建物を解体し土地を返還：長期的な資産形成には注意が必要

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メリット

1. 購入価格が割安場合もあります。
2. 税負担が軽い
   土地分の固定資産税・都市計画税は不要。建物分のみ。
3. 都心・駅近に住める
   地主が手放さない好立地の場所に住めます。
4. 期間が決まっているので相続など面倒な問題も回避

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デメリット

1. 期間終了で更地返還
   契約満了時には建物を解体して土地を返す必要があります。
2. 売却の制約
   残存期間が短いと買い手がつきにくく、売却には地主承諾が必要な場合があります。契約条件をしっかり確認することが大切です。
3. ローン審査がやや厳しい
   土地を所有していないため、融資審査に制限が出ることがあります。
4. 子どもに資産として残したい場合は不向き

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損得を分けるポイント

1. 明確な出口戦略が必要

契約満了時に建物を手放すことが前提です。

• 30〜50年後の住み替えを見据える
• 子どもが独立したら住み替えるなど、残存期間が長い内に売却を考えることも重要なポイント
• 売却・賃貸・住み替えのシナリオを事前に考える

2. 地代の支払い方法を理解する

前払い地代

• 契約時に一括で支払う地代
• 初期費用は高額ですが、月々の支払いが不要になる場合があります
• 注意点：資金負担が大きいため、生活費やローンとのバランスを確認する必要があります

月々地代

• 毎月の支払いとして地代を支払う
• 月々の生活費に上乗せされるため、無理のない金額かを確認することが重要
• 将来の契約更新や地代改定の可能性もあるため、契約条件を確認することが必要です

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東京の定期借地権付きマンション事例

物件名	所在地	面積（㎡）	築年数	残存期間（年）	価格（万円）	地代（月額）	解体準備金（月額）	備考
パークコート青山高樹町 ザ タワー	港区南青山	62	5	50	2億7,100（前払い地代含む）	なし	20,000	高級タワーレジデンス、角住戸中心
パークコート渋谷 ザ タワー	渋谷区宇田川町	40	3	50	8,350万円	15,000	10,000	駅徒歩7分、商業施設併設
パークコート神楽坂	新宿区赤城元町	57	4	50	8,380万円	12,000	8,000	隈研吾氏監修、神社との一体開発

※価格や地代、解体準備金は参考値であり、実際の物件によって異なります。

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まとめ

定期借地権付きマンションは、都心の好立地に割安で住めるメリットがあります。しかし、

• 契約満了時の出口戦略を明確にする
• 前払い地代・月々地代・解体準備金などのランニングコストを確認する

ことが重要です。
ライフプランに合った支払い方法を選ぶことで、定期借地権付きマンションのメリットを最大限に活かすことができます。

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💡ポイント：「地代の支払い方法」と「契約満了後の出口戦略」をセットで考えることが、損得を分ける鍵です。