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インテリアコーディネーターの今西千登瀬です。
近年、東京都23区のマンション価格は過去最高水準に達し、ついに平均価格が1億3,000万円を超えるエリアも出てきました。
「もう都心ではマンションが買えない」と感じる方も多いのではないでしょうか？

今回は、最新データをもとに、

• 無理のない購入年収の目安
• 各区の平均価格帯
• 23区内でも“まだ手が届く街”とその住みやすさ
  をまとめました。

1｜1億3,000万円のマンション、どんな人が買える？

マンション購入では、年収の25〜30％を住宅費に充てるのが理想とされています。
一般的な住宅ローン金利（1％前後）・35年返済を想定すると、
おおよそ以下の年収で「無理なく返せる価格帯」が見えてきます。

つまり、1億3,000万円クラスのマンションを無理なく購入できるのは、
年収2,000万円以上のご家庭が中心ということになります。

2｜23区の平均マンション価格（中古・70㎡換算）

（参考：LIFULL HOME’S／東京23区中古マンション相場 2025年10月）

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由

3｜“まだ買える”割安区と住みやすさの理由（足立区・板橋区・江東区・墨田区）

高騰する都心部と比べて、5,000〜7,000万円台で購入できる可能性があるエリアも、23区内にはまだ残っています。
ここでは、価格・アクセス・街の雰囲気のバランスが取れた4つの区を紹介します。

🏠 足立区：価格の手頃さと再開発の勢い

• 平均価格：約4,900万円
• 北千住・綾瀬・梅島など、駅近でも5,000万円前後の物件が中心。
• 北千住駅は5路線利用可能で、東京・大手町方面へも30分以内。
• 商業施設や大学キャンパスの整備が進み、**「昔ながらの下町×若者文化」**が融合した街に進化中。
• 将来的な再開発や利便性向上により、資産価値上昇の余地もあります。

🏠 板橋区：都心アクセス良好、生活環境のバランス◎

• 平均価格：約5,600万円
• 成増・高島平・板橋本町などは、都心まで30分圏内。
• 駅前にスーパー・医療施設・保育園が揃い、子育て世帯にも人気。
• 緑が多く、静かな住宅街が広がるため、落ち着いた暮らしを求める人に最適です。

🏠 江東区：湾岸エリアで“資産性×住みやすさ”両立

• 平均価格：約6,650万円
• 清澄白河・豊洲・東陽町などは、生活利便性と街の落ち着きを両立。
• 公園・商業施設・教育環境が整備され、子育て・共働き世帯からの支持が高い。
• 再開発が続く湾岸エリアは、資産価値の安定性も魅力です。

🏠 墨田区：下町情緒とリバーサイドの再生力

• 平均価格：約6,000万円前後
• 錦糸町・押上・両国などは、交通利便性と商業の活気を併せ持つエリア。
• 東京スカイツリー周辺では再開発が進み、商業施設・ホテル・住宅が一体化。
• 清澄白河に隣接するエリアでは、カフェやギャラリーが点在するクリエイティブな雰囲気も人気。
• 物件価格は都心より抑えめで、“リバーサイド都心生活”を叶えやすい区として注目が高まっています。

💡 まとめ：4区に共通するポイント

• いずれも都心アクセスが良好で、生活施設が身近。
• 再開発や街づくりの進行により、将来の資産価値維持が見込める。
• 「高すぎない価格帯で、生活も楽しめる街」を探すなら、この4区は要チェックです。

4｜マンション購入で後悔しないためのチェックポイント

1. 管理費・修繕積立金・固定資産税を含めた総コストを把握する。
2. 「広さ」「立地」「築年数」のうち何を優先するか、家族で話し合う。
3. 駅徒歩10分以内・管理状態良好な物件は資産価値が下がりにくい。
4. 郊外寄りの区でも「再開発エリア」を狙うと、将来のリセール価値が見込める場合もある。

5｜まとめ：年収だけでなく“街の未来”も見据えた選択を

1億円を超える価格帯が当たり前になりつつある東京のマンション市場。
しかし、足立区・板橋区・江東区のように「価格」「利便性」「将来性」を兼ね備えた街も多く存在します。

