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インテリアコーディネーターの今西千登瀬です。
近年、東京都23区のマンション価格は過去最高水準に達し、ついに平均価格が1億3,000万円を超えるエリアも出てきました。
「もう都心ではマンションが買えない」と感じる方も多いのではないでしょうか？

今回は、最新データをもとに、

• 無理のない購入年収の目安
• 各区の平均価格帯
• 23区内でも“まだ手が届く街”とその住みやすさ
  をまとめました。

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1｜1億3,000万円のマンション、どんな人が買える？

マンション購入では、年収の25〜30％を住宅費に充てるのが理想とされています。
一般的な住宅ローン金利（1％前後）・35年返済を想定すると、
おおよそ以下の年収で「無理なく返せる価格帯」が見えてきます。

年収	無理のない購入価格目安
800万円	約5,000万円前後
1,200万円	約7,000〜8,000万円前後
1,500〜2,000万円	約1億円前後が現実的

つまり、1億3,000万円クラスのマンションを無理なく購入できるのは、
年収2,000万円以上のご家庭が中心ということになります。

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2｜23区の平均マンション価格（中古・70㎡換算）

区名	平均㎡単価	70㎡換算価格（目安）
千代田区	約190万円	約1億3,300万円
港区	約185万円	約1億2,950万円
渋谷区	約175万円	約1億2,250万円
中央区	約170万円	約1億1,900万円
目黒区	約150万円	約1億500万円
文京区	約140万円	約9,800万円
新宿区	約135万円	約9,400万円
品川区	約130万円	約9,100万円
世田谷区	約120万円	約8,400万円
杉並区	約105万円	約7,300万円
中野区	約100万円	約7,000万円
江東区	約95万円	約6,650万円
練馬区	約85万円	約5,950万円
板橋区	約80万円	約5,600万円
大田区	約85万円	約5,950万円
墨田区	約86万円	約6,020万円
足立区	約70万円	約4,900万円
葛飾区	約65万円	約4,550万円
江戸川区	約68万円	約4,760万円

（参考：LIFULL HOME’S／東京23区中古マンション相場 2025年10月）

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3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由（足立区・板橋区・江東区・墨田区）

高騰する都心部と比べて、5,000〜7,000万円台で購入できる可能性があるエリアも、23区内にはまだ残っています。
ここでは、価格・アクセス・街の雰囲気のバランスが取れた4つの区を紹介します。

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🏠 足立区：価格の手頃さと再開発の勢い

• 平均価格：約4,900万円
• 北千住・綾瀬・梅島など、駅近でも5,000万円前後の物件が中心。
• 北千住駅は5路線利用可能で、東京・大手町方面へも30分以内。
• 商業施設や大学キャンパスの整備が進み、**「昔ながらの下町×若者文化」**が融合した街に進化中。
• 将来的な再開発や利便性向上により、資産価値上昇の余地もあります。

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🏠 板橋区：都心アクセス良好、生活環境のバランス◎

• 平均価格：約5,600万円
• 成増・高島平・板橋本町などは、都心まで30分圏内。
• 駅前にスーパー・医療施設・保育園が揃い、子育て世帯にも人気。
• 緑が多く、静かな住宅街が広がるため、落ち着いた暮らしを求める人に最適です。

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🏠 江東区：湾岸エリアで“資産性×住みやすさ”両立

• 平均価格：約6,650万円
• 清澄白河・豊洲・東陽町などは、生活利便性と街の落ち着きを両立。
• 公園・商業施設・教育環境が整備され、子育て・共働き世帯からの支持が高い。
• 再開発が続く湾岸エリアは、資産価値の安定性も魅力です。

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🏠 墨田区：下町情緒とリバーサイドの再生力

• 平均価格：約6,000万円前後
• 錦糸町・押上・両国などは、交通利便性と商業の活気を併せ持つエリア。
• 東京スカイツリー周辺では再開発が進み、商業施設・ホテル・住宅が一体化。
• 清澄白河に隣接するエリアでは、カフェやギャラリーが点在するクリエイティブな雰囲気も人気。
• 物件価格は都心より抑えめで、“リバーサイド都心生活”を叶えやすい区として注目が高まっています。

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💡 まとめ：4区に共通するポイント

• いずれも都心アクセスが良好で、生活施設が身近。
• 再開発や街づくりの進行により、将来の資産価値維持が見込める。
• 「高すぎない価格帯で、生活も楽しめる街」を探すなら、この4区は要チェックです。

