お金を支払うとき、あなたはどう感じますか？
「家賃が高い」「仲介手数料がもったいない」と思ったことはありませんか。
現代社会では、支出＝損という感覚に囚われる人が増えています。しかし本当に大切なのは、価格ではなく支払うことで得られる価値です。

日本は長くデフレや価格競争の影響を受け、安さばかりを追い求める傾向が強くなっています。その結果、安心・安全・快適さといった本質的な価値を見落とし、暮らしや社会全体の質が損なわれかねません。

今回は、宅建士の視点から、「支払う＝損」と考える心理の落とし穴と、家賃・仲介手数料を含むお金の価値について考えてみたいと思います。

1. ダブルスタンダードの心理

現代人は、自分の労働には正当な報酬を求める一方、他人の労働には「安くて当然」と考える傾向があります。心理学ではこれを**ダブルスタンダード（双基準）**と呼びます。

日本では長年のデフレや価格競争が影響し、消費者は「少しでも安く買う」ことを当然と考えがちです。その結果、給料に不満を抱きつつ、支出の際には安さだけを優先するという矛盾した行動が生まれています。これは個人の心理だけでなく、社会全体の価値観の歪みでもあります。

2. 価値より価格を重視する日本の未来

価格重視の考え方が広がると、サービスやプロフェッショナルの価値は低く見積もられ、賃金や品質の停滞につながります。

• 安いことだけに注目して、安全性や安心を軽視する
• プロの責任や専門性を過小評価する

このままでは、安心で快適な暮らしを維持する力が社会全体で弱まり、次世代に受け継がれる価値も損なわれかねません。私たちの暮らしの質は、価格ではなく価値を正しく理解する力にかかっているのです。

3. 家賃や賃貸についての考え方

家賃を「損」と感じる人は少なくありません。しかし、家賃は単なるオーナーのローン返済ではありません。

• 安全な住環境
• 建物の管理・修繕
• 緊急対応や清掃などのサービス
• 生活基盤の安定

これらすべてが家賃に含まれており、支払うことで安心と快適さを得られる対価です。価格だけで判断するのではなく、得られる価値を意識することが大切です。

4. 仲介手数料について

仲介手数料は、賃貸でも売買でも同じです。宅地建物取引士は、単に物件を紹介するだけではありません。また仲介手数料は法律で定められている報酬です。

• 契約の安全性を守る
• 法律上の責任を負う
• トラブルやリスクを未然に防ぐ
• 買主・借主・売主・貸主双方の利益を守る

これらすべての責任と専門性が、仲介手数料に反映されています。価格だけで手数料を「高い」と判断するのは、安心な取引を手放すことにつながります。

5. 支払いを価値として捉える

「支払う＝損」という感覚は、短期的な視点に囚われているから生まれます。
家賃や仲介手数料は、安心・安全・快適な暮らしを手に入れるための投資です。支払う先にある価値を理解することで、心の余裕も生まれます。

6. 未来に向けて

価格重視に囚われたままでは、社会全体の質も、自分の暮らしの質も下がってしまいます。しかし、私たち一人ひとりが価値を意識して支払いを判断する力を持てば、安心な暮らしと質の高い社会を守ることができます。

宅建士として伝えたいのは、支払うお金を「損」と考える前に、その先にある安心・安全・快適さの価値を理解することの大切さです。価値を意識する一歩を踏み出すことで、日本の未来も、私たちの暮らしも、より豊かで前向きなものになるはずです。

■ はじめに

「今の家を売って、新しい家を買う」。
住み替えは、人生の転機に行われる大きな住まいのアップデートです。

しかし「住み替え 何から始める？」「売却と購入、どっちを先に進める？」と検索されることが多いように、基礎知識がないまま進めると、資金不足やスケジュールのズレなどのトラブルが起きやすくなります。

ここでは、住み替えを考え始めた人が最初に知っておきたい 基本の流れ・お金・スケジュール・注意点 を総まとめします。

■ １．住み替えとは？

住み替えとは、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入することを指します。
理由はさまざまですが、以下のようなライフステージ変化がきっかけになるケースが多いです。