住まい選びは「今買えるか」だけでなく、
「この街でどんな暮らしをしていきたいか」を見据えることが大切。

ライフステージや家計バランスに合わせた“無理のない選択”こそが、
これからの東京で賢く暮らす第一歩になるでしょう。

💡執筆者プロフィール

今西千登瀬（いまにし ちとせ）
インテリアコーディネーター・子育て住空間コンサルタント。
40代女性の「心とからだ、暮らしにやさしいライフスタイル」をテーマに、住宅・不動産・ライフスタイル領域でコラムを執筆中。

「そろそろマイホームを持ちたいけれど、家計に無理はないかな？」
「住宅ローンや頭金のこと、何から考えればいいかわからない…」

賃貸暮らしからマイホームへのステップアップは、人生の大きなワクワクイベント。でも、無計画に進めると毎月の支払いが家計を圧迫してしまい、せっかくの夢の暮らしがストレスになってしまうこともあります。

ここでは女性目線で暮らしの楽しさも考慮しつつ、家計に無理なくマイホームを手に入れる方法を、初心者でもわかりやすくご紹介します。具体的なシミュレーション表もつけて、理想の暮らしをイメージしやすくしています。

1.家計の現状をしっかり把握

まずは、自分の収入と支出を見える化することが重要です。毎月の手取り、生活費、貯蓄額、固定支出を整理しましょう。

ポイントは、毎月無理なく返済できる金額を把握すること。手取りの25〜30％程度が目安です。たとえば手取り30万円なら、月々の住宅ローン返済は7.5〜9万円が目安。

家計シミュレーション例（月額）

このように視覚化することで、「この額なら無理なく返せる」と安心して物件探しができます。

2.頭金と諸費用は計画的に準備

住宅購入には物件価格のほかに頭金や諸費用が必要です。

諸費用は物件価格の5〜10％が目安で、印紙税・登記費用・仲介手数料・火災保険料などが含まれます。

• 物件価格3000万円の場合
  • 頭金：300〜600万円（物件価格の10〜20％）
  • 諸費用：約150〜300万円

頭金を多めに準備すると、借入額を減らせて毎月の返済負担が軽くなります。貯蓄のペースは、無理のない範囲で毎月定額を積み立てるのが安心です。

3.支払える価格から物件を選ぶ

れの駅近や広い間取りは魅力的ですが、重要なのは**“買える価格”ではなく“支払える価格”**を基準に選ぶことです。

例えば、毎月返済可能額が8万円なら、35年ローンで借入可能額は約3500万円前後。ここに頭金を足すと、購入可能な物件価格の目安が見えてきます。

また、マンションの場合は管理費・修繕積立金も含めて総支出を計算しましょう。これを怠ると「返済はできるけれど生活が苦しい…」ということになりかねません。

4.住宅ローンの種類を理解する

住宅ローンは固定金利型・変動金利型・固定期間選択型があります。初心者や女性の一人暮らし世帯にもおすすめなのは固定金利型。返済額が一定なので家計計画が立てやすく、安心して生活できます。

• 固定金利型：返済額が変わらず安心
• 変動金利型：初期負担は少ないが将来の返済額が変動
• 固定期間選択型：一定期間固定、その後変動

将来の教育費やライフイベントも考慮して選ぶと、長期的に安心です。

5.将来のライフイベントも意識

子どもが生まれた場合の教育費、転職や介護など、将来のライフイベントも考慮した返済計画が必要です。

たとえば、子ども1人なら年間50万円程度の教育費を見込む必要があります。毎月の住宅ローン返済と合わせて、無理なく生活できるプランを立てることが大切です。

6.購入までのスケジュールを作ろう

無理のない計画には、購入までのスケジュールを具体的に作ることが大切です。

1. 家計の現状把握・返済可能額の算出（1ヶ月）
2. 頭金・諸費用の準備（半年〜1年）
3. 物件探し・内覧（3〜6ヶ月）
4. 購入申込・ローン審査・契約（1〜2ヶ月）

