■ はじめに

「今の家を売って、新しい家を買う」。
住み替えは、人生の転機に行われる大きな住まいのアップデートです。

しかし「住み替え 何から始める？」「売却と購入、どっちを先に進める？」と検索されることが多いように、基礎知識がないまま進めると、資金不足やスケジュールのズレなどのトラブルが起きやすくなります。

ここでは、住み替えを考え始めた人が最初に知っておきたい 基本の流れ・お金・スケジュール・注意点 を総まとめします。

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■ １．住み替えとは？

住み替えとは、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入することを指します。
理由はさまざまですが、以下のようなライフステージ変化がきっかけになるケースが多いです。

• 子どもの成長に合わせて広い家へ
• 通勤や学校へのアクセスを改善したい
• 老後を見据えて駅近・バリアフリーへ
• 資産価値の高いエリアへ移りたい

住み替えは「売却」「購入」「引っ越し」など、複数の工程を同時に進めるため、事前の理解が成功への鍵になります。

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■ ２．住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2種類がある

● 売り先行

今の家を売ってから次の家を買う方法
《メリット》

• 資金計画が立てやすい
• 売却代金を確定させてから購入できる
  《デメリット》
• 仮住まい・二度の引っ越しが必要になる場合がある

「リスクは避けたい」「資金に不安がある」場合に向いています。

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● 買い先行

新しい家を先に買い、後から今の家を売る方法
《メリット》

• 理想の物件をじっくり選べる
• 仮住まい不要でスムーズに引っ越しできる
  《デメリット》
• 資金に余裕が必要
• 売却が遅れると一時的に二重ローンになる可能性

「気に入った物件を逃したくない」「余裕を持って進めたい」という人に向いています。

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■ ３．住み替えの全体の流れ（基本ステップ）

① 現在の住まいの査定

複数社の査定を取り、相場を把握します。
売却価格の見込みは、資金計画の土台になります。

② 資金計画を立てる

• 売却価格の見込み
• 残っている住宅ローン
• 売却・購入それぞれの諸費用
• 引っ越し費用
  など、トータルでいくら必要か試算します。

③ 新居の条件整理

エリア・広さ・学区・生活動線など、希望条件を明確にします。

④ 売却活動・物件探しを開始

“売り先行”か“買い先行”かによって優先順位が変わります。

⑤ 売買契約

売却・購入の契約タイミングは、住み替えの成功を左右します。

⑥ 引越しと引渡し

売却引渡しと新居入居日を調整しスムーズな移動を行います。

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■ ４．住み替えにかかる費用

住み替えでは、売却・購入の両方に費用がかかります。

● 売却時の費用

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 売買契約書の印紙代
• 住み替えのためのクリーニングや修繕費（任意）