• 子どもの成長に合わせて広い家へ
• 通勤や学校へのアクセスを改善したい
• 老後を見据えて駅近・バリアフリーへ
• 資産価値の高いエリアへ移りたい

住み替えは「売却」「購入」「引っ越し」など、複数の工程を同時に進めるため、事前の理解が成功への鍵になります。

■ ２．住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2種類がある

● 売り先行

今の家を売ってから次の家を買う方法
《メリット》

• 資金計画が立てやすい
• 売却代金を確定させてから購入できる
  《デメリット》
• 仮住まい・二度の引っ越しが必要になる場合がある

「リスクは避けたい」「資金に不安がある」場合に向いています。

● 買い先行

新しい家を先に買い、後から今の家を売る方法
《メリット》

• 理想の物件をじっくり選べる
• 仮住まい不要でスムーズに引っ越しできる
  《デメリット》
• 資金に余裕が必要
• 売却が遅れると一時的に二重ローンになる可能性

「気に入った物件を逃したくない」「余裕を持って進めたい」という人に向いています。

■ ３．住み替えの全体の流れ（基本ステップ）

① 現在の住まいの査定

複数社の査定を取り、相場を把握します。
売却価格の見込みは、資金計画の土台になります。

② 資金計画を立てる

• 売却価格の見込み
• 残っている住宅ローン
• 売却・購入それぞれの諸費用
• 引っ越し費用
  など、トータルでいくら必要か試算します。

③ 新居の条件整理

エリア・広さ・学区・生活動線など、希望条件を明確にします。

④ 売却活動・物件探しを開始

“売り先行”か“買い先行”かによって優先順位が変わります。

⑤ 売買契約

売却・購入の契約タイミングは、住み替えの成功を左右します。

⑥ 引越しと引渡し

売却引渡しと新居入居日を調整しスムーズな移動を行います。

■ ４．住み替えにかかる費用

住み替えでは、売却・購入の両方に費用がかかります。

● 売却時の費用

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 売買契約書の印紙代
• 住み替えのためのクリーニングや修繕費（任意）

● 購入時の費用

• 頭金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料
• 火災保険料・固定資産税などの清算金

さらに、タイミングによっては以下も必要です。

• 仮住まい費用
• 二度の引越し代
• つなぎ融資／住み替えローンの費用

トータルで 物件価格の7〜10％程度 が目安とされています。

■ ５．住み替えのよくあるトラブル

● ① 資金計画のズレ

→ 売却額が思ったより低く、購入費用が不足する

● ② スケジュール管理の失敗

→ 仮住まいが必要になり、費用がかさむ

● ③ 売却価格の設定ミス

→ 高すぎると長期化し、安すぎると損をする

● ④ 新居選びの後悔

→ 生活動線や周辺環境を見落とす

● ⑤ 不動産会社選びのミス

→ 経験不足の担当だと調整がうまくいかない

■ ６．トラブルを防ぐためのポイント

① 複数社査定で相場を正しく把握

1社だけだと偏りが出ます。必ず比較を。

② 資金計画は「最悪のケース」も含めて立てる

“売却が遅れた場合”のシミュレーションも必須。

③ 契約時に「引渡し猶予」をつけておく

売却→入居の無駄な空白を防ぎます。

④ 新居は昼・夜・平日・休日でチェック

生活して初めて気づくことが多いため。

⑤ 理想は「売却・購入を同じ会社で」

スケジュール管理が一元化され、トラブルが激減します。

■ ７．まとめ

住み替えは工程が多く難しい印象がありますが、
基礎知識を理解し、正しい順序で進めればリスクは大きく減らせます。

• 売り先行・買い先行の違いを理解する
• 早めに資金計画を立てる
• スケジュールを綿密に管理する
• 信頼できる不動産会社をパートナーにする

これだけで住み替えは驚くほどスムーズになります。

あなたの次の暮らしが、もっと快適で幸せなものになりますように。

― 千代田区の転売禁止要請、月島の通達、そして外国人投資家による管理費滞納。

住宅が“暮らし”ではなく“投資商品”になりつつある現状を読み解く ―

■ マンション価格が「異常値」に達した東京の現状

近年、東京都心のマンション価格は、まさに“異常”といえるほどの高騰を見せています。70㎡で1億円を超える物件も珍しくなく、共働き世帯でも手が届きにくい価格帯が常態化。
いまや住宅が「生活のための場所」ではなく、「投資の対象」として扱われるケースが増えています。