頭金準備期間は無理せず楽しみながら貯めるのがポイント。例えば毎月のカフェや趣味の費用も予算内で調整できます

7.信頼できる不動産会社を味方に

購入初心者にとって、信頼できる不動産会社は心強い味方です。物件選びだけでなく、s住宅ローンの相談や契約後のサポートまでトータルで助けてもらえます。

東京ファンライフ不動産では、購入希望額やライフスタイルに合わせた物件提案や、毎月返済可能額を考慮したシミュレーションも提供しています。初心者でも安心してステップを踏めます。

まとめ｜無理なく叶えるマイホーム計画

賃貸からマイホームへのステップアップは、家計の見える化・支払える範囲の明確化・将来のライフプランの想定がポイントです。

• 毎月返済可能額から物件価格を決める
• 頭金や諸費用を無理なく準備
• ローンの種類や金利を理解
• 将来の教育費・ライフイベントも考慮
• 信頼できる不動産会社を味方に

この計画を立てれば、家計に無理なく、暮らしのワクワク感も満たすマイホーム購入が可能です。夢の暮らしを、ぜひ安心してスタートしましょう。

足立区として初、老朽化アパート解体の行政代執行がニュースになっていますね。老朽化して危険のある空き家は「特定空き家」として行政からの勧告と指導の対象になります。相続や転勤などで空き家を抱えてしまうのはよくあること。でも、放っておくと行政代執行によって解体され、その費用を請求されることもあるんです。そこで今回は、空き家のトラブルを未然に防ぎつつ、助成制度を味方にして「負担から資産へ」とつなげる方法をご紹介します。

行政代執行って何？

「行政代執行」とは、危険な空き家を所有者に代わって自治体が解体する制度ですが、解体費用はすべて所有者負担となります。
しかも、行政が間に入ることで費用は高額になりがちで、支払えなければ預金や給与が差し押さえられる可能性もあるため、「放置＝安心」ではなく、「放置＝リスク」という認識が大切です。

助成制度を味方につけよう！

多くの自治体では、空き家に関する助成金制度が設けられています。ここでは代表的な例をいくつかご紹介します。

全国の事例（抜粋）

そして、もちろん東京都全体でも、空き家の家財整理や解体費用への補助制度が整っています。詳しくは都の住宅政策本部のページで確認できます。東京都住宅政策情報

墨田区の助成制度について

東京ファンライフ不動産がある墨田区でも、個性的な助成制度が整っています！

• 老朽危険家屋除却費等助成制度
  • 通常は除却工事費の1/2、最大50万円まで助成。無接道地への適用なら上限100万円。
  • 区へ土地を一定期間（原則10年）無償貸与する条件を満たせば、除却費の全額を助成、上限200万円という特別制度もあります。

このように、墨田区では条件に応じて使い分けができる柔軟な助成制度があります。まずは区役所の窓口に相談して条件や申し込みのタイミングについて確認すると、よりお得に活用できそうです。お調べ致しますのでお気軽にご相談下さい。

空き家対策にまだ迷っているあなたへ

「どんな助成制度があるか具体的に知りたい」「実際の申請や手続きが難しそう」「遠くに住んでいて管理できない」…そんなお悩みにも、プロのサポートがあります。

たとえば、墨田区の空き家管理は「東京ファンライフ不動産」にお任せ、という方法も。
「巡回・清掃・簡易修繕・助成申請のお手伝い」など、空き家の維持や活用に関してトータルで支援致しますので遠方でも安心です。

空き家を資産に変えるためのステップ

1. まずは助成制度を調べて相談する
   自治体の説明会や相談窓口、または信頼できる不動産業者と一緒に条件を確認しましょう。
2. 簡単な管理からスタート
   定期的な換気・清掃・雑草取りなど、小さな手入れでも老朽化防止に効果あり。
3. 活用か整理か、将来を見据えて判断
   • 賃貸・シェアスペースなどにして収益化
   • 自主解体＋土地利用や売却でスッキリ手放す
   • 空き家バンクやリノベスターなどを活用して社会貢献型活用も可能
4. 東京23区内であれば「東京ファンライフ不動産」のような専門家に依頼する
   助成申請や管理、活用提案を含めて、安心して進められます。

