近年、賃貸物件の現場では「設備の不具合」や「物価上昇に伴う共益費・家賃の値上げ」など、これまでにない種類のトラブルが増えています。
お互いが悪気はなくても、立場の違いから誤解が生まれやすいのが賃貸契約。しかし、法律的な原則と信頼関係の築き方を理解しておけば、トラブルを未然に防ぎ、円満な関係を続けることができます。
1．借主の義務 ― 「善管注意義務」とは？
借主（賃借人）には、民法上の「善良なる管理者の注意義務（善管注意義務）」が課されています。これは、**“自分のもの以上に丁寧に使う”**という意味を持つ基本的なルールです。住まいは財産です。その財産を借りているので、丁寧に住まうという視点は非常に大切です。
例えば、
• 定期的に掃除や換気を行い、カビやサビを防ぐ
• 異常を感じたら早めに管理会社へ報告する
• 設備や家電は取り扱い説明書どおりに使う
• 説明書がない場合は、品番からインターネットで検索し、
誤った使い方や放置による故障は、借主の過失と判断されることがあります。逆に、正しい取り扱いをしていたことが確認できれば、修理負担のトラブルを防ぐ大きな助けになります。
2．貸主の義務 ― 「修繕義務」と“貸した後の責任”
貸主（オーナー）には、賃貸物件を“通常使用できる状態に保つ”責任、つまり「修繕義務」があります。
代表的なケースとしては、
• 経年劣化による給湯器・エアコンの故障
• 建物の老朽化に伴う雨漏りや水漏れ
• 自然災害など不可抗力による破損
こうした不具合は、貸主の負担で修繕するのが原則です。「貸して終わり」ではなく、**入居後のサポートも“信頼関係の一部”**として大切にしたいですね。
3．物価上昇による家賃・共益費の値上げについて
最近では、光熱費や資材高騰の影響で、共益費・家賃の見直しを検討するオーナーも増えています。しかし、契約期間中の一方的な家賃変更は原則としてできません。
変更が可能なケースは次の2つです。
1. 契約書に「経済情勢の変化により家賃を改定できる」旨の特約がある場合
2. 双方が話し合いのうえで合意した場合
値上げを検討する際は、貸主が理由を具体的に説明すること、そして借主も相手の事情を聞く姿勢を持つことが大切です。
「負担を押しつける交渉」ではなく、「暮らしを守るための相談」として冷静に対話することが、円満な合意への近道です。
4．円満な関係を続けるための“互いの心構え”
賃貸契約は、書面上の取引でありながら、人と人との信頼関係によって成り立っています。
借主の心構え
• 使い方に注意し、困った時は早めに報告
• 値上げや修繕の話も、まずは話を聞いてみる
貸主の心構え
• 不具合や条件変更は、事前に丁寧な説明を
• 費用の根拠や必要性を明確にして誠実に対応する
感情的にならず、「事実」と「会話」で向き合う姿勢こそが、トラブルを防ぐ最大のポイントです。
5．揉め事が起きたとき、不動産管理会社ができること
トラブルが発生した際、不動産会社（宅地建物取引業者）は中立的な立場で助言や調整を行うことができます。しかし、ここで注意したいのが「弁護士法」の規定です。
宅建業者は、法律上の代理交渉や損害賠償請求などの法的手続きを行うことはできません。不動産管理会社ができるのは、
• 契約内容の確認や一般的な解釈の説明
• 双方の意見を整理し、話し合いの場を整えること
まで。
法的な判断や請求交渉が必要な場合は、弁護士に依頼することが適切です。
不動産管理会社は“現場の通訳者”として、冷静に状況を整理し、感情のもつれを和らげる役割を担っています。
まとめ
• 借主には「善管注意義務」：正しく使い、早めに報告する
• 貸主には「修繕義務」：住まいを維持し、誠実に対応する
• 値上げは一方的ではなく、双方の合意が原則
• トラブル時は、不動産管理会社は調整まで。法的対応は弁護士へ
⸻宅地建物取引士としてお伝えしたいのは、
**「契約は紙の約束ではなく、信頼を続けるための約束」**ということ。
物価が変わっても、不具合が起きても、お互いを思いやり誠実な対話があれば、関係は続けていけます。
「貸す人」「借りる人」「不動産管理会社」、三者が協力し合うことが、安心して暮らせる住まいを守るいちばんの鍵です。
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