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■ はじめに

「今の家を売って、新しい家を買う」。
住み替えは、人生の転機に行われる大きな住まいのアップデートです。

しかし「住み替え 何から始める？」「売却と購入、どっちを先に進める？」と検索されることが多いように、基礎知識がないまま進めると、資金不足やスケジュールのズレなどのトラブルが起きやすくなります。

ここでは、住み替えを考え始めた人が最初に知っておきたい 基本の流れ・お金・スケジュール・注意点 を総まとめします。

■ １．住み替えとは？

住み替えとは、現在の住まいを売却して新しい住まいを購入することを指します。
理由はさまざまですが、以下のようなライフステージ変化がきっかけになるケースが多いです。

• 子どもの成長に合わせて広い家へ
• 通勤や学校へのアクセスを改善したい
• 老後を見据えて駅近・バリアフリーへ
• 資産価値の高いエリアへ移りたい

住み替えは「売却」「購入」「引っ越し」など、複数の工程を同時に進めるため、事前の理解が成功への鍵になります。

■ ２．住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2種類がある

● 売り先行

今の家を売ってから次の家を買う方法
《メリット》

• 資金計画が立てやすい
• 売却代金を確定させてから購入できる
  《デメリット》
• 仮住まい・二度の引っ越しが必要になる場合がある

「リスクは避けたい」「資金に不安がある」場合に向いています。

● 買い先行

新しい家を先に買い、後から今の家を売る方法
《メリット》

• 理想の物件をじっくり選べる
• 仮住まい不要でスムーズに引っ越しできる
  《デメリット》
• 資金に余裕が必要
• 売却が遅れると一時的に二重ローンになる可能性

「気に入った物件を逃したくない」「余裕を持って進めたい」という人に向いています。

■ ３．住み替えの全体の流れ（基本ステップ）

① 現在の住まいの査定

複数社の査定を取り、相場を把握します。
売却価格の見込みは、資金計画の土台になります。

② 資金計画を立てる

• 売却価格の見込み
• 残っている住宅ローン
• 売却・購入それぞれの諸費用
• 引っ越し費用
  など、トータルでいくら必要か試算します。

③ 新居の条件整理

エリア・広さ・学区・生活動線など、希望条件を明確にします。

④ 売却活動・物件探しを開始

“売り先行”か“買い先行”かによって優先順位が変わります。

⑤ 売買契約

売却・購入の契約タイミングは、住み替えの成功を左右します。

⑥ 引越しと引渡し

売却引渡しと新居入居日を調整しスムーズな移動を行います。

■ ４．住み替えにかかる費用

住み替えでは、売却・購入の両方に費用がかかります。

● 売却時の費用

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 売買契約書の印紙代
• 住み替えのためのクリーニングや修繕費（任意）

● 購入時の費用

• 頭金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン事務手数料
• 火災保険料・固定資産税などの清算金

さらに、タイミングによっては以下も必要です。

• 仮住まい費用
• 二度の引越し代
• つなぎ融資／住み替えローンの費用

トータルで 物件価格の7〜10％程度 が目安とされています。

■ ５．住み替えのよくあるトラブル

● ① 資金計画のズレ

→ 売却額が思ったより低く、購入費用が不足する

● ② スケジュール管理の失敗

→ 仮住まいが必要になり、費用がかさむ

● ③ 売却価格の設定ミス

→ 高すぎると長期化し、安すぎると損をする

● ④ 新居選びの後悔

→ 生活動線や周辺環境を見落とす

● ⑤ 不動産会社選びのミス

→ 経験不足の担当だと調整がうまくいかない

■ ６．トラブルを防ぐためのポイント

① 複数社査定で相場を正しく把握

1社だけだと偏りが出ます。必ず比較を。

② 資金計画は「最悪のケース」も含めて立てる

“売却が遅れた場合”のシミュレーションも必須。

③ 契約時に「引渡し猶予」をつけておく

売却→入居の無駄な空白を防ぎます。

④ 新居は昼・夜・平日・休日でチェック

生活して初めて気づくことが多いため。

⑤ 理想は「売却・購入を同じ会社で」

スケジュール管理が一元化され、トラブルが激減します。

■ ７．まとめ

住み替えは工程が多く難しい印象がありますが、
基礎知識を理解し、正しい順序で進めればリスクは大きく減らせます。

• 売り先行・買い先行の違いを理解する
• 早めに資金計画を立てる
• スケジュールを綿密に管理する
• 信頼できる不動産会社をパートナーにする

これだけで住み替えは驚くほどスムーズになります。

あなたの次の暮らしが、もっと快適で幸せなものになりますように。

インテリアコーディネーターの今西千登瀬です。
近年、東京都23区のマンション価格は過去最高水準に達し、ついに平均価格が1億3,000万円を超えるエリアも出てきました。
「もう都心ではマンションが買えない」と感じる方も多いのではないでしょうか？