まとめ：空き家は「放置しなければ怖くない」

空き家そのものには価値があります。放置せず、小さな管理や助成制度の活用、専門家の支援を上手に組み合わせれば、ただの負担が“地域資産”や“将来の収入”に変わることもあります。

墨田区の制度を活用するなら、条件によっては最大200万円までの助成も可能ですし、助成制度の活用と専門家による管理サポートを組み合わせれば、負担を減らして安心につなげる道が開けます。

空き家に悩んでいる方は、「どんな制度が使える？」「どう活かせる？」「手続きは大変？」など、いつでもご相談ください。毎日の暮らしの中に「資産の芽」を育てるお手伝いができれば嬉しいです。

東京ファンライフ不動産公式ライン

• 今西千登瀬の「住まいの判断力」講座－情報に振り回されない、自分らしい住まい選びのために－
• GMO不動産査定に専門家コメントを寄稿しました
• 住みやすい街は「思いやり」でつくられる|挨拶・マナー・地域コミュニティが住環境を変える
• 建築基準法だけでは足りない？健康・安全・幸せを守る家の選び方
• 用途地域で住み心地は変わる？失敗しない住まい選びのポイント

〜ライフオーガナイズで手に入れる、新しい毎日〜

「毎日なんだか忙しくて、いつも家の中がごちゃごちゃ…。気持ちにも余裕が持てない…」
そんなふうに感じること、ありませんか？

ライフオーガナイズとは、ただ“モノを捨てる”“収納を整える”だけではありません。
自分にとって本当に大切なものを見つけ、暮らし全体を自分らしく整える。
それが、ライフオーガナイズの考え方です。

◆ ライフオーガナイズとは？

ライフオーガナイズは、アメリカのプロフェッショナル・オーガナイザーの考え方をベースに、日本でも広まりつつある暮らしの整え方。
最大の特徴は、「人」を主役にした片づけだということ。

従来の「片づけ＝収納テクニック」ではなく、「その人の価値観や暮らし方」を尊重しながら、片づけの仕組みを作っていきます。

「とにかく全部捨てて、ミニマリストを目指しましょう」なんて、誰も言いません。
私たちライフオーガナイザーは、**その人にとっての“ちょうどいい暮らし”**を一緒に見つけていくサポーターです。

◆ 忙しい毎日に、片づけの仕組みを

子育てや仕事、家族の予定に追われて、気がついたら部屋が散らかっている。
片づけてもすぐにリバウンドしてしまう。
そんなときこそ、「仕組み」が必要です。

ライフオーガナイズでは、あなたの暮らし方・生活導線・思考のクセを丁寧にヒアリングしながら、片づけやすく、戻しやすい仕組みを一緒に設計していきます。

例えば、子どもが自分でランドセルをしまえる導線。
夫が“ここに置きたい”と思っている場所に合わせた収納。
あなたが「使いやすい」と思える台所の配置。

片づけをがんばるのではなく、片づけなくても散らかりにくい家を目指します。

◆ 「整えること」は、自分を大切にすること

片づけや収納は、単なる家事の一部ではありません。
暮らしを整えることは、自分自身の気持ちと丁寧に向き合うことでもあります。

「なんだか最近、家にいるのがしんどい」
「がんばってるのに、なんだかイライラする」
そんな気持ちが、空間を整えることで少しずつほどけていく。

多くの方が、「片づけって、心にも効くんですね」とおっしゃいます。
それは、モノと向き合う時間が、自分の内面を整える時間にもなるから。
整った空間は、あなた自身の心にも、家族にも、やさしい影響を与えてくれます。