● 購入時の費用

• 頭金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料
• 火災保険料・固定資産税などの清算金

さらに、タイミングによっては以下も必要です。

• 仮住まい費用
• 二度の引越し代
• つなぎ融資／住み替えローンの費用

トータルで 物件価格の7〜10％程度 が目安とされています。

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■ ５．住み替えのよくあるトラブル

● ① 資金計画のズレ

→ 売却額が思ったより低く、購入費用が不足する

● ② スケジュール管理の失敗

→ 仮住まいが必要になり、費用がかさむ

● ③ 売却価格の設定ミス

→ 高すぎると長期化し、安すぎると損をする

● ④ 新居選びの後悔

→ 生活動線や周辺環境を見落とす

● ⑤ 不動産会社選びのミス

→ 経験不足の担当だと調整がうまくいかない

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■ ６．トラブルを防ぐためのポイント

① 複数社査定で相場を正しく把握

1社だけだと偏りが出ます。必ず比較を。

② 資金計画は「最悪のケース」も含めて立てる

“売却が遅れた場合”のシミュレーションも必須。

③ 契約時に「引渡し猶予」をつけておく

売却→入居の無駄な空白を防ぎます。

④ 新居は昼・夜・平日・休日でチェック

生活して初めて気づくことが多いため。

⑤ 理想は「売却・購入を同じ会社で」

スケジュール管理が一元化され、トラブルが激減します。

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■ ７．まとめ

住み替えは工程が多く難しい印象がありますが、
基礎知識を理解し、正しい順序で進めればリスクは大きく減らせます。

• 売り先行・買い先行の違いを理解する
• 早めに資金計画を立てる
• スケジュールを綿密に管理する
• 信頼できる不動産会社をパートナーにする

これだけで住み替えは驚くほどスムーズになります。

あなたの次の暮らしが、もっと快適で幸せなものになりますように。

近年、賃貸物件の現場では「設備の不具合」や「物価上昇に伴う共益費・家賃の値上げ」など、これまでにない種類のトラブルが増えています。

お互いが悪気はなくても、立場の違いから誤解が生まれやすいのが賃貸契約。しかし、法律的な原則と信頼関係の築き方を理解しておけば、トラブルを未然に防ぎ、円満な関係を続けることができます。

1．借主の義務 ― 「善管注意義務」とは？

借主（賃借人）には、民法上の「善良なる管理者の注意義務（善管注意義務）」が課されています。これは、**“自分のもの以上に丁寧に使う”**という意味を持つ基本的なルールです。住まいは財産です。その財産を借りているので、丁寧に住まうという視点は非常に大切です。

例えば、

• 定期的に掃除や換気を行い、カビやサビを防ぐ

• 異常を感じたら早めに管理会社へ報告する

• 設備や家電は取り扱い説明書どおりに使う

• 説明書がない場合は、品番からインターネットで検索し、メーカー推奨の使用方法を確認する

誤った使い方や放置による故障は、借主の過失と判断されることがあります。逆に、正しい取り扱いをしていたことが確認できれば、修理負担のトラブルを防ぐ大きな助けになります。

2．貸主の義務 ― 「修繕義務」と“貸した後の責任”

貸主（オーナー）には、賃貸物件を“通常使用できる状態に保つ”責任、つまり「修繕義務」があります。

代表的なケースとしては、

• 経年劣化による給湯器・エアコンの故障

• 建物の老朽化に伴う雨漏りや水漏れ

• 自然災害など不可抗力による破損

こうした不具合は、貸主の負担で修繕するのが原則です。「貸して終わり」ではなく、**入居後のサポートも“信頼関係の一部”**として大切にしたいですね。

3．物価上昇による家賃・共益費の値上げについて

最近では、光熱費や資材高騰の影響で、共益費・家賃の見直しを検討するオーナーも増えています。しかし、契約期間中の一方的な家賃変更は原則としてできません。

変更が可能なケースは次の2つです。

1. 契約書に「経済情勢の変化により家賃を改定できる」旨の特約がある場合

2. 双方が話し合いのうえで合意した場合

値上げを検討する際は、貸主が理由を具体的に説明すること、そして借主も相手の事情を聞く姿勢を持つことが大切です。

「負担を押しつける交渉」ではなく、「暮らしを守るための相談」として冷静に対話することが、円満な合意への近道です。

4．円満な関係を続けるための“互いの心構え”