今回は、最新データをもとに、

• 無理のない購入年収の目安
• 各区の平均価格帯
• 23区内でも“まだ手が届く街”とその住みやすさ
  をまとめました。

1｜1億3,000万円のマンション、どんな人が買える？

マンション購入では、年収の25〜30％を住宅費に充てるのが理想とされています。
一般的な住宅ローン金利（1％前後）・35年返済を想定すると、
おおよそ以下の年収で「無理なく返せる価格帯」が見えてきます。

つまり、1億3,000万円クラスのマンションを無理なく購入できるのは、
年収2,000万円以上のご家庭が中心ということになります。

2｜23区の平均マンション価格（中古・70㎡換算）

（参考：LIFULL HOME’S／東京23区中古マンション相場 2025年10月）

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由（足立区・板橋区・江東区・墨田区）

高騰する都心部と比べて、5,000〜7,000万円台で購入できる可能性があるエリアも、23区内にはまだ残っています。
ここでは、価格・アクセス・街の雰囲気のバランスが取れた4つの区を紹介します。

🏠 足立区：価格の手頃さと再開発の勢い

• 平均価格：約4,900万円
• 北千住・綾瀬・梅島など、駅近でも5,000万円前後の物件が中心。
• 北千住駅は5路線利用可能で、東京・大手町方面へも30分以内。
• 商業施設や大学キャンパスの整備が進み、**「昔ながらの下町×若者文化」**が融合した街に進化中。
• 将来的な再開発や利便性向上により、資産価値上昇の余地もあります。

🏠 板橋区：都心アクセス良好、生活環境のバランス◎

• 平均価格：約5,600万円
• 成増・高島平・板橋本町などは、都心まで30分圏内。
• 駅前にスーパー・医療施設・保育園が揃い、子育て世帯にも人気。
• 緑が多く、静かな住宅街が広がるため、落ち着いた暮らしを求める人に最適です。

🏠 江東区：湾岸エリアで“資産性×住みやすさ”両立

• 平均価格：約6,650万円
• 清澄白河・豊洲・東陽町などは、生活利便性と街の落ち着きを両立。
• 公園・商業施設・教育環境が整備され、子育て・共働き世帯からの支持が高い。
• 再開発が続く湾岸エリアは、資産価値の安定性も魅力です。

🏠 墨田区：下町情緒とリバーサイドの再生力

• 平均価格：約6,000万円前後
• 錦糸町・押上・両国などは、交通利便性と商業の活気を併せ持つエリア。
• 東京スカイツリー周辺では再開発が進み、商業施設・ホテル・住宅が一体化。
• 清澄白河に隣接するエリアでは、カフェやギャラリーが点在するクリエイティブな雰囲気も人気。
• 物件価格は都心より抑えめで、“リバーサイド都心生活”を叶えやすい区として注目が高まっています。

💡 まとめ：4区に共通するポイント

• いずれも都心アクセスが良好で、生活施設が身近。
• 再開発や街づくりの進行により、将来の資産価値維持が見込める。
• 「高すぎない価格帯で、生活も楽しめる街」を探すなら、この4区は要チェックです。

4｜マンション購入で後悔しないためのチェックポイント

1. 管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた総コストを把握する。
2. 「広さ」「立地」「築年数」のうち何を優先するか、家族で話し合う。
3. 駅徒歩10分以内・管理状態良好な物件は資産価値が下がりにくい。
4. 郊外寄りの区でも「再開発エリア」を狙うと、将来のリセール価値が見込める場合もある。

5｜まとめ：年収だけでなく“街の未来”も見据えた選択を

1億円を超える価格帯が当たり前になりつつある東京のマンション市場。
しかし、足立区・板橋区・江東区のように「価格」「利便性」「将来性」を兼ね備えた街も多く存在します。