◆ 一人で悩まないで。あなたの暮らしに寄り添います

「何から手をつけたらいいか分からない」
「自分ひとりでは続けられない」
そんなときこそ、ライフオーガナイザーの今西にご相談ください。

ライフオーガナイズは、誰かと一緒に考えることで、驚くほどスムーズに進みます。
大切なのは、あなたのペースで、あなたらしい暮らしを見つけること。

暮らしの中に「ちょうどいい仕組み」と「心地よさ」を。
ライフオーガナイズで、人生に新しい風を吹かせてみませんか？

◆ 一歩踏み出したいあなたへ

「気にはなっているけれど、どこから始めればいいのかわからない」
そんな方は、ぜひ一度LINEからお気軽にご相談ください。

＼ LINEから無料相談受付中 ／
📩【公式LINEはこちら】▶ https://lin.ee/0CKkBZ2

「まずは相談だけでもOKですか？」
「どんなサービスがあるの？」
というお声にも、丁寧にお応えしています。

〜借地権付き住宅の購入はお得？旧法・現行法・定期借地権まで徹底解説〜

◆ そもそも「借地権」とは？

借地権とは、土地の所有者（地主）から土地を借りて、その上に建物を建てて住む権利のことです。土地を買わずに「借りる」ことで、建物を安く建てたり購入したりできるのが特徴です。

◆ 借地権付き住宅のメリット・デメリット

● メリット

• 土地代がかからないため、購入価格が安い
• 人気エリアに住みやすい（借地権物件が多い）
• 固定資産税が安い（建物分だけ）

● デメリット

• 土地の所有権はない
• 借地料を毎月支払う必要がある
• 売却しづらい・住宅ローンが通りにくい場合がある

◆ 借地権の種類と違い

借地権には、法律の変遷により「旧法借地権」と「新法借地権（一般借地権・定期借地権）」があります。
1992年（平成4年）に施行された「借地借家法」によって、大きくルールが変わりました。

① 【旧法借地権（旧・借地法）】

👉 1992年以前に契約された借地権

• 最初の契約期間：原則30年、更新ごとに20年
• 更新が法的に強く保護されている（実質的に半永久）
• 地主が「正当な理由」がなければ契約更新を拒否できない
• 借地人が希望すれば、建物の建て替えも基本的に可能
• 相続・売却もしやすい（譲渡承諾は必要）

💡 **例えるなら…「住み続ける権利が強く保証された契約」**です。
長年の信頼関係で成り立っているケースが多く、都心の老舗住宅街や商店などで多く見られます。

👉 長期にわたり住み続けやすく、建て替えも相談次第で可能。

② 【新法借地権（借地借家法）】

👉 1992年以降に新たに契約された借地権

● 一般借地権（更新あり）

• 初回契約：30年以上、更新後は20年以上
• 基本的には更新可能。ただし、法律上の保護は旧法よりもやや弱い
• 建て替え・譲渡には地主の承諾が必要なことが多い
• 一部では「更新拒否や条件変更」の交渉余地あり

👉 安定性があり、従来の借地権に近い内容。

● 定期借地権（更新なし）

• 一定期間（多くは50年）で契約終了・更新なし
• 満了後は更地で返還する義務
• 建物の買取請求ができない
• 建て替え・増改築・相続利用には向かない

💡 **例えるなら…「期限付きの使用権。使い切って終わる契約」**です。
人生設計に合わせてフレキシブルに使いたい方には向いています。

👉 子育て期間中だけ住みたいなど、一定期間での住み替えを前提としたライフプランには向いている。

🔍【旧法と新法の主な違いまとめ】

◆ 借地権付き住宅、どのタイプを選ぶべき？

建て替えや売却も視野に入れている方 → 旧法借地権のほうが自由度が高い

安心して長く住みたい方 → 旧法借地権・一般借地権

割安に一時的に住みたい方 → 定期借地権

◆ 借地権付き住宅は「お得」なのか？

◎ こんな人には向いています！

• 資金面で土地購入は厳しいけど、持ち家が欲しい
• 駅近など立地重視で選びたい
• 住み替え前提で住まいを検討している（定期借地権）

✕ 注意が必要な人

• 土地の資産価値も含めて購入したい人
• 子や孫に相続したいと考えている人
• 自由にリフォーム・建て替えしたい人

◆ 借地権付き住宅のチェックポイント

1. 借地権の種類を確認
   　→ 旧法？現行法？定期？
2. 地代（借地料）・更新料・名義変更料などのコストを確認
3. 地主の意向や契約条件（建て替え・増改築の可否など）を確認
4. 金融機関の住宅ローン審査が通るか確認
   　→ 借地権物件に融資しにくい銀行もあるため注意