賃貸契約は、書面上の取引でありながら、人と人との信頼関係によって成り立っています。

 借主の心構え

• 使い方に注意し、困った時は早めに報告

• 値上げや修繕の話も、まずは話を聞いてみる

 貸主の心構え

• 不具合や条件変更は、事前に丁寧な説明を

• 費用の根拠や必要性を明確にして誠実に対応する

感情的にならず、「事実」と「会話」で向き合う姿勢こそが、トラブルを防ぐ最大のポイントです。

5．揉め事が起きたとき、不動産管理会社ができること

トラブルが発生した際、不動産会社（宅地建物取引業者）は中立的な立場で助言や調整を行うことができます。しかし、ここで注意したいのが「弁護士法」の規定です。

宅建業者は、法律上の代理交渉や損害賠償請求などの法的手続きを行うことはできません。不動産管理会社ができるのは、

• 契約内容の確認や一般的な解釈の説明

• 双方の意見を整理し、話し合いの場を整えること

まで。

法的な判断や請求交渉が必要な場合は、弁護士に依頼することが適切です。

不動産管理会社は“現場の通訳者”として、冷静に状況を整理し、感情のもつれを和らげる役割を担っています。

まとめ

• 借主には「善管注意義務」：正しく使い、早めに報告する

• 貸主には「修繕義務」：住まいを維持し、誠実に対応する

• 値上げは一方的ではなく、双方の合意が原則

• トラブル時は、不動産管理会社は調整まで。法的対応は弁護士へ

⸻宅地建物取引士としてお伝えしたいのは、

**「契約は紙の約束ではなく、信頼を続けるための約束」**ということ。

物価が変わっても、不具合が起きても、お互いを思いやり誠実な対話があれば、関係は続けていけます。

「貸す人」「借りる人」「不動産管理会社」、三者が協力し合うことが、安心して暮らせる住まいを守るいちばんの鍵です。

「そろそろマイホームを持ちたいけれど、家計に無理はないかな？」
「住宅ローンや頭金のこと、何から考えればいいかわからない…」

賃貸暮らしからマイホームへのステップアップは、人生の大きなワクワクイベント。でも、無計画に進めると毎月の支払いが家計を圧迫してしまい、せっかくの夢の暮らしがストレスになってしまうこともあります。

ここでは女性目線で暮らしの楽しさも考慮しつつ、家計に無理なくマイホームを手に入れる方法を、初心者でもわかりやすくご紹介します。具体的なシミュレーション表もつけて、理想の暮らしをイメージしやすくしています。

1.家計の現状をしっかり把握

まずは、自分の収入と支出を見える化することが重要です。毎月の手取り、生活費、貯蓄額、固定支出を整理しましょう。

ポイントは、毎月無理なく返済できる金額を把握すること。手取りの25〜30％程度が目安です。たとえば手取り30万円なら、月々の住宅ローン返済は7.5〜9万円が目安。

家計シミュレーション例（月額）

項目	金額
手取り収入	30万円
食費・日用品	7万円
光熱費	1.5万円
通信費	1万円
教育費	3万円
住宅ローン返済上限	8万円
貯蓄	5万円
生活予備費	4.5万円

このように視覚化することで、「この額なら無理なく返せる」と安心して物件探しができます。

2.頭金と諸費用は計画的に準備

住宅購入には物件価格のほかに頭金や諸費用が必要です。

諸費用は物件価格の5〜10％が目安で、印紙税・登記費用・仲介手数料・火災保険料などが含まれます。

• 物件価格3000万円の場合
  • 頭金：300〜600万円（物件価格の10〜20％）
  • 諸費用：約150〜300万円

頭金を多めに準備すると、借入額を減らせて毎月の返済負担が軽くなります。貯蓄のペースは、無理のない範囲で毎月定額を積み立てるのが安心です。

3.支払える価格から物件を選ぶ

れの駅近や広い間取りは魅力的ですが、重要なのは**“買える価格”ではなく“支払える価格”**を基準に選ぶことです。

例えば、毎月返済可能額が8万円なら、35年ローンで借入可能額は約3500万円前後。ここに頭金を足すと、購入可能な物件価格の目安が見えてきます。

また、マンションの場合は管理費・修繕積立金も含めて総支出を計算しましょう。これを怠ると「返済はできるけれど生活が苦しい…」ということになりかねません。

4.住宅ローンの種類を理解する

住宅ローンは固定金利型・変動金利型・固定期間選択型があります。初心者や女性の一人暮らし世帯にもおすすめなのは固定金利型。返済額が一定なので家計計画が立てやすく、安心して生活できます。

• 固定金利型：返済額が変わらず安心
• 変動金利型：初期負担は少ないが将来の返済額が変動
• 固定期間選択型：一定期間固定、その後変動

将来の教育費やライフイベントも考慮して選ぶと、長期的に安心です。

5.将来のライフイベントも意識

子どもが生まれた場合の教育費、転職や介護など、将来のライフイベントも考慮した返済計画が必要です。

たとえば、子ども1人なら年間50万円程度の教育費を見込む必要があります。毎月の住宅ローン返済と合わせて、無理なく生活できるプランを立てることが大切です。

6.購入までのスケジュールを作ろう

無理のない計画には、購入までのスケジュールを具体的に作ることが大切です。

1. 家計の現状把握・返済可能額の算出（1ヶ月）
2. 頭金・諸費用の準備（半年〜1年）
3. 物件探し・内覧（3〜6ヶ月）
4. 購入申込・ローン審査・契約（1〜2ヶ月）