とくに都心部では、外国人投資家による買い占めも進み、
抽選販売の新築マンションが発売と同時に“即完”する現象も起きています。

■ 千代田区「5年間転売禁止特約」の要請

2025年7月、千代田区は区内の分譲マンション事業者に対し、
「契約から5年間は転売を禁止する特約を設けるように」と正式に要請しました。
これは、投資目的の短期転売（いわゆる“フリップ”）を防ぎ、
真に居住を希望する人々が住宅を確保できるようにするためのものです。

このような“転売規制”を行政が打ち出すのは極めて異例。
それだけ、市場の過熱が深刻な段階に達していることの表れです。

■ 三井不動産「月島プロジェクト」での手付金没収通達

同じく2025年、三井不動産レジデンシャルが手がける月島の大型マンション「セントラルガーデン月島」では、「転売目的で購入したと判断された場合、手付金を没収する」との通達が話題となりました。
デベロッパー自らが“転売抑制”に踏み込む姿勢を見せた点で、業界内でも注目を集めています。

こうした背景には、抽選販売を利用して転売差益を得ようとする「フラッパー」行為が後を絶たないことがあります。
一見すると市場が活況に見えても、実需（実際に住む人）が置き去りにされている現状が浮き彫りです。

■ 晴海フラッグ、そして外国人オーナー問題

晴海フラッグをはじめとする都心部の人気タワーマンションでは、
外国人投資家による一括購入・転売・賃貸化が相次ぎました。
その結果、居住者の入れ替わりが激しく、
管理組合の運営や修繕積立金の徴収に支障をきたす事例が増えています。
ネットニュースでは、外国人オーナーによる「管理費滞納」や「連絡不通」などの問題が報じられ、
共同住宅としての健全な維持管理が難しくなっている現状が明らかになりました。

■ 投機化がもたらす“ゆがみ”と今後のリスク

短期転売や不在オーナーの増加は、
本来あるべき「コミュニティ型の居住文化」を損なうだけでなく、
修繕積立金の不足による資産価値の低下を招きます。
また、金利上昇や景気変動により投資目的の売却が一斉に起これば、
価格の急落という二次的なリスクも考えられます。

つまり、投資としての不動産が増えることは、
市場全体を不安定にする“ゆがみ”を内包しているのです。

■ 宅地建物取引士としての見解

宅地建物取引士として現場を見ていて強く感じるのは、
「不動産が資産である前に、まず“暮らしの器”であるべき」という原点です。

住まいを“転売益を狙う対象”として見るか、
“生活の基盤”として大切にするか。
その違いが、数年後のマンションの価値を大きく左右します。

これから住宅を購入する方に伝えたいのは、
「資産性」だけでなく「居住性」「管理」「地域性」といった
“住まいとしての持続力”をしっかり見極めること。
短期的な値上がりよりも、長く安心して住めることこそが真の価値です。

■ まとめ ― 見直されるべき“住まいの本質”

転売禁止の動き、手付金没収の通達、外国人オーナー問題。
これらはすべて、東京の不動産市場が今「転換期」にあることを示しています。

住宅の本質は、投機ではなく“暮らし”。
この当たり前の価値観を、もう一度見つめ直す時期に来ているのではないでしょうか。

■執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

インテリアコーディネーターの今西千登瀬です。
近年、東京都23区のマンション価格は過去最高水準に達し、ついに平均価格が1億3,000万円を超えるエリアも出てきました。
「もう都心ではマンションが買えない」と感じる方も多いのではないでしょうか？