4｜マンション購入で後悔しないためのチェックポイント

1. 管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた総コストを把握する。
2. 「広さ」「立地」「築年数」のうち何を優先するか、家族で話し合う。
3. 駅徒歩10分以内・管理状態良好な物件は資産価値が下がりにくい。
4. 郊外寄りの区でも「再開発エリア」を狙うと、将来のリセール価値が見込める場合もある。

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5｜まとめ：年収だけでなく“街の未来”も見据えた選択を

1億円を超える価格帯が当たり前になりつつある東京のマンション市場。
しかし、足立区・板橋区・江東区のように「価格」「利便性」「将来性」を兼ね備えた街も多く存在します。

住まい選びは「今買えるか」だけでなく、
「この街でどんな暮らしをしていきたいか」を見据えることが大切。

ライフステージや家計バランスに合わせた“無理のない選択”こそが、
これからの東京で賢く暮らす第一歩になるでしょう。

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💡執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

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都心の好立地に住みたいけれど、所有権付きマンションは価格が高くて手が届かない…。そんなときに注目されるのが「定期借地権付きマンション」です。土地は借りる形式ですが、建物は自分の所有物です。
今回は、メリット・デメリットだけでなく、前払い地代と月々地代の違い・注意ポイントも解説します。

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定期借地権付きマンションとは？

• 土地は借りる（定期借地権）：契約期間は50〜70年が一般的
• 建物は自分の所有物：マンション部分を所有
• 契約期間満了後は建物を解体し土地を返還：長期的な資産形成には注意が必要

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メリット

1. 購入価格が割安場合もあります。
2. 税負担が軽い
   土地分の固定資産税・都市計画税は不要。建物分のみ。
3. 都心・駅近に住める
   地主が手放さない好立地の場所に住めます。
4. 期間が決まっているので相続など面倒な問題も回避

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デメリット

1. 期間終了で更地返還
   契約満了時には建物を解体して土地を返す必要があります。
2. 売却の制約
   残存期間が短いと買い手がつきにくく、売却には地主承諾が必要な場合があります。契約条件をしっかり確認することが大切です。
3. ローン審査がやや厳しい
   土地を所有していないため、融資審査に制限が出ることがあります。
4. 子どもに資産として残したい場合は不向き

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損得を分けるポイント

1. 明確な出口戦略が必要

契約満了時に建物を手放すことが前提です。

• 30〜50年後の住み替えを見据える
• 子どもが独立したら住み替えるなど、残存期間が長い内に売却を考えることも重要なポイント
• 売却・賃貸・住み替えのシナリオを事前に考える

2. 地代の支払い方法を理解する

前払い地代

• 契約時に一括で支払う地代
• 初期費用は高額ですが、月々の支払いが不要になる場合があります
• 注意点：資金負担が大きいため、生活費やローンとのバランスを確認する必要があります

月々地代

• 毎月の支払いとして地代を支払う
• 月々の生活費に上乗せされるため、無理のない金額かを確認することが重要
• 将来の契約更新や地代改定の可能性もあるため、契約条件を確認することが必要です

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東京の定期借地権付きマンション事例

物件名	所在地	面積（㎡）	築年数	残存期間（年）	価格（万円）	地代（月額）	解体準備金（月額）	備考
パークコート青山高樹町 ザ タワー	港区南青山	62	5	50	2億7,100（前払い地代含む）	なし	20,000	高級タワーレジデンス、角住戸中心
パークコート渋谷 ザ タワー	渋谷区宇田川町	40	3	50	8,350万円	15,000	10,000	駅徒歩7分、商業施設併設
パークコート神楽坂	新宿区赤城元町	57	4	50	8,380万円	12,000	8,000	隈研吾氏監修、神社との一体開発

※価格や地代、解体準備金は参考値であり、実際の物件によって異なります。

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まとめ

定期借地権付きマンションは、都心の好立地に割安で住めるメリットがあります。しかし、

• 契約満了時の出口戦略を明確にする
• 前払い地代・月々地代・解体準備金などのランニングコストを確認する

ことが重要です。
ライフプランに合った支払い方法を選ぶことで、定期借地権付きマンションのメリットを最大限に活かすことができます。

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💡ポイント：「地代の支払い方法」と「契約満了後の出口戦略」をセットで考えることが、損得を分ける鍵です。