頭金準備期間は無理せず楽しみながら貯めるのがポイント。例えば毎月のカフェや趣味の費用も予算内で調整できます

7.信頼できる不動産会社を味方に

購入初心者にとって、信頼できる不動産会社は心強い味方です。物件選びだけでなく、s住宅ローンの相談や契約後のサポートまでトータルで助けてもらえます。

東京ファンライフ不動産では、購入希望額やライフスタイルに合わせた物件提案や、毎月返済可能額を考慮したシミュレーションも提供しています。初心者でも安心してステップを踏めます。

まとめ｜無理なく叶えるマイホーム計画

賃貸からマイホームへのステップアップは、家計の見える化・支払える範囲の明確化・将来のライフプランの想定がポイントです。

• 毎月返済可能額から物件価格を決める
• 頭金や諸費用を無理なく準備
• ローンの種類や金利を理解
• 将来の教育費・ライフイベントも考慮
• 信頼できる不動産会社を味方に

この計画を立てれば、家計に無理なく、暮らしのワクワク感も満たすマイホーム購入が可能です。夢の暮らしを、ぜひ安心してスタートしましょう。

最近ニュースで話題になった「みんなで大家さん」という不動産投資商品をご存じでしょうか。
少額から始められると宣伝されていた投資ですが、出資したお金の分配が止まり、投資先の土地が“ほぼ更地”のまま進展していないことが報じられました。その結果、一部の投資家が会社を訴える事態にまで発展しています。

この出来事は、不動産投資が決して「安心で確実に儲かるもの」ではないという現実を示しています。ここではニュースの内容をわかりやすく整理しながら、不動産投資をする時に気をつけたいポイントをまとめてみましょう。

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「みんなで大家さん」ってどんな仕組み？

「みんなで大家さん」は、不動産をみんなで少しずつお金を出し合って購入・運営し、そこから得られる利益を分け合う仕組みの商品です。
普通は大きなお金が必要な不動産投資を、小口（少額）からできるのが売り文句でした。

ところが実際には、

• 広告で「高い利回り（利益率）」ばかり強調
• 投資物件の開発が進まず、土地がほとんど活用されていない
• 分配金が止まった
  といった問題が明らかになっています。

過去にも行政から業務停止の処分を受けていた経緯もあり、会社の体質や説明不足が疑問視されています。

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初心者が気をつけたい不動産投資の落とし穴

今回の件は「この会社だけの問題」ではありません。似たような仕組みの投資商品には、共通して以下のようなリスクがあります。

1. 会社の信頼性を確認する

投資先の会社が、過去に行政から処分を受けていないかチェックしましょう。繰り返し問題を起こしている場合は要注意です。

2. 説明があいまいな商品は避ける

投資する物件の場所、開発の進み具合、計画の見通しなどがはっきり説明されているか確認することが大切です。

3. 「高利回り」に惑わされない

広告にある「年7％保証」などの数字は、あくまで目安。実際にその通りの利益が出るとは限りません。

4. すぐにお金を引き出せない可能性がある

一度投資すると、途中で解約できなかったり、売ろうとしても買い手が見つからないことがあります。生活資金まで投資してはいけません。

5. 分散投資が基本

一つの会社や一つの案件にまとめて投資するのではなく、複数の商品に少しずつ分けることでリスクを下げられます。

6. 元本保証はない

銀行預金のように「絶対に戻ってくる」ものではありません。余裕資金で行うのが鉄則です。

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まとめ：投資は“仕組みを理解する”ことから

「みんなで大家さん」のニュースは、不動産投資の怖さを多くの人に知らしめました。
一見お得そうに見える商品でも、実態は進んでいなかったり、リスクが隠されていたりすることがあります。