今回は、最新データをもとに、

• 無理のない購入年収の目安
• 各区の平均価格帯
• 23区内でも“まだ手が届く街”とその住みやすさ
  をまとめました。

1｜1億3,000万円のマンション、どんな人が買える？

マンション購入では、年収の25〜30％を住宅費に充てるのが理想とされています。
一般的な住宅ローン金利（1％前後）・35年返済を想定すると、
おおよそ以下の年収で「無理なく返せる価格帯」が見えてきます。

つまり、1億3,000万円クラスのマンションを無理なく購入できるのは、
年収2,000万円以上のご家庭が中心ということになります。

2｜23区の平均マンション価格（中古・70㎡換算）

（参考：LIFULL HOME’S／東京23区中古マンション相場 2025年10月）

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由（足立区・板橋区・江東区・墨田区）

高騰する都心部と比べて、5,000〜7,000万円台で購入できる可能性があるエリアも、23区内にはまだ残っています。
ここでは、価格・アクセス・街の雰囲気のバランスが取れた4つの区を紹介します。

🏠 足立区：価格の手頃さと再開発の勢い

• 平均価格：約4,900万円
• 北千住・綾瀬・梅島など、駅近でも5,000万円前後の物件が中心。
• 北千住駅は5路線利用可能で、東京・大手町方面へも30分以内。
• 商業施設や大学キャンパスの整備が進み、**「昔ながらの下町×若者文化」**が融合した街に進化中。
• 将来的な再開発や利便性向上により、資産価値上昇の余地もあります。

🏠 板橋区：都心アクセス良好、生活環境のバランス◎

• 平均価格：約5,600万円
• 成増・高島平・板橋本町などは、都心まで30分圏内。
• 駅前にスーパー・医療施設・保育園が揃い、子育て世帯にも人気。
• 緑が多く、静かな住宅街が広がるため、落ち着いた暮らしを求める人に最適です。

🏠 江東区：湾岸エリアで“資産性×住みやすさ”両立

• 平均価格：約6,650万円
• 清澄白河・豊洲・東陽町などは、生活利便性と街の落ち着きを両立。
• 公園・商業施設・教育環境が整備され、子育て・共働き世帯からの支持が高い。
• 再開発が続く湾岸エリアは、資産価値の安定性も魅力です。

🏠 墨田区：下町情緒とリバーサイドの再生力

• 平均価格：約6,000万円前後
• 錦糸町・押上・両国などは、交通利便性と商業の活気を併せ持つエリア。
• 東京スカイツリー周辺では再開発が進み、商業施設・ホテル・住宅が一体化。
• 清澄白河に隣接するエリアでは、カフェやギャラリーが点在するクリエイティブな雰囲気も人気。
• 物件価格は都心より抑えめで、“リバーサイド都心生活”を叶えやすい区として注目が高まっています。

💡 まとめ：4区に共通するポイント

• いずれも都心アクセスが良好で、生活施設が身近。
• 再開発や街づくりの進行により、将来の資産価値維持が見込める。
• 「高すぎない価格帯で、生活も楽しめる街」を探すなら、この4区は要チェックです。

4｜マンション購入で後悔しないためのチェックポイント

1. 管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた総コストを把握する。
2. 「広さ」「立地」「築年数」のうち何を優先するか、家族で話し合う。
3. 駅徒歩10分以内・管理状態良好な物件は資産価値が下がりにくい。
4. 郊外寄りの区でも「再開発エリア」を狙うと、将来のリセール価値が見込める場合もある。

5｜まとめ：年収だけでなく“街の未来”も見据えた選択を

1億円を超える価格帯が当たり前になりつつある東京のマンション市場。
しかし、足立区・板橋区・江東区のように「価格」「利便性」「将来性」を兼ね備えた街も多く存在します。

住まい選びは「今買えるか」だけでなく、
「この街でどんな暮らしをしていきたいか」を見据えることが大切。

ライフステージや家計バランスに合わせた“無理のない選択”こそが、
これからの東京で賢く暮らす第一歩になるでしょう。

💡執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。