住まい選びは「今買えるか」だけでなく、
「この街でどんな暮らしをしていきたいか」を見据えることが大切。

ライフステージや家計バランスに合わせた“無理のない選択”こそが、
これからの東京で賢く暮らす第一歩になるでしょう。

💡執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

「そろそろマイホームを持ちたいけれど、家計に無理はないかな？」
「住宅ローンや頭金のこと、何から考えればいいかわからない…」

賃貸暮らしからマイホームへのステップアップは、人生の大きなワクワクイベント。でも、無計画に進めると毎月の支払いが家計を圧迫してしまい、せっかくの夢の暮らしがストレスになってしまうこともあります。

ここでは女性目線で暮らしの楽しさも考慮しつつ、家計に無理なくマイホームを手に入れる方法を、初心者でもわかりやすくご紹介します。具体的なシミュレーション表もつけて、理想の暮らしをイメージしやすくしています。

1.家計の現状をしっかり把握

まずは、自分の収入と支出を見える化することが重要です。毎月の手取り、生活費、貯蓄額、固定支出を整理しましょう。

ポイントは、毎月無理なく返済できる金額を把握すること。手取りの25〜30％程度が目安です。たとえば手取り30万円なら、月々の住宅ローン返済は7.5〜9万円が目安。

家計シミュレーション例（月額）

このように視覚化することで、「この額なら無理なく返せる」と安心して物件探しができます。

2.頭金と諸費用は計画的に準備

住宅購入には物件価格のほかに頭金や諸費用が必要です。

諸費用は物件価格の5〜10％が目安で、印紙税・登記費用・仲介手数料・火災保険料などが含まれます。

• 物件価格3000万円の場合
  • 頭金：300〜600万円（物件価格の10〜20％）
  • 諸費用：約150〜300万円

頭金を多めに準備すると、借入額を減らせて毎月の返済負担が軽くなります。貯蓄のペースは、無理のない範囲で毎月定額を積み立てるのが安心です。

3.支払える価格から物件を選ぶ

れの駅近や広い間取りは魅力的ですが、重要なのは**“買える価格”ではなく“支払える価格”**を基準に選ぶことです。

例えば、毎月返済可能額が8万円なら、35年ローンで借入可能額は約3500万円前後。ここに頭金を足すと、購入可能な物件価格の目安が見えてきます。

また、マンションの場合は管理費・修繕積立金も含めて総支出を計算しましょう。これを怠ると「返済はできるけれど生活が苦しい…」ということになりかねません。

4.住宅ローンの種類を理解する

住宅ローンは固定金利型・変動金利型・固定期間選択型があります。初心者や女性の一人暮らし世帯にもおすすめなのは固定金利型。返済額が一定なので家計計画が立てやすく、安心して生活できます。

• 固定金利型：返済額が変わらず安心
• 変動金利型：初期負担は少ないが将来の返済額が変動
• 固定期間選択型：一定期間固定、その後変動

将来の教育費やライフイベントも考慮して選ぶと、長期的に安心です。

5.将来のライフイベントも意識

子どもが生まれた場合の教育費、転職や介護など、将来のライフイベントも考慮した返済計画が必要です。

たとえば、子ども1人なら年間50万円程度の教育費を見込む必要があります。毎月の住宅ローン返済と合わせて、無理なく生活できるプランを立てることが大切です。

6.購入までのスケジュールを作ろう

無理のない計画には、購入までのスケジュールを具体的に作ることが大切です。

1. 家計の現状把握・返済可能額の算出（1ヶ月）
2. 頭金・諸費用の準備（半年〜1年）
3. 物件探し・内覧（3〜6ヶ月）
4. 購入申込・ローン審査・契約（1〜2ヶ月）

頭金準備期間は無理せず楽しみながら貯めるのがポイント。例えば毎月のカフェや趣味の費用も予算内で調整できます

7.信頼できる不動産会社を味方に

購入初心者にとって、信頼できる不動産会社は心強い味方です。物件選びだけでなく、s住宅ローンの相談や契約後のサポートまでトータルで助けてもらえます。

東京ファンライフ不動産では、購入希望額やライフスタイルに合わせた物件提案や、毎月返済可能額を考慮したシミュレーションも提供しています。初心者でも安心してステップを踏めます。