不動産投資を検討するときは、

• 会社の信頼性
• 計画の現実性
• 説明内容の透明さ
  を冷静に確認しましょう。

そして「余裕資金」で「分散投資」を行うこと。
この2つを守るだけでも、大きな失敗を避ける可能性はぐっと高まります。

不動産投資は夢を広げてくれるチャンスでもありますが、同時に大切なお金を守るための冷静な判断も欠かせません。

都心の好立地に住みたいけれど、所有権付きマンションは価格が高くて手が届かない…。そんなときに注目されるのが「定期借地権付きマンション」です。土地は借りる形式ですが、建物は自分の所有物です。
今回は、メリット・デメリットだけでなく、前払い地代と月々地代の違い・注意ポイントも解説します。

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定期借地権付きマンションとは？

• 土地は借りる（定期借地権）：契約期間は50〜70年が一般的
• 建物は自分の所有物：マンション部分を所有
• 契約期間満了後は建物を解体し土地を返還：長期的な資産形成には注意が必要

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メリット

1. 購入価格が割安場合もあります。
2. 税負担が軽い
   土地分の固定資産税・都市計画税は不要。建物分のみ。
3. 都心・駅近に住める
   地主が手放さない好立地の場所に住めます。
4. 期間が決まっているので相続など面倒な問題も回避

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デメリット

1. 期間終了で更地返還
   契約満了時には建物を解体して土地を返す必要があります。
2. 売却の制約
   残存期間が短いと買い手がつきにくく、売却には地主承諾が必要な場合があります。契約条件をしっかり確認することが大切です。
3. ローン審査がやや厳しい
   土地を所有していないため、融資審査に制限が出ることがあります。
4. 子どもに資産として残したい場合は不向き

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損得を分けるポイント

1. 明確な出口戦略が必要

契約満了時に建物を手放すことが前提です。

• 30〜50年後の住み替えを見据える
• 子どもが独立したら住み替えるなど、残存期間が長い内に売却を考えることも重要なポイント
• 売却・賃貸・住み替えのシナリオを事前に考える

2. 地代の支払い方法を理解する

前払い地代

• 契約時に一括で支払う地代
• 初期費用は高額ですが、月々の支払いが不要になる場合があります
• 注意点：資金負担が大きいため、生活費やローンとのバランスを確認する必要があります

月々地代

• 毎月の支払いとして地代を支払う
• 月々の生活費に上乗せされるため、無理のない金額かを確認することが重要
• 将来の契約更新や地代改定の可能性もあるため、契約条件を確認することが必要です

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東京の定期借地権付きマンション事例

物件名	所在地	面積（㎡）	築年数	残存期間（年）	価格（万円）	地代（月額）	解体準備金（月額）	備考
パークコート青山高樹町 ザ タワー	港区南青山	62	5	50	2億7,100（前払い地代含む）	なし	20,000	高級タワーレジデンス、角住戸中心
パークコート渋谷 ザ タワー	渋谷区宇田川町	40	3	50	8,350万円	15,000	10,000	駅徒歩7分、商業施設併設
パークコート神楽坂	新宿区赤城元町	57	4	50	8,380万円	12,000	8,000	隈研吾氏監修、神社との一体開発

※価格や地代、解体準備金は参考値であり、実際の物件によって異なります。

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まとめ

定期借地権付きマンションは、都心の好立地に割安で住めるメリットがあります。しかし、

• 契約満了時の出口戦略を明確にする
• 前払い地代・月々地代・解体準備金などのランニングコストを確認する

ことが重要です。
ライフプランに合った支払い方法を選ぶことで、定期借地権付きマンションのメリットを最大限に活かすことができます。

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💡ポイント：「地代の支払い方法」と「契約満了後の出口戦略」をセットで考えることが、損得を分ける鍵です。

足立区として初、老朽化アパート解体の行政代執行がニュースになっていますね。老朽化して危険のある空き家は「特定空き家」として行政からの勧告と指導の対象になります。相続や転勤などで空き家を抱えてしまうのはよくあること。でも、放っておくと行政代執行によって解体され、その費用を請求されることもあるんです。そこで今回は、空き家のトラブルを未然に防ぎつつ、助成制度を味方にして「負担から資産へ」とつなげる方法をご紹介します。