◆ 借地権を選ぶときの賢い考え方

• 購入価格＋月々の借地料＝トータルコストで比較
• **借地期間中のライフプランと一致しているか？**を重視
• 将来的な住み替え・売却のしやすさも検討

◆ まとめ：借地権は“選択肢のひとつ”として活用を

借地権付き住宅は「お得そうだけど不安」という声が多いですが、自分のライフスタイルや資金計画によってはとても合理的な選択肢となります。

特に都心や人気エリアでは、土地付きよりも数千万円安く持ち家を持てるチャンスも。
しっかり内容を理解していれば、借地権付き住宅も安心して選べます。

◆ 不安なときは専門家に相談を

借地権物件は契約内容が複雑なこともあります。
不動産会社や司法書士など、借地権に詳しいプロに確認することをおすすめします。

──人生を変える街選びの新基準とは

✔️ 住む街が変われば、人生が変わる？

「なんとなく住んでいる今の街」が、年収・人間関係・子育て環境にまで影響しているとしたら？
近年の統計データや経済調査でも、「住むエリア」がライフスタイルや所得に大きな影響を与えることが裏付けられています。

“住む場所＝どう生きたいか”の選択

📊 年収水準が高い街には「循環」がある

高年収エリアでは、消費・雇用・教育への支出が活発になり、街全体のクオリティが維持・向上されやすくなります。

📝 参考：東京都都市整備局「都区部における住宅地別平均年収推定」（2023年）

🧠 教育意識の高い街では「知識が伝播」する

🧠教育水準と世帯年収は正の相関があることが、文部科学省「全国学力・学習状況調査」などからも確認されています。

🏙️ 成長している街には未来がある

【図解：街の成長ステージ】

【衰退エリア】
↓
・人口減少（国勢調査）
・医療・教育施設減少（自治体統計）

【成長エリア】
↓
・企業進出（経済産業省）
・住宅供給増（国土交通省）
・子育て支援強化（各自治体HP）

📌 **国土交通省の都市再生整備計画（2024）**によると、再開発エリアは住宅価格・居住者年収ともに上昇傾向。

🕒 通勤時間は「体力の浪費」

👣通勤ストレスや疲労は、生産性や健康状態にも直結すると、**厚生労働省「働き方と健康に関する調査」**でも指摘されています。

🏡 気分が上がる街に住む

✔️「街の空気感」は定量化しづらいですが、実際に住んだ人の満足度調査などで顕著な差が出ています。

🏢 大企業が街の価値を変える

🧩企業進出により、駅前整備や子育て支援策が強化されるケースも多く、都市価値と暮らしの質の向上が連動します。

🌱 まとめ：「どこに住むか＝どう生きたいか」

不動産選びは、ただの「資産運用」ではありません。
そこには人生の質・健康・教育・キャリアといった、多面的な価値が紐づいています。

人生を変える街選びのヒント：

✅ 年収が高まる街には、経済と情報の流れがある
✅ 教育水準の高い街には、自然と学びと交流がある
✅ 成長都市は、資産価値・利便性・子育て支援が整っている
✅ 自分らしい街に住むことは、内面の満足度を高める

📌 参考データ一覧：

• 東京都都市整備局「都区部における平均世帯年収推定」（2023）
• 総務省「社会生活基本調査」（令和3年）
• SUUMO住みたい街ランキング2025（リクルート調査）
• 国交省「住宅着工統計」（2024年3月）
• 文部科学省「全国学力・学習状況調査」
• 経産省「地域未来牽引企業」データベース
• 各自治体都市整備局・教育委員会資料