まとめ｜無理なく叶えるマイホーム計画

賃貸からマイホームへのステップアップは、家計の見える化・支払える範囲の明確化・将来のライフプランの想定がポイントです。

• 毎月返済可能額から物件価格を決める
• 頭金や諸費用を無理なく準備
• ローンの種類や金利を理解
• 将来の教育費・ライフイベントも考慮
• 信頼できる不動産会社を味方に

この計画を立てれば、家計に無理なく、暮らしのワクワク感も満たすマイホーム購入が可能です。夢の暮らしを、ぜひ安心してスタートしましょう。

足立区として初、老朽化アパート解体の行政代執行がニュースになっていますね。老朽化して危険のある空き家は「特定空き家」として行政からの勧告と指導の対象になります。相続や転勤などで空き家を抱えてしまうのはよくあること。でも、放っておくと行政代執行によって解体され、その費用を請求されることもあるんです。そこで今回は、空き家のトラブルを未然に防ぎつつ、助成制度を味方にして「負担から資産へ」とつなげる方法をご紹介します。

行政代執行って何？

「行政代執行」とは、危険な空き家を所有者に代わって自治体が解体する制度ですが、解体費用はすべて所有者負担となります。
しかも、行政が間に入ることで費用は高額になりがちで、支払えなければ預金や給与が差し押さえられる可能性もあるため、「放置＝安心」ではなく、「放置＝リスク」という認識が大切です。

助成制度を味方につけよう！

多くの自治体では、空き家に関する助成金制度が設けられています。ここでは代表的な例をいくつかご紹介します。

全国の事例（抜粋）

そして、もちろん東京都全体でも、空き家の家財整理や解体費用への補助制度が整っています。詳しくは都の住宅政策本部のページで確認できます。東京都住宅政策情報

墨田区の助成制度について

東京ファンライフ不動産がある墨田区でも、個性的な助成制度が整っています！

• 老朽危険家屋除却費等助成制度
  • 通常は除却工事費の1/2、最大50万円まで助成。無接道地への適用なら上限100万円。
  • 区へ土地を一定期間（原則10年）無償貸与する条件を満たせば、除却費の全額を助成、上限200万円という特別制度もあります。

このように、墨田区では条件に応じて使い分けができる柔軟な助成制度があります。まずは区役所の窓口に相談して条件や申し込みのタイミングについて確認すると、よりお得に活用できそうです。お調べ致しますのでお気軽にご相談下さい。

空き家対策にまだ迷っているあなたへ

「どんな助成制度があるか具体的に知りたい」「実際の申請や手続きが難しそう」「遠くに住んでいて管理できない」…そんなお悩みにも、プロのサポートがあります。

たとえば、墨田区の空き家管理は「東京ファンライフ不動産」にお任せ、という方法も。
「巡回・清掃・簡易修繕・助成申請のお手伝い」など、空き家の維持や活用に関してトータルで支援致しますので遠方でも安心です。

空き家を資産に変えるためのステップ

1. まずは助成制度を調べて相談する
   自治体の説明会や相談窓口、または信頼できる不動産業者と一緒に条件を確認しましょう。
2. 簡単な管理からスタート
   定期的な換気・清掃・雑草取りなど、小さな手入れでも老朽化防止に効果あり。
3. 活用か整理か、将来を見据えて判断
   • 賃貸・シェアスペースなどにして収益化
   • 自主解体＋土地利用や売却でスッキリ手放す
   • 空き家バンクやリノベスターなどを活用して社会貢献型活用も可能
4. 東京23区内であれば「東京ファンライフ不動産」のような専門家に依頼する
   助成申請や管理、活用提案を含めて、安心して進められます。

まとめ：空き家は「放置しなければ怖くない」

空き家そのものには価値があります。放置せず、小さな管理や助成制度の活用、専門家の支援を上手に組み合わせれば、ただの負担が“地域資産”や“将来の収入”に変わることもあります。

墨田区の制度を活用するなら、条件によっては最大200万円までの助成も可能ですし、助成制度の活用と専門家による管理サポートを組み合わせれば、負担を減らして安心につなげる道が開けます。

空き家に悩んでいる方は、「どんな制度が使える？」「どう活かせる？」「手続きは大変？」など、いつでもご相談ください。毎日の暮らしの中に「資産の芽」を育てるお手伝いができれば嬉しいです。

東京ファンライフ不動産公式ライン

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