行政代執行って何？

「行政代執行」とは、危険な空き家を所有者に代わって自治体が解体する制度ですが、解体費用はすべて所有者負担となります。
しかも、行政が間に入ることで費用は高額になりがちで、支払えなければ預金や給与が差し押さえられる可能性もあるため、「放置＝安心」ではなく、「放置＝リスク」という認識が大切です。

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助成制度を味方につけよう！

多くの自治体では、空き家に関する助成金制度が設けられています。ここでは代表的な例をいくつかご紹介します。

全国の事例（抜粋）

地域	制度内容	補助率・上限額
北九州市	老朽空き家除却促進事業	工事費の1/3、上限30万円
神戸市	老朽空家等解体補助制度	工事費の1/3、上限100万円
杉並区（東京）	老朽危険家屋解体撤去補助金	工事費の80%、上限150万円
京都市	解体費の補助（一部特典あり）	上限60万円・1/3補助、用途により加算あり

そして、もちろん東京都全体でも、空き家の家財整理や解体費用への補助制度が整っています。詳しくは都の住宅政策本部のページで確認できます。東京都住宅政策情報

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墨田区の助成制度について

東京ファンライフ不動産がある墨田区でも、個性的な助成制度が整っています！

• 老朽危険家屋除却費等助成制度
  • 通常は除却工事費の1/2、最大50万円まで助成。無接道地への適用なら上限100万円。
  • 区へ土地を一定期間（原則10年）無償貸与する条件を満たせば、除却費の全額を助成、上限200万円という特別制度もあります。

このように、墨田区では条件に応じて使い分けができる柔軟な助成制度があります。まずは区役所の窓口に相談して条件や申し込みのタイミングについて確認すると、よりお得に活用できそうです。お調べ致しますのでお気軽にご相談下さい。

空き家対策にまだ迷っているあなたへ

「どんな助成制度があるか具体的に知りたい」「実際の申請や手続きが難しそう」「遠くに住んでいて管理できない」…そんなお悩みにも、プロのサポートがあります。

たとえば、墨田区の空き家管理は「東京ファンライフ不動産」にお任せ、という方法も。
「巡回・清掃・簡易修繕・助成申請のお手伝い」など、空き家の維持や活用に関してトータルで支援致しますので遠方でも安心です。

空き家を資産に変えるためのステップ

1. まずは助成制度を調べて相談する
   自治体の説明会や相談窓口、または信頼できる不動産業者と一緒に条件を確認しましょう。
2. 簡単な管理からスタート
   定期的な換気・清掃・雑草取りなど、小さな手入れでも老朽化防止に効果あり。
3. 活用か整理か、将来を見据えて判断
   • 賃貸・シェアスペースなどにして収益化
   • 自主解体＋土地利用や売却でスッキリ手放す
   • 空き家バンクやリノベスターなどを活用して社会貢献型活用も可能
4. 東京23区内であれば「東京ファンライフ不動産」のような専門家に依頼する
   助成申請や管理、活用提案を含めて、安心して進められます。

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まとめ：空き家は「放置しなければ怖くない」

空き家そのものには価値があります。放置せず、小さな管理や助成制度の活用、専門家の支援を上手に組み合わせれば、ただの負担が“地域資産”や“将来の収入”に変わることもあります。

墨田区の制度を活用するなら、条件によっては最大200万円までの助成も可能ですし、助成制度の活用と専門家による管理サポートを組み合わせれば、負担を減らして安心につなげる道が開けます。

空き家に悩んでいる方は、「どんな制度が使える？」「どう活かせる？」「手続きは大変？」など、いつでもご相談ください。毎日の暮らしの中に「資産の芽」を育てるお手伝いができれば嬉しいです。

東京ファンライフ不動産公式ライン

• 【住み替えの基礎知識】―スムーズな売却・購入を成功させるために知っておきたいポイント―
• 【賃貸トラブル最前線】借主の“カスハラ”が増加中！善管注意義務違反と、過剰な借主保護が生む日本の賃貸リスクとは？
• 人生は「住空間」で変わる—脳と心が整う暮らしのデザイン
• 異常な価格高騰が生む「東京マンション市場のゆがみ」──転売規制が示す新たな局面
• 東京都23区の中古マンション平均価格まとめ｜1億円超えでも買える街はここ！